碧桂园周转周期「迈着稳健的步伐」

房地产行业寒意阵阵，上半年，全球经济遭遇新冠疫情、美元加息、俄乌战争等多因素冲击，中国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力。

在国内经济与居民收入增长预期转弱的形势下，叠加房企债务不断出现违约，从2021年7月至今年6月，国内商品房销售连续12个月单月同比下降，中国房地产企业经历了史上最严峻业绩大考。

横向放眼同行，据不完全统计，目前约有80余家A H股上市房企公布了半年业绩预告，盈利预警的企业数量持续增多，几乎所有房企出现业绩大幅下滑，其中不乏央企、地方国企及示范房企等头部公司，有超过半数房企出现业绩亏损。

纵向对比去年同期，多个研究机构收集的数据均显示，今年1-6月国内百强房企销售额同比降幅达51%，TOP10房企的销售额同比降幅为45.5%。

这是置身其中的每个人都能感受到的“寒意”。

作为龙头房企，理论上，碧桂园对市场冷暖的感受也会更强烈。奋力半年、碧桂园交出一份体现出自身安全，且盈利水平仍跑赢大市的成绩单。

8月30日，碧桂园发布2022中期业绩报告，录得总营业收入约1623.6亿，毛利约172.1亿，本公司股东应占核心净利润约49.1亿；半年权益合约销售金额1851亿元，低于去年同期水平，但下跌幅度优于百强房企跌幅水平，从全口径销售金额排名来看，碧桂园仍稳稳拔得头筹。

财务安全抵御行业周期

上半年，市场信心筑底，风声鹤唳的当下，房企、金融机构、投资者、地方政府等多方都草木皆兵。一则小道消息，诸如某级别房企没有资金兑付还债、某三个字母房企正洽谈展期、某头部房企即将暴雷....,,

每一次劲爆消息撒向市场，对信用持续崩坏的民营房企都形成一拳拳重击，对企业股票债券价格产生影响，从引发信用挤兑开始，中国千亿房企处在庞杂的产业链上，往往同时应对着成千上万家金融机构，以及供应商与合作方。

碧桂园没有成为某某暴雷房企之后，没有如谣言般闪崩瓦解，它依然交出了一份财务安全、危中寻机的成绩单。

上半年，碧桂园累计权益销售1851亿，权益现金回款1702.9亿，权益回款率92%，已连续7年回款率超过90%，经营性现金流继续为正；截至报告期末，公司账面可动用现金余额1479.8亿，可动用现金为短期债务的2倍。

同时，公司通过经营性现金流偿还高成本、期限短的融资，进一步优化债务结构，截至6月30日，集团总借贷余额为2936.8亿，较去年同期下降7.6个百分点，剔除预收账款的资产负债率也从2020年中期的81%下降至72%，净借贷比率仅为48.1%，连续多年保持在60%以下。

在信心比黄金珍贵的时刻，碧桂园为呵护市场信心和公司信用。

从2021年底至2022年5月，累计购回本金总额5570万美元优先票据，今年6月，公司又以自有资金提早完成一笔美元优先票据的赎回，本息共计4.1亿美元。此外，公司董监事承诺以市场化方式在境内二级市场购买不超过1亿元公司债券，目前已实施购买5999万元，充分体现核心管理层对公司未来持续经营能力和偿债能力的坚定信心。

7月份，公司再度公告，集团全资附属公司将以市场化方式在境内二级市场购买碧桂园地产公司债券，首期规模不超过10亿元，截至8月底，该项计划已累计购买约2.8亿元。

截至目前，碧桂园今年内在境外已无到期美元债，境内仅有两笔合计40亿元债务到可回售状态。

“明年上半年海外债差不多是40亿元，境内还有69亿。”碧桂园首席财务官伍碧君透露，未来一年碧桂园在公开市场总债务是150亿元左右，总体来看压力不大。她着重提到，目前在国内融资端，国有大行对碧桂园的支持比较明显。

碧桂园总裁莫斌莫斌则强调已做好未来12个月的滚动现金流计划，会结合销售波动、直接融资渠道是否通畅、债务到期安排、现金等元素，形成闭环管理。

开源节流固守战壕

国家统计局数据显示，今年1-7月，全国商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%；而来自第三方机构数据显示，百强房企前7月销售额同比下降幅度为49.3%；同期，碧桂园权益合同销售额2152亿，同比下降39.8%。可以看出，碧桂园销售情况优于百强房企。

目前，全国各地频繁释放利好提振楼市信心，LPR长期利率下调等金融支持政策亦陆续出台，楼市政策的回暖有望带动市场面的筑底。

对于后市，碧桂园管理层表示，目前还无法判断市场是否已经出清，但应该已经在筑底过程中。目前，公司已制定经营计划，一是拥有充沛的货量，预计全年权益可售货值不低于5300亿，且该部分货量预计全年去化率不低于68%；

二是均衡的布局可以对冲市场分化和局部疫情的恶化，公司可以通过调节货量供给，采取“以销定产”、“精准供货”去对冲风险，应对市场的不确定性。

数据显示，碧桂园截至6月末的项目可售资源约1.22万亿，另有潜在权益可售资源2917亿，两项合计约1.51万亿，这些项目中，96%位于常住人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角/珠三角/环渤海等五大都市圈。

基于财务安全原则，碧桂园同时在收入端和支出端加强管控，通过可动用现金管理，保持收支平衡状态。在收入端，公司继续强调销售回款效率，上半年平均按揭放款天数同比提升19天，新签约权益回款率提升了2个百分点；在大宗资产处置方面，公司在上半年盘活收回了69亿；另外，为提高与合作方在项目层面资金使用效率，公司已启动与39家合作方的项目分家。

碧桂园管理层在投资者电话会议上也强调，要通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。

据悉，今年上半年，碧桂园内部进一步加强了对各个区域销售回款的管理，强调平衡每个区域的资金收支，提平每个战壕的资金缺口，全力盘活大宗资产等，以保证集团现金流安全。

总体而言，在现金管理上，碧桂园目前进行每周资金计划的滚动铺排，确保有足够的时间、空间应对短期压力，“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。2022年下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元，公司称已做好了相关的资金安排。

新兴赛道开辟第二曲线

在中期业绩报告中，莫斌欣然分享一则喜讯：

为机器人建房而成立的广东博智林机器人有限公司（“博智林”）经过4年的奋斗，现在已经取得了丰硕的成果，到了收获的季节。科技建造体系施工上有着安全、环保、质量好、速度快以及效益高等诸多优点，既能对内承办工程，也能外拓服务，具备广阔的市场空间。

截至2022年7月底，博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，适用于建筑全周期智能建造工序，已服务覆盖28个省份（直辖市、自治区）超550个项目，累计交付超1,200台，应用施工面积超1,000万平方米。

这是碧桂园4年耕耘收获的成果，上半年，碧桂园亦启动了公司战略的全面升级，围绕地产主业，顺势而为开辟增长第二曲线，充分布局科技智慧建造体系，及上下游产业链新业务赛道，形成了“高科技综合性企业”的清晰打法。

在迈向科技建筑新时代，碧桂园响应国家智能建造发展战略，目前已整合科技建造体系上下游内部资源，于今年6月成立科技建筑集团，依托BIM数字化、新型装配式、建筑机器人自动施工等新技术，引领建筑行业迈向工业化、智能化，推动产业转型升级。同时，公司通过科技建造体系对内全承接和对外拓展代管代、EPC、施工总承包、劳务分工等工程，为全社会提供高质量的建筑产品和高附加值的建设服务。

除了用机器人更新建筑生产力，碧桂园还在延展业务链条，切入代管代剪这一新业务。

在行业缩表出清、开发投资放缓的背景下，房企过去拿地开发快速周转的模式需要被更新，而投资额度有所减少之时，不意味着一个公司止步不前，可行的发展方式包括：

一、积极和地方政府尤其是40个有筹建保障性租赁住房指标的城市接触，参与保租房、安居房和共有产权住房三类保障房的建设。可以合作开发，也可以代管代建。

二、去年第二三批次集中供地，国企唱主角，“许多城投为防流拍、保地价，承接了不少地块，但部分城投没有房地产开发经验，需要重找合作开发方，或找代建方运营管理”。

新增的市场需求，带来专业代建公司业务的蓬勃发展，步入真正的“代建黄金时代”。拥有强大开发运营能力的碧桂园，凭借过去数十年磨砺的产业链整合能力，已经成功切入代建赛道，并将这项业务定位为公司房地产主业的补充，被视为公司转型升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。

和部分房企多元化业务“四处开花”不同，碧桂园每做一项多元化业务，都是在确保房地产主业经营和财务双重安全原则下，多重业务能形成合力。

未来，在智能建造和专业代建业务方面，博智林所拥有的硬核科技实力，有望为碧桂园赢得这一赛道上的先机。

“笃行不怠，向阳而生！”碧桂园管理层希望用脚踏实地的行动，把暖意传递个链条上的每一个人，这其中包括股东、购房者、金融机构、政府以及全体员工，形成一个信心循环体，度过寒冬，迎接春天的到来。