龙湖地产债券「龙债券」

房企融资端再次迎来好消息。

8月23日晚间，龙湖集团（股票代码：0960.HK）发布公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2022年8月25日在中国公开发行2022年度第一期中期票据，发行规模不超过15亿元，为期三年，票面利率询价区间为3.00%-4.30%，最终票面利率将於2022年8月25日根据簿记建档结果确定。

值得注意的是，龙湖集团上述票据由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，而这，正好证实了此前关于“监管层试图推动国有企业为示范房企再融资提供担保”的市场传闻，龙湖集团也将成为此次债权融资担保落地的首家房企。

据此前的媒体报道，试点债券融资担保的房企包括碧桂园、金地、龙湖、旭辉、新城控股、远洋集团六家，也有消息称，试点将不限于上述六家房企。提供担保的具体方式是，试点房企在发行公司债、资产证券化产品或中票时，中债信用增进公司将为上述融资业务提供直接担保，前提是，试点房企需按照发行额度向中债信用增进公司提供100%担保，即用相对足额的资产作为抵押。

公开资料显示，中债信用增进公司是我国首家专业债券信用增进机构，注册资本60亿元。2009年9月，在中国人民银行的指导下，中债信用增进公司由中国银行间市场交易商协会联合北京国有资本运营管理有限公司、中银投资资产管理有限公司、国网英大国际控股集团有限公司、首钢集团有限公司、中国石油天然气集团有限公司、中国中化股份有限公司6家国有企业共同发起成立，中国银行间交易商协会持股1%，其余6家国企分别持股16.5%。

中债信用增进公司的主要经营范围包括企业信用增进服务、信用产品的创设和交易等。“信用增进”指的是采取一定措施让个人或是企业的信用等级提高，以便在金融活动中能顺利筹取有效资金。从广义上理解，所有与信用风险的分散分担有关的金融服务都可以叫做信用增进。

2021年下半年，随着恒大、花样年等房企暴雷，民营房企在债券市场上融资受到阻碍。尽管从2021年11月开始，监管层对房地产融资的限制已逐步放开，但房企发债的规模仍然未恢复。

中指院数据显示，2022年1-7月，民营房企发行海外债93.3亿元，同比下降95.0%，国内债157.7亿元，同比下降80.1%。另外，信托作为民营房企另一重要的融资渠道，1-7月融资总额仅为780亿元，同比下降80.2%。

今年5月，监管层支持民营房企在公开市场融资创设信用保护工具，信用保护工具包括信用违约掉期（CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）等。值得注意的是，上述信用保护工具相当于投资者为自己的投资行为购买的保险，需要支付一定的保费，只有在扣除保费后，债券收益率仍然较高时，投资人才会考虑认购。

中银国际统计数据显示，截至目前，仅龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉等头部民营房企发行过由金融机构创设信用保护工具的债券，合计融资39亿元，效果并不算好。中银国际认为，信用风险缓释工具可以促进单只债券的发行，但并不能实质性改善市场对单一主体的信用风险偏好，或市场对整个民营地产债的风险偏好。

经济金融专家宋光辉在其公众号上发文表示，去年以来，在地产企业大面积出现违约事件之后，很多地产债券投资者深受其害。而当前，从风险承担的角度来看，创设CDS等信用保护工具与购买地产企业债券，本质上是同一回事，“在债券没有人敢买的情况下，也没有人敢创设CDS。”

中银国际表示，通过中债信用增进公司为房企发债提供担保，是此前5月监管方提出通过创设信用保护工具，为民营企业债券融资提供增信支持的再升级，对市场信心提振作用较大。此次中债信用增进公司提供的担保为“全额无条件不可撤销连带责任担保”，而非固定限额担保，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。另外，不同于普通央国企，中债信用增进公司是我国首家专业债券信用增进机构，也是典型的国家级国资机构，由此公司提供增信，政策支持力度显著。

中银国际估算，理论上，中债信用增进公司对单个房企担保额度可以达20亿元，若加上关联方，可达30亿元。

宋光辉表示，一直以来，房地产类硬资产属于金融市场的硬通货，若进行质押，相对而言比较容易从金融机构获得贷款。而当前，房地产企业的杠杆率水平普遍较高，除了地产质押融资之外，还有很多明股实债、信用债、经营性负债等没有抵押物的融资，发生“雪崩”的正是这些无抵押融资。中债信用增进公司为债券提供担保，要求债券发行人提供抵押物，虽然提高了债券融资的规模，但是不可避免的是，也会挤压其他方式如银行开发贷款的融资。如果真要解决房地产企业的流动性危机，则需要类似中债信用增进公司这样的机构，真正承担风险。