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2022-09-28 14:57:27 来源：房天下资讯
我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球
提问：老师，预计3年后要小孩，现在在看首套房，应该考虑学区吗？预算600万~700万想买两房，上班在陆家嘴，也不打算住几年置换，毕竟进出税费将近10个点了。要是不考虑学区以后有了小孩要买套小的挂户口，感觉到时候可能钱不够，要是考虑学区应该可以买到二梯队，但小孩上学也是10年后了
回答：现在考虑学区有点早，不用刻意，如果能带上学去最好，带不上不要勉强。
你的预算有限，可以考虑买个二梯队学区或者是二流半的保底学校，方便未来出售，再不济自己用也行。
600-700的话，要考虑学区的话，可以在金杨、世纪大道、三林附近看下房龄略老的房子
还有一种就是以居住属性为主，纯考虑次新，这种可以去看看康桥御桥之类的。
提问：星叔您好！目前余姚住房一套，门面房一套自用，都是全款的！想在宁波买一套住房10年内不考虑上学事宜，投资加以后居住，目前子弹100，请给建议，非常感谢！
回答：你的发展思路还是正确的，浙江投资只看好杭州和宁波。
宁波这个城市总体不错的，城市界面，产业结构，人口的富裕程度，都是OK的。
不过浙江省不像江苏省，浙江省非常突出杭州的首位度，所以宁波长线来看它的发展潜力不会像苏州那样。
宁波二线城市不像一线城市，能够向外辐射很远。
而且二线城市经过一波大涨之后，房价级差不大，相对扁平化，所以更推荐你在靠近市中心买，不要去杭州湾新城。
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提问：老师您好，我是在安徽蚌埠，上个月刚买了一个2016年小区的二手房，已付定金，正在凑首付，一套房还在还贷期间，因此这是二套房，首付四成，总价124万。房子加上赠送面积约190平，装修可能都需要贷款。我们夫妻两人月薪共一万左右，公积金没用过，打算组合贷款。关于贷款有些疑问，之前有看到网上说公积金尽量拉长贷款时间，商贷可以短一些，不知道您怎么看？以我们现在的经济情况，有没有推荐的贷款方案？
回答：首先关于公积金要注意以下几点：
1、很多公积金都有贷款额度的，有的限制55万，60。对于一些刚参加工作不久，缴存系数低的人群，有时候公积金贷款额度只有十几二十万，也就是说，除了最大的贷款额，剩下的都是你的首付，无形之中，这条规定将很多人，拒之门外。
2、公积金贷款，在考察征信方面，要求更严格。有时候商业银行，为了完成贷款任务，偶尔的一些小黑点，银H基本也能放过，但是公积金要求就更加严格了。逾期出现连三累六者，第一关就直接PASS掉，根本不用等着后期的审核。
3、公积金，不要随便提取，一旦提取，会影响贷款额度。
其次组合贷款的话，公积金最长的年限是20年。
而商业部分的年限最长是可以30年。
贷款的年限，会根据借款人的年龄，还有房子评估报告的楼龄来定的。
根据你的情况来看，可以选择公 商组合贷，贷款时间越长越好，负债会被通货膨胀给不断稀释
买房核心还是房产升值的能力，远远大于公积金贷省下的利息，所以选择时，不能一叶障目，忘记买房的初衷。
提问：星叔您好 请教您个问题 孝感这座城市能否在市区买个二手房做投资？如果能买多大面积合适？因为现在有一套房子比市场低了2000多的一个45平米的房子 能否做为投资使用 总价18万 月供700多 如果买回来租的话月租1100，您有何建议
回答：孝感纯投资不要买！
房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；
二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；
其他小城市和村镇，退潮。
孝感这种四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。
从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。
本省投资只建议去武汉。
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提问：星叔，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？
回答：凤变冰 ABC。详见内部分享《中介的惯用伎俩 吃差价手法之ABC单》
提问：房叔好沈阳 纯投资 一号线于洪广场 单价8千 未来5年可能翻倍吗 您觉得有值投入的楼盘吗
回答：5年周期来看，周边人口来沈阳的流入趋势不会变，单价8k未来大概率可以翻番。
现在买房属于上车比较晚，已经涨了几轮了，开发商拿地价也在涨，短期估计房价还是小涨的。
于洪广场整体来看，性价比比较合理，交通便捷，周边配套也很齐全，靠近学校、医院、商圈等，各类生活设施都不错，投资可以选择。
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提问：您好老师，又来麻烦您，青岛西海岸，在纠结新房二手房，更倾向于二手的，因为可以买来简单收拾一下直接住，刚需首套，第一考虑学区，第二考虑交通升值，预算110-140之间，目前一个孩子，想买套三，但是发现套三这个价不太好找，西海岸分开发区和胶南，麻烦老师给指点一下买二手房的注意事项，目前看过书香蔓城附近，准备看看海怡嘉园附近，星海城、凭海临风附近，大珠山路东风河以南边片区，胶南老城区，开发区网上看也就怡和嘉园还有一些老破小价格差不多。请教老师几个问题1、新房二手？2、套二套三？3、哪个区域比较合适，如果能推荐楼盘就更好了4、什么时候入手比较合适，年后小阳春会不会涨起来。5、房龄
回答：考虑居住需求，这个价位想办法买到套三小户型，给孩子做个独立书房这样。这个价格淘二手房好一些，省去时间和装修等成本。二手房的注意事项就是最好房龄别太老，次新房最好10年之内，其次多关注一下物业，好的物业对二手房有保值效果。
关于市区老房和郊区新房如何选择有几点注意：
老城区房子：单价高，位置好，配套完善。缺点是，设施落后，户型一般，小区环境差。
郊区房产：单价低，户型好，小区环境绿化不错，缺点是离老城区一段距离，配套不完善，交通短期欠缺。
刚需如果孩子上学，注重学区，那么尽量选择市区老房子，因为孩子的教育等不起，先过度几年，等条件成熟购置改善房产。
其次看生活半径，如果朋友、工作、娱乐都在某一区域，并无学校困扰，哪边近、价格合适选择哪边可能是最佳选择
刚需客千万不要犯一个毛病就是：首套房要完美无缺，只能取舍，选择一处房产。
如果不是有某些特殊需求（如孩子上学、老人年老多病需离医院较近等），我还是建议刚需同等距离下选择近郊楼盘（远郊是另一概念）。
新楼盘在户型，绿化率物业服务上较老房产有一个较大的优势。随着各种配套落地新小区可能也逐步融入老城区变成主城区的一部分。
投资群体的话，重点看单价，因为你购买房产最终看的是收益。
较低的成本投入一定时间获得较高的涨幅，就是你的收益。一般而言老城区的房产因为配套都已经兑现，所以升值较慢。
而近郊的房产，随着商业配套、医疗配套、轨道交通配套的建立完善。它有一个较大的提升，所以近郊楼盘是投资的首选。
总体而言近郊的房产无论是自住还是投资均优于老房产。
但如果购买房产，是因为上学或者老人使用，建议还是选择配套较为完善的老城区房产。
提问：星叔，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？
回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。
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提问：星叔，呈贡吾悦广场和锦艺昆明之光的房子，还有周边的七彩云南和实力心城二手房，哪个投资好些？感谢
回答：优先买吾悦广场，地处呈贡新区，靠近商圈，占据了昆明市政、大学城、昆明高铁站等几大重要经济驱动力支撑，为昆明市重点建设区域，区域内未来商业发展巨大。
锦艺昆明之光，位于呈贡区腹地，靠近市政中心及中央公园，昆明南站，彩云南路商圈、衡水实验中学及洛龙学校。但目前配套设施不够还需要一段时间。
七彩云南，临近大学城南地铁站。七彩云南第壹城为文旅地产项目，投资不看好。
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