房地产釜底抽薪「地产谈资」

文/乐居财经 吕秀伦

潜伏在中国房地产的外资“热钱”正在逐步撤离。近段时间，内房垃圾债券最大投资者贝莱德于数月以来首次减持内房垃圾债。

作为全球最大的资产管理公司，贝莱德在中国内地有着规模不小的地产生意，它不仅是万科、融创、世茂、金隅、领展房产基金、保利物业等房企和物企股票的持有者，还重仓恒大、德信中国、佳兆业及当代置业等地产债券。

但眼下，地产风声鹤唳、暴雷不断，也让这家外资巨头对地产失去了些许信心与耐心，它开始不断减持地产股、抛售地产垃圾债。

对于中国房地产板块，贝莱德似乎并不乐观，其预计房地产行业将面临整合，只有那些有能力偿还短期债务、拥有多样化的土地储备和维持营运透明度的开发商才有机会继续运营。但，它也将继续密切留意潜在的地产投资良机。

减持地产股

在资本市场，投机者追逐低风险落后内房股的现象此起彼伏，甚至出现某暴雷房企连续涨停7个板，而贝莱德也是抄底地产股大军的一员。

自去年下半年以来，随着内房股的动荡，贝莱德对融创的增减持戏码频繁上演。2021年8月24日，贝莱德以均价19.2201港元/股增持165.8万股融创中国股份，涉资约3186.8万港元。增持后，贝莱德持股比例由4.83%上升至5.02%。

短短几天后，贝莱德以19.2591港元/股减持融创254万股，套现4892万元，持股比例也由5.02%下降至4.96%；次月中旬，贝莱德以16.9264港元/股再度增持融创138万股，涉资约2335.84万港元。

可以看出，“低价买入、高价卖出”成了贝莱德抄底融创的惯用伎俩。

最为明显的是去年11月5日，贝莱德以13.9163港元港元/股增持融创172.2万股，涉资约2396.39万港元。此时，外界普遍定义为贝莱德抄底入场融创。在消息利好以及资管公司增持下，彼时融创股价连涨两日。

截至今年3月21日，贝莱德持有融创股份数量约2.68亿股，持股比例4.92%。

对于另一家出险房企的世茂集团来说，贝莱德今年开年就对其进行了减持操作，持股比例从最高的5.08%降至最新的4.72%。截至3月22日，贝莱德持有世茂约1.79亿股。

除融创、世茂外，贝莱德还盯上了地产大哥万科。

在去年年初，它以每股25.9214港元增持万科企业（02202.HK）109.74万股，总涉资2844.61万港元，持股比例首次超过5%至5.04%。同年8月底，贝莱德又以 22.2208港元/股继续增持万科企业662.44股，总涉资约1.47亿港元，持股比例上升至6.27%。

但在内房股跌跌不休的背景下，万科也未能幸免。直至去年9月30日，贝莱德或许坐不住了，开始减持万科企业495.38万股，每股作价20.7408港元，套现约1.03亿港元。减持后最新持股数目约为1.1亿股，持股比例为5.8%。

紧接着一个多月后，贝莱德再度减持万科企业股份165万股，其持股比例降至4.99%。此次减持也是贝莱德对万科企业股份的最新操作。

除了头部房企外，贝莱德还持有国企金隅集团的股份。2020年5月6日，贝莱德增持金隅集团448万股，持股比例为6.11%。

同月下旬，贝莱德分别进行两次减持金隅集团股票。其中，2020年5月20日，其减持840万股；紧接着两天后，它又减持643万股。两次减持后，贝莱德持有金隅集团股份降至4.97%。不过，贝莱德此后并未对其所持的金隅集团股份进行操作。

值得注意的是，而在国内房地产市场风云变幻的2021年，贝莱德频频变动手中万科、融创、世茂等房企股份，但并未对金隅集团股份动手，背后大概原因指向金隅集团系国企，属于优质资产。

除此之外，贝莱德也是领展房产基金、保利物业等房企和物企股票的持有者，曾经还被传出涉足万达私有化。

抛售内房垃圾债

不仅是内房股，贝莱德还涉足房企债券。例如，在恒大债券股票暴跌之际，贝莱德在去年第三季度购入恒大的美元债。数据显示，去年1至8月期间，贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金抄底购入了3130万张恒大债券。

截至去年8月底，BGF亚洲高息债券基金一年回报为2.5%，跑输基准指数（6.17%），恒大并不在该基金的十大重仓之列，但其中不乏地产公司，包括德信中国控股、佳兆业及当代置业。

转眼半年时间过去，这家全球最大资产管理公司正在对中国房地产市场投资失去兴趣，除了减持内房股，近期市场也传闻称，贝莱德于数月以来首次减持内房垃圾债。

所谓垃圾债，一般指信用评级甚低的企业所发行的债券。一般而言，BB级或以下的信用评级属于低，而这类信用评级低的企业所发行的债券的投资风险较高，因此，须以较高的息率吸引投资者认购。

雪球用户“正奇”自述，自己到今年1月在购买地产垃圾债上花费139万元，合计权益为239万元，这意味着其收益约有100万元，收益率71.9%。

此外，这些垃圾债有一个非常大的特点，那就是便宜。

去年9月20日，新力控股遭遇股债双杀，其一笔2022年6月到期的美元债在一天之内就大跌21.908%。再放眼整个地产行业的债券暴跌，几乎持续了整整半年，二三十块钱甚至几块钱的都有。

消息称，贝莱德在2021年11月初至2月底期间增持13亿美元面值的内房垃圾债后，3月份削减约3.7亿美元的敞口，让其手上的内房美元债面值回落至低于50亿美元。

此举凸显了即使是中国房地产债券的长期支持者，也可能失去对该资产热情。资料显示，内房债在内的垃圾级别美元债券于上个季度下跌约18.6%，跌幅严重。

业内人士表示，最大的20家资产管理公司对中国垃圾债的资金流在去年6月以来获得正增长之后，在（今年）3月份出现逆转。中国高收益信贷与世界其他地区一样出现资金外流。

而贝莱德的一只交易所交易基金也出现了撤资现象。截至3月底，管理着23亿美元的iSharesUSDAsiaHighYieldBondIndexETF的资金流出量在上个月加深到了创纪录的水平，该基金有着大量的中国房地产债务敞口。

某资管企业高管表示，“投资者的信心，而不是基本面，是中国高收益债领域需要关注的关键。只有当投资者信心提高时，资本才会回流——这时我们才会考虑加仓。”

眼下，国内地产形势尚不明朗。刚过去的三月，在政策金融接连松绑的背景下，房企们的业绩依然大幅下跌。

3月，房企老大哥万科实现合同销售面积236.9万平方米，合同销售金额415.3亿元，分别同比减少44.8%、33.9%。同时，一季度万科累计实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，分别同比减少42.7%、40.66%。

克而瑞数据显示，今年3月，房企销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。一季度百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，开局惨淡。

同时，一季度多数规模房企销售表现不佳，能进到千亿销售梯队的只剩下2家（碧桂园、万科）。另外，有超过8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。同比减少5成的房企里面，基本都是此前债务暴雷或是出现流动性困难的房企。

一方面，房子卖不出去，另一方面，房企不敢拿地不敢建房，在这样的情况下哪怕是为了提振信心强说好，也未必管用。在这个充满了危险的时间节点，投资地产垃圾债就成为一种赌博行为。

押注能源与互联网

除了投资内房股、房企债券外，贝莱德此前还热衷于持有中国物业。

早在2015年，贝莱德就表示正计划提高其在中国部分城市的商业不动产市场上的投资，其重点关注的是那些正在得益于中国经济向服务业转型的板块。彼时，贝莱德不动产公司持有成都市一座名为成都凯丹广场的购物商厦，以及上海嘉定区的一幢办公楼。

2017年3月，贝莱德以13.7亿元的价格从沪港联合控股有限公司手中收购总建筑面积31700平方米的上海中港汇大厦全栋，这也是其在中国收购的首个物业；紧接着2018年初，贝莱德从PGIM Real Estate手中收购了上海北岸长风两栋写字楼，涉资12亿。

不仅热衷于中国持有型物业，贝莱德还将视野落定于海外，它在2016年以4550万澳元收购新加坡星狮地产旗下的墨尔本物业。

回望贝莱德在中国市场的布局，其实早在16年前，就已经开始。2006年，贝莱德通过收购美林证券投资管理业务，持有了中银基金的股权。

贝莱德集团又称黑岩集团，它有一个“兄弟”不得不提，那就是黑石。

贝莱德集团英文名BlackRock，为全球最大的资产管理公司，黑石英文名Blackstone，为全球最大的私募股权管理公司，从名字到业务，不难感受到二者的“相爱相杀”。

1985年，苏世民耗资40万美元创办了黑石，而贝莱德则由芬克创立于1988年，彼时是黑石的金融管理部门。

1995年，二人的矛盾终于到了不可调和的地步，从此贝莱德与黑石分道扬镳：贝莱德走的是公募路线，主要面向个人投资者，而黑石走的是私募路线，主要为主权财富基金、保险公司、养老基金等服务。

此后的贝莱德便一发不可收。截至2021年12月31日，它在全球管理的总资产规模约10万亿美元，涵盖股票、固定收益投资、现金管理、另类投资及咨询策略等。

一边减持地产股、抛售内房债，另一边贝莱德却喊话，中国股票在全球配置中非常具有价值。

眼下，对房地产失去热情的贝莱德正在寻找优质资产投资，包括能源、互联网就是其看好的领域。例如，3月7日，贝莱德增持了锂电龙头紫金矿业-H1912万股，交易价达2.36亿港元。增持后，贝莱德持有紫金矿业于港股市场发行股份数目的8.03%。

又如，3月16日，贝莱德买入价值8975.41万港元的国内清洁能源分销商新奧能源控股有限公司股票，买入均价为95.7684港元。3月24日以118.683港元的均价卖出，交易价值1.5亿港元。

截至3月底，贝莱德持有在美国上市的传统能源企业中国石化上海石油化工股份有限公司ADR 1.70亿股，占公司股份的4.9%。在互联网股方面，3月，贝莱德还耗重资1.67亿港元买入约112万股美团-W。