一城一策 对谁构成 降维打击的影响「知识降维打击」

文/刘博团队

9月1日，河南郑州楼市新政出台。

对郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源“1 8郑州都市圈”，住房公积金实行互认互贷。

这意味着，郑州楼市又多了8个充电宝为其充电。这将对谁构成利空？

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根据郑州住房公积金管理中心发布的《关于“1 8郑州都市圈”住房公积金一体化协同发展有关事项的通知》：

1、都市圈城市住房公积金实现互认互贷

2、都市圈城市住房公积金缴存职工同城同策同待遇

3、在都市圈内购房提取住房公积金不再受户籍限制

来源：河南日报

郑州这次实施的“1 8郑州都市圈”住房公积金互认互贷，为上述地市公积金客户到郑州买房，提供了强有力的政策和资金支撑。

也就是说，郑州、开封、洛阳、平顶山、许昌、漯河、新乡、焦作、济源，这八个地市的公积金不需要迁移户口就可以在郑州买房了。

根据2022年上半年河南省GDP数据，1 8郑州都市圈经济情况为：

郑州（6740亿）、开封（1286亿）、洛阳（2916亿）、平顶山（1425亿）、许昌（1908亿）、漯河（926亿）、新乡（1666亿）、焦作（1137亿）、济源（404亿）

郑州在河南一城独大，经济上没有一个城市可以与之抗争，第二名洛阳的GDP不到郑州的一半。

因此，在河南投资不动产，肯定首选郑州。

河南统计局数据显示，2021年河南省总人口比上一年减少58万人，18个市中有11市常住人口减少。

但省会郑州人口却增加了12.5万人，发展势头很好，说明地市人口有相当一部分流向了郑州。

1 8郑州都市圈人口变动情况为：

郑州（ 12.5万）、开封（-5.2万）、洛阳（ 1.0万）、平顶山（-2.0万）、许昌（0）、漯河（0）、新乡（-8.4万）、焦作（-0.1万）、济源（0.1万）

除了郑州人口增长外，河南的第二大城市洛阳，人口增长位居第二，微增1万人。

河南房价过万的城市只有郑州一个，郑州6月最新房价14703元/㎡，环比上涨4.45%，同比上涨0.66%，同环比均上涨。

6月河南省18地市成交价格分为六个阶梯：

6000元/㎡以下：三门峡、平顶山、驻马店、周口、鹤壁、商丘

6000-7000元/㎡：开封、信阳、焦作、漯河、南阳、安阳、许昌

7000-8000元/㎡：新乡

8000-9000元/㎡：济源、濮阳

9000-10000元/㎡：洛阳

1万/㎡ ：郑州

今年3月份，郑州楼市新政“18条”，打响了全国救市“第一枪”，郑州市户籍且有父母投靠的家庭，最多可买三套房。

随着政策层层加码，不管是房价数据还是成交层面，郑州楼市都在逐步回升。

据郑州360房产网统计，郑州楼市成交自5月跌到谷底，6月、7月形势好转。

其中6月份一手房网签成交量达到了11428套，在前六个月中创新高，7月仍以10936套的数量，超过前5月。

二手房方面，郑州6月、7月连续两个月二手房保持7千 的成交量。

随着1 8郑州都市圈公积金互认互贷9月开启，郑州楼市的金九银十有了保障。

综上，“一城一策”的力量千万不能低估，许多省会城市或强二线城市的工具箱里还有很多法宝。

一旦经济强市出台房地产新政，对省内其他三四线城市将形成降维打击。

比如郑州都市圈里的新乡、开封和平顶山三个城市，经济总量千亿左右，人口不断外流，房价增长乏力。

而他们又与强省会郑州相邻，所以郑州楼市的利好，反而成为当地楼市的利空。人们将用脚投票，中小城市、农村人口加速向中心城市流动。

02

今年上半年，185省市出台放松政策，其中153省市放松公积金贷款，占比高达83%。

中西部城市，城市能级越大，公积金同城化受益也就越大。

除郑州外，西安、成都也通过公积金变相“供暖”楼市。

6月24日，西安、渭南两市住房公积金融合发展签约，两地将在住房公积金同城化发展长效机制。

6月17日，成都住房公积金管理中心发布《成都住房公积金管理中心同城化公积金贷款实施细则（试行）》，在德阳市、眉山市、资阳市购买自住住房，可向成都公积金中心申请办理同城化公积金贷款。

效果来看，西安8月房价上涨了，西安商品住宅成交均价达17564元/㎡。

成都8月成交1.47万套，同比上涨330%，涨幅遥遥领先。

除公积金外，刺激居民购房需求最明显的政策是放松限购、限贷，其对市场拉动力更为明显。

对其他三四线城市形成降维打击的，还有苏州、宁波、南京、武汉。

这些强二线城市通过放松郊区限购政策的方式，虹吸其他周边三四线城市的人口进入本城郊区购房。

成都：近郊区县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。

苏州：非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。

6、7、8三个月苏州的二手房成交量，远超上半年前6个月的水平，楼市出现回暖企稳趋势。

宁波：家庭住房核查范围由市6区缩小至市5区（海曙、鄞州、江北、镇海、北仑）。

8月，宁波二手房成交量环比涨幅约11.8%，其中市六区环比增长8.9%。

成交量前三的区域为：鄞州区成交878套、慈溪市849套、海曙区691套。

南京：外地户籍在六合区和溧水区购买首套房无需提交社保或个税证明。

网上数据显示，8月南京共成交新房4841套，环比增长约13.7%，呈现出“淡季不淡”的市场格局。

武汉：江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区四大远城区限购解除，外地人在限购区域首次购房的，个税或社保年限由2年调整为1年。

8月武汉全市新房住宅销量9001套，环比增涨9.6%，8月成交均价18690元/平米，环比上涨1.4%同比上涨4.6%，房价涨幅小幅扩大。

由此可见，以上这些强二线城市及省会城市，若通过全面取消限购的方式，是能够吸引居民前往购房的，有条件促进房地产市场迅速回稳。

03

现阶段，房地产市场依旧面临较大的下行压力。

市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支，这三大核心问题依旧影响重大。

不过，一线城市和强二线城市的楼市韧性更强。

一线城市长期来看，房价仍面临一定的上涨压力，短期内调控政策较难退出，可通过放宽人才落户等措施形成局部微调。

强二线城市紧跟一城一策提议落地组合拳，各种楼市新政出台能够对三四线城市形成强大的吸筹能力。

沿海城市吸引内地三四线小城市人口流入，内地大城市吸引省内三四线城市人口流入，二线城市市场下行压力有望逐步缓解。

而那些市场需求及购买力明显透支的三四线城市，即便在需求端予以购房补贴等刺激，短期内也将难以扭转低迷态势。

刘慈欣在《三体》小说中写道，外星人使用“二向箔”将打击对象所处的空间维度降低，使对方无法在低维度的空间生存。

新一轮楼市新政，同样显示了高能级城市对低能级城市的降维打击逻辑。

当人们普遍看出未来三四线城市前景不妙的时候，三四线城市的楼市将失去活力。