房产债券安全吗「债券违约后怎么兑付」

文/乐居财经杨宏彬

民营房企融资正在持续破冰。

继碧桂园，美的置业，龙湖被选定为示范房企，陆续发行公司债后，又一家民企拿到了发债入场券。

5月24日，据新城控股披露的2022年第一期中票发行募集说明书，本次债券注册金额30亿元，今年首期发行10亿元，期限为“2 1”年结构，中诚信国际信用评级有限责任公司给予发行人主体长期信用等级及债项评级分别为AAA及AAA。

较为特殊的是，“国家队”亲自出手，给这笔债券上了一道保险。

此次，中债信用增进公司和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，总金额不超过1.3亿元，支持新城控股融资总规模不超过10亿元，这是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证。

简单来说，为了提振投资人信心，新城引入第三方增信，形成有效的风险共担机制，一旦触发债务人破产、支付违约等信用事件，则由增信方向投资人赔偿。

如此一来，投资人通过购买缓释凭证扩大了可投资品种范围，在有力的信用背书之下加大投资规模；而新城则有机会满额发债、降低发债成本，实现多方共赢。

给中票上“保险”

据披露，新城控股此次发行中期票据募集的资金，将全部用于偿还公司到期债务融资工具的本金及利息，以优化债务结构，降低融资成本。

新城控股曾于2017年发行15亿元的公司债券，票面利率7.2%，兑付日为2022年3月16日，目前新城控股已经完成兑付，募集资金到账后，将置换已使用的部分自筹资金。

据发行材料披露，中债信用增进投资股份有限公司和上海银行拟设立的CRMW信用保护缓释凭，年费率2.5%-4.5%之间，前者名义本金3000万元，后者名义本金1亿元。

事实上，创设信用风险缓释凭证是为新城控股的票据加上了一道保险。IPG中国首席经济学家柏文喜指出，CRMV（即“信用风险缓释凭证”）是为新城中票增信、相对独立发行的。新城中票如果未来违约，由CRMV来偿付，而CRMV作为另外一种相对独立的风险掉期缓释凭证是可以交易、转让的。

而此前碧桂园、龙湖的发债也均有“保险”机制。

5月16日，龙湖集团宣布发行2022年第二期境内公司债，发行规模达5亿，期限3 3年，发行利率4%，该债券为民营房企公司债券首单创设信用保护合约。

碧桂园则表示，近期拟发行不超过5亿的公司债券，询价区间4.50%-5.00%，证金公司与中信建投拟为该债券创设信用保护合约，保护期限不超过1年。

此外，旭辉集团也将发债融资，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。

业内人士指出，“债券发行 信用保护工具”可满足不同风险偏好投资人的个性化需求，一方面传统低风险偏好投资者通过购买缓释凭证扩大了可投资品种范围，另一方面高风险偏好的投资者可以加大配置力度，通过扩大有效投资规模，缓解民营企业发债困难，降低其发债成本。

国家队“救市”

为何最近吹起了“债券发行 信用保护工具”的风，这与当下房地产市场持续向下，房企融资萎靡有关。

国家统计局披露数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

房地产市场的下行，导致房企资金不能尽快流入，而即期的债务，又已经逼到了眼前。

境内债方面，2022年，民营房企全年共有2300.1亿元地产债到期，第三季度为民企地产债到期小高峰，共有748.3亿元到期，第一季度、第二季度到期量也均保持在550亿元左右的规模；而国企地产债全年到期规模则为1246.4亿元。

同时，融资端数据显示，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。当中，境外债券规模约442亿元（人民币），同比减少65%；境内融资规模约1908亿元，同比减少30%。

市场行情在短时间内无法有较大改变，要防止行业风险继续蔓延，拯救行业信用，恢复房企融资迫在眉睫。监管层为民营房企引入信用保护机制，意在重建投资人市场信心，通过专业第三方增信。

此次新城发债，创设信用风险缓释凭证的机构之一中债信用增进公司，不同于一般金融机构，他来自“国家队”，实控人为国务院国资委。

官网显示，中债信用增进公司是我国首家专业债券信用增进机构。2009年9月，由中国银行间市场交易商协会联合中国石油天然气集团有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、中国中化股份有限公司、北京国有资本运营管理有限公司、首钢集团有限公司、中银投资资产管理有限公司共同发起成立，注册资本金为60亿元人民币。

而被“国家队”选中的民营房企，自身发展也较为稳健，财务安全边际较高。

截止2021年末，新城控股保持着稳定安全的财务基本面，在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍，净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。

此前成功发债的龙湖则是连续6年稳居绿档，截止2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为67%，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍。即便剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比也为3.88倍。美的置业、碧桂园虽目前处于黄档，但现金短债比及净负债率明显改善。

本文源自地产K线