房企5月信用债发行规模大幅下降「房企债券爆雷」

市场信心尚未修复，开年首月房企融资仍然延续低迷态势。

2月9日，贝壳研究院发布2022年1月房企融资月报。报告显示，2022年首月房企境内外融资累计约481亿，较2021年同期的1630亿元下降70%，到期债务资金缺口达570亿元。其中境内债占比达70%，发债主体以国有企业为主，48笔境内债券中41笔由国有企业发行。

2014年1月至2022年1月房企债券融资规模

此外，受政策等因素影响，并购债已然登场，招商蛇口、建发、华侨城等房企先后发行并购主题债券。贝壳研究院表示，2022年并购债或成新趋势，预计会有更多的优质房企发行并购债。

短债盛行 境内债占主导

数据显示，与2021年1月抢跑美元债市不同，2022年1月房企发债以境内债为主。其中，境内债占比70%；境外债券占比30%，较2021年同期下降24个百分点。

此外，由于房企风险出清尚未完成，资本市场信心不足，1月境内外债券发行期限下降，短债盛行。数据显示，1月境内债券融资发行平均期限3.9年，较上月减少约1.1年，主要是一年内短期债券占比升高至29%；境外券融资发行平均期限为1.4年，较上月减少约0.3年，其中新增10笔境外债中8笔为一年内到期的短期债券。

近18个月房企债券融资发行期限

据中国网地产不完全统计，公开发行的境内债方面，1月先后有绿城集团、招商蛇口、建发房地产、越秀集团、电建地产、平安不动产、华侨城、中海地产、金隅集团等发行债券。

其中，招商蛇口发行12.9亿元的3年期、5年期中期票据；绿城集团发行26亿元3年期中期票据；中海地产发行12亿元5年期中期票据；电建地产发行10亿元5年期公司债券；平安不动产发行10亿元为期210天的超短期融资券……

除此之外，多家房企的境内融资计划获交易所受理或通过。其中，招商蛇口20亿元西南购房尾款ABS获深交所通过；龙湖50亿元住房租赁专项公司债券获上交所受理；保利置业50亿元公司债券获上交所受理；首开60亿元公司债券已获上交所受理……

公开发行的海外债方面，绿城中国发行于2025年到期4亿美元的增信债券，利率最低，为2.3%；中骏发行于2024年到期的1.5亿美元票据，利率5.95%；合生创展集团发行于2023年到期2.5亿美元可换股债券，利率8%。

并购债登场 多家房企试水

从1月发债数据可以看出，招商蛇口、建发、华侨城等房企已经开始试水并购债。

其中，招商蛇口发行12.9亿元中期票据将用于偿还一笔因收购旧改项目产生的贷款，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；建发股份发行10亿元中期票据中4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权；华侨城发行15亿元中期票据中9.6亿元用于置换在招商银行的并购贷款。

此外，1月21日，浦发银行完成第一期金融债券簿记定价，债券发行规模300亿元，期限为3年，定价为2.69%。本期债券募集资金中50亿元为房地产项目并购主题债券，这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

值得注意的是，据上交所消息，保利置业2022年面向专业投资者公开发行公司债券获受理。债券拟发行金额50亿元，募集资金用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、房地产项目的兼并收购等。

众所周知，2021年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

随后，央行金融市场司司长邹澜表示：“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”

贝壳研究院表示，2022年并购债或成新趋势，预计会有更多的优质房企发行并购债，这是对2021年末政策的积极响应，有助于出险房企的风险化解。

偿债压力仍大 1、3、4、7月到期债务规模超千亿

自2021年年末以来，政府端积极释放金融利好信号，国内融资环境适度调节。但房企偿债压力仍将持续。

据贝壳研究院数据显示，2022年仍然是房企偿债的高峰之年，年内到期债券总额接近万亿，其中1月、3月、4月及7月到期债务规模超过千亿。

2022年1月境内外债券融资到期债务规模约1051亿元，较上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期债务净额570亿。根据当前月均发债500亿规模计算，房企偿债压力仍较大。

近18个月房企债券融资发行与到期规模走势

面对偿债压力，房企需要寻求更多维的融资渠道和方式，并购债、公募REITs等或成为房企融资新渠道。