三条红线 中骏「地产红橙黄绿四条线」

（文/解红娟 编辑/马媛媛）一贯注重成本控制的中骏集团，各项财务数据稳中有升。

2021年8月30日上午，中骏集团举行2021年中业绩线上发布会，主席兼执行政裁黄朝阳、执行董事兼执行总裁黄攸权、执行董事兼副总裁黄伦、财务总监兼公司秘书李少波及方隅行政总裁陈坚出席会议。

期内，中骏集团实现收益约203.9亿元，同比增长34.7%；应占溢利为24亿元，同比增长12%；母公司拥有人应占核心溢利约22.1亿元，同比增加20.1%。

报告期末，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为69.5%，净负债率77.9%，现金短债比为1.2倍，“三条红线”全部达标，继续维持绿档。

截至2021年6月30日，中骏集团现金及银行存款结余197.4亿元，资金流动性充裕。2021年上半年的平均融资成本降至6.3%。

值得一提的是，据克而瑞证券、Bloomberg、wind等数据端显示，2022年12月31日前中骏集团仅有一只需要到期偿还的债券。这意味着，近期中骏集团不仅没有还债压力，还有充足的现金流保证未来运营需要。

基于此，穆迪今年5月已将中骏集团的展望从“稳定”上调至“正面”。与此同时，穆迪还确认了中骏集团控股的企业家族评级为“B1”和其高级无抵押债务评级为“B2”。

“毛利率在行业里相对较高”

中骏集团的拿地战略是，重点关注一线城市及二线核心城市，弹性进入高潜质三、四线城市核心区域、占领市场空白点。

报告期内，中骏集团及其合营公司及联营公司积极于长三角、环渤海、海峡西岸、粤港澳及中西部地区，以不同方式拓展土地储备合共新增19 个项目，分布在16 个城市，新增土储面积557万平方米，新增货值810亿元，权益占比超九成；其中包括北京、上海、天津及苏州等一、二线城市在内的投资金额占比七成。

“除了海西、长三角等集团深耕的三四线地区以外，其他的地方如不符合战略，将不会往三线及以下城市发展。”黄朝阳指出，一二线城市，围绕长租公寓和购物中协同拿地去发展；公开市场方面，一定回到一线和核心二线，这个是中骏基本的打法。

截至2021年6月30日，中骏集团及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为3967万平方米，其中中骏集团应占总规划建筑面积为2813万平方米，分布于67个城市。

中骏的另一个打法则是通过协同拿地降低土地成本。期内，中骏集团新增总土地成本为314.25亿元，平均拿地成本仅为5641元/平方米，远远低于市场平均水平。

亿翰智库相关调研报告指出，较低的拿地成本和其业务多元化的协同战略有关：通过商业勾地有效降低了土地成本，同时将购物中心开发成本摊到住宅成本中去，加上长租公寓以轻资产模式维系现金回流，以此形成运营闭环。

例如，在中骏集团新增的19宗优质地块中，就包括6个世界城项目和9个长租公寓项目。

较低的拿地成本，是中骏集团在行业里保持相对较高水平毛利润率的根本原因。黄朝阳表示，“中骏60%-70%土储通过协同拿地获得，能确保一部分的毛利率。综合平均下来，中骏的毛利率在行业里应该会保持略高一点的水平。”

报告期内，中骏集团毛利率为25.1%，高于行业平均水平。可以参考的是，同期碧桂园毛利率为19.7%，万科税前全口径毛利率约24.9%。

谈及最近中央出台的土地政策，黄朝阳判断未来发展将对中骏有利。因为没有全方位操盘能力的房企，会逐渐退出配有购物中心、长租公寓等方面的协同拿地竞争中。

中骏商管计划完成近4成

公开资料显示，中骏集团于1987年创办于上海，以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼的“一体两翼”战略。

开发主业方面，今年上半年，中骏集团实现合同销售总额达590.5亿元，同比增长47.3%；合同销售面积约371万平方米，同比增长35.8%；销售均价为15931元/平方米，同比上升8.5%。

此外，2021年前7月，中骏集团累计实现合同销售金额670.81亿元，同比增长40.3%。据2021年1200亿元的销售目标计算，中骏目前已完成年度目标约56%。黄攸权表示，“有信心完成全年销售目标。”

谈及未来2至3年的整体合同销售目标，黄攸权表示并没有把合同销售目标的增长看得太重，“主要还要看公司的整体效益，但是整体规模还是会维持目前状态，不会把增长作为首要目标。”

值得一提的是，中骏集团以590.5亿元销售金额位居中指榜单第35位，47.3%的增速也明显高于36.7%的百强房企增长均值。

这很大程度是得益于中骏集团商住综合体项目首度推行“1496”开发效率目标，即通过协同拿地项目前置工作启动，以达到拿地后一个月动工、四个月售楼处开放、六个月开盘销售、九个月现金流回正的效果。

购物中心和长租公寓“两翼”方面，报告期内，中骏集团已在全国布局38座世界城，“五年百城”计划完成40%；长租公寓项目也进入15个城市，房源总数超3.7万间。

中骏集团管理层补充道，“目前所有的商场出租率都超过90%，今年12月底中骏会开业4个商场，上述商场的预招商率平均超过了80%，最高已经达到98%。”

此外，根据中骏集团发展规划，至2025年方隅公寓将在全国布局20万间长租公寓，管理租金规模100亿元，资本资产管理规模达到600亿元。

谈及“五年百城”的推进计划，黄朝阳表示，“目标还是在2025年成功布局100个购物中心，现在有38个，大概还剩下60多个，一年大概15个左右，会继续按照这个目标去推进。”

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