【深度】房企7月密集发债,融资收紧信号已现「房企发债」

短短数日，房企在银行间市场发债悄然走暖，只不过主角是清一色的国企央企。

行业机构数据显示，自11月10日以来，有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元。而就在11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，多家参会房企称，计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

“房企融资环境确实有所好转，银行间市场率先放开，但近期公布的发债计划，很多是之前已有备案，现在加快审批通过。此外，ABS发行也微幅回温。”有券商人士称。

有银行界人士同样表示，要抓住今年四季度和明年年初，做好房地产贷款业务，争取业绩“开门红”。不过在客户选择上，更倾向于信用资质较好的国企央企。

对民营房企方面，尽管金融机构的态度有所好转，但融资整体回暖尚需时日。一家大型民营房企人士称，行业融资确有好转信号，包括中期票据发行加快、房贷基本面好转等。但当下，销售市场远比数据呈现出来的冷清，民营房企除了融资艰难，仍然面临规模被动收缩的现实。

融资市场现积极信号

11月16日，建发地产公布了一份中期票据募集说明书。该公司计划发行规模4.4亿元的无担保债券，期限5年，拟全部用于偿还到期债务融资工具。

建发地产的融资动作，仅是近期房企“发债潮”的缩影。据第一财经不完全统计，11月1日～9日，房企披露的银行间市场发债计划，不超十笔；但从10日开始，各路央企国企、地方城投密集涌现，公布中期票据、超短期融资券等发行计划。

11月11日，保利发展（600048.SH)披露2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额20亿元，期限5年，保利拟将募集的20亿元用于偿还银行贷款。

随后，招商蛇口(001979.SZ)一口气公布了60亿规模的融资计划，包括30亿元中票,拟用于偿还其它债务融资工具；30亿超短期融资券，拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

除了上述规模型房企，地方性城投公司也动作频频，常州城建、镇江城建、乌鲁木齐城建、漳州城投、泰兴城投、济南城建、宜春城投、柳州建投、毫州城建、北京城投等公司，均公布已发行或拟发行的融资计划，其中多笔规模超10亿元。

据克而瑞研报，这些林林总总的发债计划，总规模已近300亿元。而在过去10月份，房企境内发债总额也不过203亿元。贝壳研究院数据显示，10月单月，房企境内债券共发行25笔，发行规模约203亿元，环比下降51.1%，同比下降43.6%。

转折点似乎是从11月9日开始的。那天，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，多家大型国企及民营房企参加，被业内视作融资环境“解冻”的信号。从当下情况看，银行间市场发债确实有所回温，不过受惠的多是国资房企。

“整体来看，银行间市场融资正在好转，央企国企信用资质比较好，率先有所动作。”一位不具名的券商人士表示。有房企人士同样称，现在中期票据发行有所回温，国庆以后，资金面转变便出现苗头，有银行的贷款不再那么紧。

银行间债券市场，指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的、约定一定期限内还本付息的有价证券，包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据、超级短期融资券等。

值得注意的是，当前房企融资环境的变化，并不代表政策出现大面积松动，而是对房企合理资金需求的满足，且银行在风险偏好上更加严苛，受惠的仍是资质较好的房企。

‘当前发行的企业均是城投公司或央企国企，且主体和债券的评级相对较高，主要是利用政府信用进行背书，未来是否能扩大发债主体至其他类型的企业，仍有待观察。”克而瑞认为。

整体而言，“三稳预期”仍是政策的主基调。11月12日，银保监会召开党委扩大会议，会议强调要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

民营房企融资逐步破冰

11月9日银行间市场交易商协会召开座谈会后，有相关房企代表向第一财经透露，后续短融及中票都有望向民营房企放开。

值得注意的是，近日，金科股份的一笔美元债发行计划，受到市场关注，有观点解读为“房企融资好转的信号”。这笔高等级债券，发行总额不超8亿美元，期限预计不超过5年期，募集资金主要用于发展城市更新项目。

在中资美元债市场动荡之际，这笔债券发行计划是否有信号意义？贝壳研究院数据显示，10月份，房企境外融资共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；境外融资规模约101亿元，环比下降63.3%，同比下降69.6%。

“之前房企海外债发行量断崖式下跌，主要是因为一些公司存量债券价格下跌过大。发债有个前提，需要发行人旗下债券价格较为稳定。如果债券价格下跌太大，投资者为什么不从二级市场上买？”有业内人士表示。

一位券商人士同样认为，海外债市和银行间市场是两个逻辑，国内受监管因素影响较大，而海外债市场更遵循市场逻辑。房企能否发债，要看投资者是否买账。金科上述发债动作，更多是公司性质行为，受企业自身资质影响较大。

据悉，这笔美元债还处于申请阶段，能否成功发行、后续用途如何，存在不确定因素。“还是要看企业自身的运营能力，稳健型房企在融资端受到的支持也大。如果存在明显问题，现在这个节点很难发出来，或者需要付出较高的成本。”

“现在还不能太乐观，房企融资仍是冰火两重天。”另一名券商人士称。

克而瑞也认为，本次政策边际放松的口子不会开得太大，主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底；另外政策在预售资金监管层面较严，房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声，主要意在维稳，房企仍应积极降负债，加大现金回款，保证资金链安全。

“四季度房地产行业融资仍会保持较平稳运行，不会出现大幅回升，房地产行业融资环境的改善，旨在保障房企合理的融资需求和刚需群体的信贷需求，根本目的在于促进房地产市场健康平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉第一财经，稳健型民营企业仍有一定机会，受投资市场风险偏好影响，运营稳健的房企更为受益。

对许多民营房企来说，除了紧张的融资环境，销售市场大幅走冷，更让他们头疼。“最近市场压力太大了，大家预期都不好，消费者也不敢买。”有房企人士称，今年下半年开始，民营企业极少拿地，将面临规模的被动收缩。