【深度】房企7月密集发债,融资收紧信号已现「房企债务危机」

虽然销售持续承压，但年初这段时间，随着央行降准，房企在融资方面的进展却颇为顺利。算上春节假期，近2周时间内，便相继有十多家房企发布融资公告，且融资成本整体较去年年底微降。

广发证券房地产行业分析师乐加栋表示，“在信贷层面，近期房企融资渠道大幅顺畅，根据我们的初步统计，A股房企1月份发行信用债规模286亿元(同比上涨361%)，主要是短融及ABS类融资规模改善显著，行业资金环境维持改善，我们认为随着基本面调整压力的加大，房企融资政策仍存在进一步松动的空间”。

节后房企加速发债

2月12日，融创中国发布公告称，公司拟进行美元优先定息票据的国际发售。票据的定价，包括本金总额、发售价及利率尚未厘定。公告表示，汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)等已获委任为有关拟发行票据的联席全球协调人及联席账簿管理人。在落实票据条款后，联席全球协调人及联席账簿管理人、融创中国、附属公司担保人及附属公司担保人质押人将签订购买协议，据此，联席全球协调人及联席账簿管理人将为票据的首次买方。融创中国表示，拟发行票据所得款项净额拟主要用于为本集团现有债务再融资。

而1个月前的1月11日，融创也曾表示，已于2019年1月10日，与汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)、兴证国际、招银国际、德意志银行、国泰君安国际、工银国际及野村就发行2021年到期的6亿美元8.375%优先票据订立购买协议。发行票据所得款项拟主要用于为集团现有债务再融资。

同一天，正荣地产也发布公告称，将在香港联交所发行2021年到期的2.3亿美元优先票据，年利率为9.8%，所得款项净额拟用于再次拨付现有债项。

同时，2月11日，中国奥园也发行了2023年到期的2.25亿美元优先票据，年利率为7.95%。中国奥园表示，发行票据的所得款项净额预计约为2.21亿美元，公司拟将其主要用于集团现有境外债务再融资及作一般营运资金用途。

而在1月份，中国奥园已经发行了2笔美元债。1月15日，中国奥园发布公告称，公司成功按票面价发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。另外，1月初奥园还成功按票面价增发2.75亿美元2021年到期的7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场。

多属借新还旧

除了春节后发债的上述3家房企外，春节前已经有大量企业加入到发债队伍中去。

1月28日，路劲基建公告称，拟发行4亿美元有担保美元优先票据，利率7.875%，2023年到期。路劲基建预计，新票据发行预计所得款项净额将约为3.94亿美元。路劲计划将新票据发行所得款项净额用于为到期时购回或偿还全部或部分2019年票据提供资金、为其他现有债务重新融资及作一般企业用途。

同时，绿城中国也公告称，将发行4亿美元三年期不可赎回初始分派率为8.125%的优先永续票据。预期发行优先永续票据将于2019年2月8日完成。绿城方面表示，发行优先永续票据的预计所得款项净额将约为3.959亿美元，公司拟将发行优先永续票据的所得款项净额用于为集团若干现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途。

1月29日，禹洲地产公告称，发行本金总额为5亿美元的票据，该票据将自2019年2月4日(包括该日)起按年利率8.50%计息，并将于2023年2月4日到期。票据发行的估计所得款项净额(扣除包销佣金及其他估计开支后)将约为4.93亿美元。禹洲地产表示，拟将所得款项净额主要用作现有债务再融资用途，其或会因应市况的变动调整上述计划，并因此重新分配建议票据发行的所得款项用途。

随后，禹洲地产于1月30日发行了50亿元供应链金融资产支持专项计划。而此前，禹洲地产已于1月16日发行了一笔于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率为8.625%。

同一天，景瑞控股公告称，发行2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率为13厘。经扣除包销折扣、佣金及其他就票据发行应付的估计开支后，票据发行估计所得款项净额将约为1.475亿美元。景瑞控股表示，公司计划以票据发行所得款项净额再融资其现有债务及作一般公司用途。

此外，1月29日信达地产表示，其非公开发行的2019年公司债券(第一期)将于2019年1月31日在上交所挂牌交易，发行规模为15亿元。该债券期限为3年期，票面利率为5.5%。此前，信达地产已宣布了规模为5亿元的“16信地02”公司债券票面利率由3.5%上调为5.1%，调整后起息日为2019年3月15日。

1月30日，迪马股份发布公告称，拟发行总额不超过20亿元(含20亿元)的公司债券，可以一次或分期发行，债券期限不超过7年(含7年)，可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。本次公司债券为固定利率债券，债券的票面利率及其确定方式将由公司和主承销商根据市场询价情况和簿记建档结果确定，并将不超过国务院或其他有权机构限定的利率水平。迪马股份表示，本次发行公司债券预计募集资金总额扣除发行费用后拟用于偿还有息债务(包含公司债券等)、补充运营资金、项目建设(例如长租公寓项目)等企业经营活动。

1月31日，华润置地发布公告称，公司已向香港联合交易所有限公司申请批准39亿美元中期票据计划上市，在2019年1月30日起十二个月内以债务发行方式，仅向专业投资者发行。

据中原地产研究中心统计数据显示，仅2019年1月份，便有数十家房企对外公布了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元。

值得注意的是，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还到期债务。

“2019年，房企将迎来债务的集中还款期，随着融资政策的松动，预计未来还会有更多房企密集公布融资计划，加入到借新还旧的队伍中来。”有业内人士称。