杭州滨江土地拍卖「率土关妹画像」

21世纪经济报道 唐韶葵 上海报道

在杭州房地产圈，有两家房企是传奇一般的存在。长期以来，业内人士津津乐道于绿城中国（03900.HK）近几年来的沉浮，也感慨于滨江集团（002244.SZ）几度想冲出杭州这个舒适圈而不得。

其最终还是留在了杭州，并选择深耕杭州。6月30日，杭州第二次土拍落下帷幕，45幅土地共拍出557.1亿元，其中225亿由滨江集团贡献的。这次滨江集团拿了12幅土地，相比首轮集中供地投资184亿元买11幅地，还多了一幅。加上一些收并购项目，滨江集团今年上半年在杭州土地市场投入已超400亿。

戏剧化的是，此前不久，滨江集团创始人戚金兴刚刚在一次摇号买房中空手而归，此番在杭州土地市场叱咤风云，难道想买自家开发的楼盘而不得的“戚老板”，想着多拍几幅地块，也许自己中签的概率也会变高？

情怀归情怀，生意归生意。回看杭州此轮土拍的地块详情，可以看出滨江集团“入局不亏”。此次土拍，杭州一共拿出了45幅地块，起拍价529.5亿元，在供地结构和利润空间上，相比首轮集中供地都要弱一些。

从供地结构来看，摇号热门板块供地量减少，地块在核心板块的占比减少、低密度地块增多。1.5容积率以下地块占比达到30%，这些地块分布于湘湖新城、闲林、未来科技城等板块，高价的低密产品市场接受度将面临考验。但这对于滨江集团而言，正好具有产品优势。比如，滨江集团已在湘湖板块开发了好几个高端项目，湘湖壹号、湘湖里、湘湖和院已经形成板块效应，在集群效应下投资开发风险也会降低。

据中指院测算，这些位于低密度板块的地块，平均起始预期利润率13.9%，相比首轮集中供地同区域板块的地块12.3%利润率，利润空间是有所扩大的。但热门板块的地块利润空间有所收窄。这对于以成本管控著称的滨江集团而言，也是实现业绩诉求的机会。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，从封顶率和底价成交地块的数量来看，杭州第二轮集中供地都没有首轮火热，或许与地块布局相关及房企对后市信心相关；央国企、大型房企虽有参加，但仅竞到了少量地块，本土民企和城投企业是此轮土拍的最大收获者。而市区热门地块竞争较为激烈。

于是，土拍之前，需要长期在市场中保持市占率的滨江集团一口气报名了24幅地块。在6月30日的土拍现场，有12幅地块触及中止价进入一次性报价和摇号环节，占比26%，其中滨江集团入围了8幅，最终获得2幅；10幅溢价成交的地块以及23幅底价成交的地块中，滨江集团独自抢走了8幅，还分别与金汇世纪、钱江房产联合各拿了一幅地块。

一天拿了12幅地块，用“最大赢家”这样的字眼形容滨江集团，在杭州土拍新闻中已见怪不怪。实际上，整个2022年，当大部分同行忙于筹措资金还债的时候，滨江集团却忙于花钱拿地。在杭州首轮集中供地之前，滨江集团便从杭州海名雅园项目合作方新希望地产与新城控股手中接过了66%股权；在杭州首轮集中供地花出去184亿之后，滨江集团又以56.32亿元收购了阳光城位于浙江永康市的6幅土地。

市场不禁要问，大手笔拿地，滨江集团的钱从何而来？2021年，滨江集团的归母净利润为30.27亿元。除去公司运营需求，显然滨江集团发展还得依赖高杠杆。有融资成本优势的滨江集团，平均融资成本确实在不断下降。从2021年年报来看，该公司融资成本2021年为4.9%，较上年末下降0.3%。

截至2021年期末，滨江集团有211.41亿元货币资金在手，短期债务为139.96亿元，现金短债比为1.51倍。

查阅发债工具可见，滨江集团虽然没有发行美元债，却持有120亿的人民币债券，流通中的16笔债券中有2笔私募债、6笔中票、4笔公司债及4笔短融。其中，有三笔短融将分别于今年7月、8月、12月到期，债券余额一共为27.9亿元。

如此看来，滨江集团偿债压力不算大，且在这一轮调控中，深耕杭州市场的效果也是显而易见的。在中指院刚刚发布的2022年上半年房地产销售排行榜中，滨江集团以683.9亿元排名第13位，排名比上年同期提前了10个名次左右。

不过，深耕杭州这条路还可以走多久，或许是滨江集团下一步要深思熟路的问题。一直以来，杭州市场以民企投资为主。但这两年，市场也发生了变化。2021年前，杭州土拍中，民企拿地份额持续在60%以上，2021年杭州第一轮集中供地，参拍房企90多家，其中40多家为民企，拿地296.5亿，占比36%。杭州政府对供地节奏的把控，也影响着民企的参与程度。

据中指院测算，从2021年第三轮集中供地到2022年首轮集中供地，间隔4个月，整个杭州市场销售回款750亿；2022年首轮集中供地到第二轮集中供地，间隔仅有2个月，销售回款大幅减少，为377亿，新房库存增加了300万平方米。大部分民企此时也在控制拿地节奏。滨江集团逆势大手笔增持，后续的营销压力也是可以想见的。

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