公募基金reits上市交易「私募基金上市」

来了！终于要上市了！

6月16日，沪深交易所发布9单基础设施公募REITS上市交易公告，上市日期6月21日（下周一）。

9单公募REITs发售份额和本次上市交易份额

5月31日首批REITs开启认购，但因为市场认购热情太高，所以最终的配售比例比较低。9单项目，平均配售率只有6.13%，最高的东吴苏州工业网也只有12.30%，而最低的首钢绿能只有1.76%。

配售何其低矣，所以，很多投资者大呼不过瘾啊！

不过，没关系了，这不马上要上市了嘛。上市以后，你想买多少都行，但有一点，就是不要买得太贵了，毕竟再好的产品，支付太高的价格也是有风险的。

另外，马上就要上市了，REITs的交易规则，你都清楚了吗？

REITS如何参与，怎么交易？

基础设施公募REITs参与三步骤：

第一步：开立证券账户（股票账户或是封闭式基金账户）；

第二步：签署风险揭示，开通权限；

第三步：参与交易。

注意：场外认购基础设施公募REITs，必须转入场内才能交易，不能申购或赎回。

具体交易规则如下：

一、交易方式

1、竞价交易、大宗交易：适用基金交易相关规定；

2、询价交易：指投资者作为询价方向被询价方发送询价请求，被询价方针对询价请求进行回复，询价方选择一个或多个询价回复确认成交的交易方式。

二、申报及成交价格范围

1、涨跌幅限制：上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%；

2、有效竞价范围：涨跌幅限制范围内的申报有有效申报，超出为无效申报；

3、大宗交易和询价交易：成交价格在该证券当日涨跌幅限制价格范围内确定。

三、申报数量限制

1、竞价交易：100份或其整数倍（卖出时不足100份，一次性申报卖出）；单笔申报最大不超过10亿份。

2、大宗交易、询价交易：1000份或其整数倍。

REITs的长期收益到底如何?

REITs，是一种不动产投资信托基金，主要是通过发行股份或是收益凭证，向普通投资者募集资金，再投向房地产、基础设施等不动产。投资者的主要收益是不动产的营运收入（租金收入或是高速收费等）和资产增值的收益。

长期收益到底如何呢？

以美国市场为例，近30年，富时全美REITs指数的年化回报率为10.26%，富时全美权益型REITs指数年化回报率为10.73%，高于同期标普500指数10.42%和道琼斯工业8.42%。

长期来看，REITs是比较稳定的资产，能为投资者带来稳定、良好的长期回报。

不过，中国不是美国，可能并不能划等号，而且REITs的底层资产也不同。在美国，基础设施类、住宅类和零售类，医疗类、数据中心，住房融资类和商业融资类（抵押贷款）都可以打包成REITs基金。

国内首批公募REITs的底层资产主要是基础设施。不过这些基础设施都集中在国内经济相对发达的长三角、珠三角和京津冀地区，而且项目已产生持续、稳定的收益和现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

前期的发售公告中，根据发行价测算的近两年净现金派发率（预测派发现金/募集规模）最低也在4%以上，最高达到了11.71%。长期收益也比较值得期待。

9单公募REITs项目类型和预测净现金分配率

当然，有长期的增值的收益，自然也会有相应的投资风险，主要的风险是：运营风险和流动性风险。

REITs基金的底层资产都是基础设施项目，比如张江高科技产业园区，如果项目运营不好或是遇到系统性风险，不排除项目贬值或是收入降低的可能性；

另外，REITs基金全部采取封闭式运作，无法申购和赎回，只能通过二级市场来交易，所以，也可能会出现流动性不足的风险。还有就是既然是在场内交易，基金的价格自然是波动的，如果以过高的价格买进，自然也存在溢价买入的风险了。