2023-01-10 10:02:50 来源:郁言债市
摘 要
回顾房企债券融资,经历了宽松-收紧-适度从紧三阶段:1)2015年至2016年9月,公司债开闸,房企公司债发行迅速扩张。2)2016年10月至2018年6月,房地产公司债分类监管,房企债券融资全面收紧。3)2018年6月以来,房地产公司债为应对到期压力,审核有所放松,净融资维持低位。
通过回顾房企债券融资进程,我们观察到,第一,公司债是房企债券融资最主要的债券类型,短融中票发行相对平稳;第二,目前,房企债券融资延续适度从紧态势,整体上维持“收支平衡”,为房企提供的增量资金有限。
本文提供两种思路分析房企债券融资弹性:
第一,债券融资全面收紧环境下,债券余额仍有增长的房企。优质房企能够在融资环境收紧背景下实现债券融资增量,具有较强的融资能力和抗风险能力。2017年是房企债券融资环境最紧的一年,然而像招商蛇口、绿城、建发、滨江、华润等26家房企,依然实现了2017年、2018年连续两个年度存量债的净增加,经受住了这一轮融资收紧的考验。
第二,DCM剩余可使用额度较多的房企。DCM剩余可使用额度是房企的“融资粮仓”,是应对债券到期压力的缓冲垫。截至2019年6月4日,上海金茂、招商蛇口、冠城大通和深圳卓越DCM剩余可使用额度超过存量债余额,中交房地产、碧桂园地产和荣盛DCM剩余额度可覆盖存量债超过70%,万科、宝龙、碧桂园地产、华润和新建元DCM剩余额度可覆盖存量债超过50%。
风险提示:数据口径有偏差,房地产政策超预期。
房企债券融资状况如何?
1. 回顾房企债券融资,经历了宽松-收紧-适度从紧三阶段
2015年,房企发债开始扩容。2015年至2016年9月,公司债开闸,房企公司债发行迅速扩张。2015年1月,证监会发布了《公司债券发行与交易管理办法》,新规扩大了发行主体范围,简化发行审批流程。同时,叠加债券牛市,房企公司债发行激增,15年公司债发行额超过3500亿元,16年1-9月公司债发行额超过6400亿。
2016年10月至2018年6月,房地产公司债分类监管,房企债券融资全面收紧。2016年10月,沪深交易所发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,全面收紧了房企公司债发行。2016年11月,公司债发行额由10月超过300亿骤降至不足100亿,2016年12月至2017年2月,公司债发行额累计低于20亿元。这一阶段,中票和短融一定程度支撑了房企的净融资,但不足以弥补公司债融资的大幅削减。
2018年6月以来,房地产公司债为应对到期压力,审核有所放松,净融资维持低位。房企在15、16年密集发行的公司债,期限多数为3年期和5年期(3 2),在18、19年迎来到期及回售高峰。为了应对房地产整体偿债压力,公司债发行审核有所放松,新发行公司债主要用以借新还旧,房地产债券净融资维持低位,18年6月以来净融资低于200亿,除了18年7月、19年3月和5月,其余月份净融资均为正。
从公司债审批和DCM[1]注册看,2019年1-5月,小公募审批加快,计划发行额累计超过1300亿,超过18年同期的500亿左右。而DCM注册额明显下滑,1-5月累计在450亿左右,低于17、18年同期的1200亿左右,截至2019年6月4日,DCM剩余可使用额度累计在3000亿左右。
通过回顾近几年房企债券融资进程,我们观察到,第一,公司债是房企债券融资最主要的债券类型,短融中票发行相对平稳;第二,目前,房企债券融资延续适度从紧态势,整体上维持“收支平衡”,为房企提供的增量资金有限。
哪些房企债券融资弹性较大?
1. 债券融资全面收紧环境下,债券余额仍有增长的房企
优质房企能够在融资环境收紧背景下实现债券融资增量,具有较强的融资能力和抗风险能力。2017年是房企债券融资环境最紧的一年,然而像招商蛇口、绿城、建发、滨江、华润等26家房企,依然实现了2017年、2018年连续两个年度存量债的净增加,经受住了这一轮融资收紧的考验。这些企业中,地方国企共有10家,央企共有5家。
2. DCM剩余可使用额度较多的房企
DCM剩余可使用额度是房企的“融资粮仓”,是应对债券到期压力的缓冲垫。截至2019年6月4日,上海金茂、招商蛇口、冠城大通和深圳卓越DCM剩余可使用额度超过存量债余额,中交房地产、碧桂园地产和荣盛DCM剩余额度可覆盖存量债超过70%,万科、宝龙、碧桂园地产、华润和新建元DCM剩余额度可覆盖存量债超过50%。
注:
[1] DCM是指在银行间交易商协会注册发行的短融、超短融、中票、定向工具、资产支持票据等债务融资工具。
风险提示:
1. 数据口径有偏差:如果数据口径存在偏差,可能影响房企的对比分析结果。
2. 房地产政策超预期:如果房地产政策出现超预期收紧,房企融资或业务开展将受到较大限制,房企违约风险将上升。
房地产相关报告:
《解密64家上市房企资金链》
《58家房企土地储备全景图》
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房企江湖系列:
《房企江湖之闽系篇》
《房企江湖之二:粤系篇(上)》
《房企江湖之二:粤系篇(下)》
《世茂股份:稳健发展的老牌闽系房企》
《旭辉集团:另类扩张,合作项目较多》
《富力地产:关注再融资、三四线城市销售、酒店盈利及资产盘活》
《龙光地产:土储区域优势凸显、盈利能力较强、财务稳健》
本文节选自国盛证券研究所已于2019年6月4日发布的报告《若债券融资收紧,哪些房企“余粮”充足?》,具体内容请详见相关报告。
刘郁 S0680518080002 [email protected]
姜丹 S0680518090003 [email protected]
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