绿城永续债规模「杭州绿城置换」

楼市深度调整背景下，绿城中国（03900.HK）今年上半年仍取得了不错的业绩。

绿城中国2022年半年报披露，公司今年上半年收入同比增长79.1%，利润同比增长24.3%。

对于公司接下来的安排，绿城中国董事会主席张亚东表示，要稳进提质、聚焦发展和优化提升。

稳进提质，是指公司不追求规模和排名增长，而致力于全品质、高质量发展；聚焦发展的大致含义为，结合经济发展、行业基本面状况，聚焦于一、二线城市；在此过程中，不断完善管理，实现各方面优化提升。

“我们的管控思路、组织构架、效能安排以及效益倾向，都将发生变化。”张亚东在业绩会上表示，绿城中国将更注重在中心城市点上的发展，绿城管理（09979.HK）将注重面上的拓展及品牌输出。

“下一步，我们要落实战略、精益战术、优化战法，不断巩固优势提升管理能力，通过呈现更好的产品，进一步提高绿城的综合效益，以回报全体客户、业主、股东及社会各界的关爱。”张亚东说。

永续债即将清零

绿城中国2022年半年报显示，今年上半年绿城集团累计销售面积539万平方米，总销售金额1128亿元。其中，绿城集团自投项目销售面积约339万平方米，销售金额849亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约453亿元。

基于稳健的业绩，绿城中国今年上半年收入及利润，均获得较大幅度增长。

财报显示，绿城中国今年上半年取得收入647.31亿元，同比增长79.1%；期内，公司利润48.6亿元，较同比增长24.3%；公司股东应占核心净利润37.26亿元，同比增长36.7%。

值得一提的是，在市场波动时期，绿城在财务方面的表现不乏亮眼之处。

为进一步筑牢财务护城防线，其加强了短债及中期债务管理的力度。

截至今年6月30日，绿城中国1年内到期借款占总借贷的比例为19.5%，较2021年12月31日的25.1%，下降5.6个百分点，创历史新低。而1-2年内到期借款占总借贷的比例为32.5%，较2021年12月31日的37.9%，下降5.4个百分点。

在市场融资量偏紧背景下，绿城中国迎难而上，偿还了规模不低的永续债。

财报显示，截至2021年12月31日，绿城中国永续绩规模约107.58亿元，今年上半年其偿还永续债金额达82.5亿元；截至今年6月30日，绿城中国永续债已降至25.09亿元。另据了解，7月绿城又提前归还10亿，现仅余下15亿元。

“公司将继续不断优化财务结构，我们预计明年将逐步实现永续债的清零。”绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在业绩会上表示。

加强短债、中期债务管理的同时，绿城中国还不断拓展融资渠道，融资成本得以进一步降低，这成为该公司期内财务方面另一亮点。

财报显示，今年上半年绿城中国境内发行债券金额175.78亿元，较2021年同期的124.62亿元，增长41.1 %。

从融资成本来看，保持融资渠道畅通之际，绿城中国融资成本进则实现进一步下降。截至6月30日，其今年上半年境内公开发债平均利息成本仅为3.33%，较2021年同期的3.73%，下降了40个基点。

融资渠道方面，绿城中国今年上半年所发行债券的品种相当丰富。除公司债、中期票据，公司期内还发行了购房尾款ABS、供应链ABS、供应链ABN及项目收益票据PRN等产品。

此外，绿城中国还加速推进绿色金融业务。今年上半年，公司以合理的成本成功融得7.5亿美元资金，其中4亿美金为首笔绿色债券。

期内，绿城中国还进一步优化了境外债务结构，主动降低短债占比；今年6-8月，其提前偿还了4亿美金银团贷款。

基于经营业绩、财务结构表现稳定，在境外评级机构高频次下调房企评级背景下，绿城中国维持评级稳定。目前，穆迪对绿城中国的评级为 Ba3，展望“稳定”；标普评级为BB-，展望“稳定”。

就再融资计划，绿城中国管理层透露，公司曾根据市场环境、自身发展及合作方情况，在内部做过压力测试。

“此举意在考察贷款安全性，以保证贷款得以偿还。公司未来再融资的安排，将在上述研判及测试基础上，结合未来实际情况排布展开。”这位管理层表示。

提高拿地收益率要求

今年房地产市场增长出现回落态势之下，部分企业以往过于重视规模快速扩张，但这种市场观念目前发生了转变，各方对房企内生性生长给予较以往更多的关注度。

是否具备强大的利润获取能力，对于企业未来发展变得尤为重要。

就行业及公司毛利率情况，绿城中国管理层表示，公司今年上半年结转毛利率17.4%，与2021年全年18.1%的水平大致相当。这主要是因为公司现在交付的楼盘，主要是三年前甚至更早时期所投项目。

“公司已售未结转项目的毛利率已经锁定，与目前结转水平大体相当。从行业走向来看，受宏观政策、市场环境影响，整个行业毛利率处于下调状态。另外，各地限价政策影响，使公司品牌溢价能力未能得以充分展示；但长期来看，公司优势将在未来逐步体现出来。”上述管理层在业绩会上说。

与企业获取利润相关其中一个重要环节，为处于前端的投资。是否具备精准高效且富于前瞻性的投资能力，成为企业盈利能力一个重要体现。

行业面临复杂局面下，基于当前市场变化，绿城中国沉着应对，坚持精准聚焦的投资策略，并及时在战术上做出适度调整。

据了解，绿城现在所投项目主要聚焦于核心城市、核心板块，拿地要求较以往更高。

为此，绿城中国对投资拿地提出明确要求：项目平均的综合净利率不低于 8%, 内部收益率（IRR）不低于15%，对项目销售变现的确定性提出更高要求。

绿城中国披露，今年上半年公司在8座城市新增20个项目，总建筑面积约313万平方米，平均楼面价约1.28万元/平方米。预计新增货值731亿元，其中归属于公司的权益货值约554亿元。

上半年新增货值中，预计约60%将在本年度实现销售转化，较2021年同期提升23个百分点。新获取项目从拿地到开盘速度显著提升，未来将有效支撑全度及未来销售稳健增长。

“今年土地市场机会有所增多，获取项目的净利润率符合公司投资要求，部分项目利润水平还超出要求。”绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示。

据悉，绿城中国在北京今年首批集中供地中所获项目的平均净利润率接近10%，其今年在杭州首批次供地获取项目的平均净利润率接近 9%。

“分时间段来看，在2019、2020 年市场上行期获取项目的利润兑现度高一些，自2021 年下半年开始，项目兑现度有偏差。因受市场下行影响，部分项目利润有所下降，但总体平均利润兑现度表现还不错，在行业中相对而言，兑现度仍处于较好水平。”郭佳峰在业绩会上说。

此外，绿城中国在拿地策略方面还做出调整，今年投资项目数量有所减少，但权益比例将适当增加。

在房企信用风险事件频发局面下，绿城中国坚持审慎的合作策略，严选合作伙伴，以央企及属地大型国企为主，主动防范风险。绿城中国半年报披露，截至今年6月30日，公司在新拓项目平均权益比例升至76%。

郭佳峰表示，下半年公司将遵照年初制定的谨慎原则，在三拍、四拍中，择机看项目再做投资。

“今年公司新增土地的质量较高，这与我们提出投资零失误的要求有关。随着行业形势逐渐复苏，预计兑现度会进一步提升。”郭佳峰补充道。