金融支持保障性租赁住房「信贷投向结构」

本报记者 秦玉芳 广州报道

银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》（以下简称“《指导意见》”），进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

6月以来，福建、广州、东莞等多地相继出台政策，推动金融机构加大对租赁住房建设的支持。同时，多家大型银行、股份银行在保障性租赁住房领域动作频频，通过项目贷款、债券融资、平台合作等模式加码业务布局。

银行业务人士认为，受内外部复杂环境影响，银行涉房信贷业务大幅收紧，亟待寻找新的业务增长点；保障性租赁住房是“十四五”期间房地产发展的主要趋势，对人口密度高的大城市解决“住房难”问题有着重要的现实意义。银行加快对保障性住房业务的布局，不仅是政策的要求，更是商业银行完善租赁住房场景构建、优化涉房信贷结构的必然选择。

加大保障性租赁住房金融布局

随着《指导意见》的实施推进，近来，各地银行对租赁住房的信贷力度持续增强。

兴业银行日前宣布，与福建省住建厅签署住房租赁工作全面战略协议，计划未来五年向福建省住房租赁市场各主体提供不少于1000亿元人民币意向性授信支持，在战略规划研究、住房平台建设重点项目授信、金融创新研发等领域加强合作探索住房租赁合作新模式。

建设银行海南分行也将与海南金城合作打造海南智慧保障住房租赁管理系统平台，双方就保障性住房项目建设融资问题，开展多种形式的紧密合作。

《中国经营报》记者近日从人民银行广州分行获悉，建设银行广州分行对政府初步意向纳入保障性租赁住房的项目给予4.2%的优惠利率，目前已实现住房租赁贷款余额约66亿元；兴业银行广州分行围绕租赁住房购置、开发、运营全流程配套了专项产品、审批授权和优惠利率，截至4月末已通过项目贷款、北金所债权融资计划、债券投资等多种方式为广州住房租赁领域提供超10亿元资金支持。

保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理政策的落实，是推动商业银行住房租赁信贷业务快速增长的重要原因。人民银行广州分行表示，落实保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理政策，让银行在保持房地产融资平稳方面获得更多的空间，缓解房企资金压力，改善房地产融资环境。

东吴证券分析认为，在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国 2022年及未来的主旋律；银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。

寻找涉房信贷业务新增点

传统涉房业务需求不足，也是刺激商业银行拓展租赁住房业务、寻找业务新增长点的重要原因。

从市场数据来看，二季度银行房贷按揭业务利率持续下降，甚至越来越多银行推出优惠揽客举措，同业竞争明显上升。

据融360数字科技研究院监测，截至6月15日，监测的42个城市中，已有约25个城市最低可执行首套房利率降至4.25%。

银行房贷按揭促销政策也纷纷上线，包括推荐返千元礼品、推出利率优惠的“转按揭”产品等各种花样迭出。

某股份银行广州分行零售业务人士表示，住房按揭贷款一直是零售信贷的大头，今年上半年按揭业务的需求大幅压缩，新增压力很大；不仅房贷按揭，银行针对房地产企业的授信融资今年也大幅收缩，整体来看，涉房信贷业务压力越来越大，促使银行不得不寻找新的增长点。

“租房信贷是刚需信贷业务，也是‘新市民’客群金融服务的重要业务，上半年银行针对‘新市民’客群的租赁授信业务增长就比较明显。从长远来看，租赁住房信贷是银行涉房业务领域的发展方向，尤其保障性住房，不论对公还是零售领域，都是银行业务布局的重点。”上述股份银行广州分行零售业务人士指出。

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇也认为，国内经济下滑，叠加疫情、中美贸易战、地缘政治等因素影响，大量房地产开发商破产重组，同时需求方收入减少和对未来预期的下降，使得购房需求大幅收缩，导致银行购房按揭信贷业务不景气，银行将发展重点转向租赁领域。

保障性租赁住房作为公共住房体系中最重要也是最新的一个住房类型，对于人口净流入的人口高密度的超大型城市解决新市民新青年“住有所居”具有十分重要的现实意义。近期，各地纷纷出台举措，支持金融机构参与保障性租赁租房业务。

青岛市日前发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确对保障性租赁住房建设、运营和管理企业给予土地、财税、金融等多项支持政策；到“十四五”末，全市保障性租赁住房数量达到21万套（间），占“十四五”期间新增住房供应总量的30%。贵州银保监局也发文，强调要加大支持保障性租赁住房发展力度；建立完善组织架构及绩效考核机制，引导金融机构强化对保障性租赁住房发展的金融支持。

北京银保监局也发文称积极支持保障性租赁住房建设运营，指出辖内银行机构积极响应北京市年内拟供应住房用地中近八成用于保障性租赁住房建设的目标，对照拟供应租赁住房项目清单，前瞻开展项目融资方案制定，迅速出台专门营销指导意见，发挥支行营销积极性，做好客户对接和项目储备。多家银行保障性租赁住房项目储备充足，主动对接提供金融服务。

人民银行广州分行方面也透露，广东地区积极推动保障性租赁住房REITs项目，激活资本市场支持保障性租赁住房建设发展的内生动能，加大优质保障性租赁住房供给，推动住房租赁市场高质量发展。

建设银行广东分行相关业务负责人此前接受记者采访时表示，广东省分行作为住房租赁战略先进行及REITs业务首批试点行之一，积极推动保障性租赁住房公募REITs试点项目开展，将为广州市保障性住房建设提供更多的金融供给，推动住房租赁市场高质量发展。

（编辑：朱紫云 校对：颜京宁）