耿俊峰 景瑞地产「北京中瑞公寓」

中国房地产进入存量时代，在“房住不炒”的主基调下，长租公寓被行业看好，有机构预计到2030年，长租公寓的市场规模有望突破4万亿，而自2015年开始，政府陆续出台“租售并举”等相关利好政策，积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展。

市场转型在先，政策护航在后，长租公寓成为新风口，景瑞积极布局新赛道，聚焦不动产资管业务，来获取长期稳定且可持续增长的回报。景瑞不动产总裁耿俊峰认为，长租公寓市场未来发展空间巨大，景瑞预计未来三年将实现100亿长租公寓资产管理规模。

景瑞不动产总裁耿俊峰

澎湃新闻记者：您如何看待当下的房地产市场？景瑞不动产将如何布局？

耿俊峰：我认为目前房地产市场有四个特点：一、行业发展由之前以规模增长为导向的高周转模式，向以利润为导向的稳健发展模式转换；二、市场规模将从高位逐步回归合理区间，但依旧是中国经济的强大支撑力；三、降杠杆形势下，资本形态由债权向股权转变；四、客户需求更倾向于刚需以及改善，“投机型”客户逐步退出历史舞台。

这是房地产市场走向成熟的标志，未来依然值得深耕，对企业而言依旧充满机会。景瑞不动产的切入点就是大资管领域的重资产长租公寓，这是一片蓝海市场。首先中国的一线及强二线城市，流动人口对于租房的需求非常大，并处于上升期；其次，参照国内外经验以及我们本身几年的经营结果来看，长租公寓整体经营的稳定性和抗风险能力足够强；同时，国家的政策也在大力支持，REITS的发行、经营性金融政策的落地、政府规范化的管理、税收政策的优惠等等，都给长租行业注入了强心剂。

在此背景下，景瑞不动产以重资产长租公寓为战略业态，致力于成为“最懂建筑和生活的资产管理服务商”。我们对标的企业是美国长租公寓管理运营机构EQR，目前市值约280亿美元，业务主要布局在美国东西海岸核心城市。

澎湃新闻记者：在长租公寓这条新赛道上，景瑞如何打造自己的核心竞争力？

耿俊峰：景瑞不动产自2017年就开始布局，我们花了更多的精力，去研磨我们的组织，用组织支撑战略目标的达成。景瑞不动产围绕着大资管核心战略体系，打造了战投中心、产品中心和运营中心三大业务中心，战投中心负责募资、投资、投后管理以及退出。要求始终站在投资人视角，注重投融一体化能力的培育,进而完成“投融管退”资产闭环的前期精准研判、中期高质量经营以及后期的退出；产品中心则基于租赁客户需求细分研究，深入洞见目标客群真实需求后，设计出符合他们需求的产品原型，并不断研发、优化，形成标准化产品体系。同时，在改造成本管理中，我们和明源合作开发了基于长租公寓城市更新的POM成本管理系统，让我们的成本管理实时量化。运营中心以信息化为抓手，通过BI系统和PMS系统进行长租公寓的经营决策和综合管理，通过100%覆盖的客户满意度调研，来反馈我们各个门店的服务水平，并针对性地进行管理和服务提升。如果一定以量化的数据来看，悦樘公寓常年保持年度95%以上的平均出租率。

2019年我们推出了悦樘公寓上海殷高西路店，项目所处的宝山高境镇正进行新经济产业升级转型，所以从客户定位上针对的是年轻的高新技术人才，产品上迎合客户的喜好，采用的是品质更好的装配式工艺以及E0级的环保材料，同时打造了包含影音区、健身房、公共厨房、书吧等功能的公共区域，提供多层次、个性化、高品质的居住体验。最终我们每年的平均出租率稳定在96%以上，NOI资产回报率达到6%左右。就在近日，建行旗下的建信信托完成了悦樘殷高西路项目的股权收购，并继续委托景瑞不动产进行运营管理。我们也将更加努力，为投资人提供高于市场水平的回报。

澎湃新闻记者：景瑞不动产未来的发展目标是什么？在项目产品上具体有什么计划？

耿俊峰：我们的目标分三个阶段，第一阶段是聚焦上海，未来三年实现100亿重资产长租公寓的管理规模，持有公寓达到约10000间。第二阶段是围绕第一阶段呈现出来的产品能力和运营能力，输出我们的服务品牌，并进行规模化扩张。第三阶段是获得资本市场认可并兑现我们的品牌价值与客户价值，最终获取IPO的机会。

2021年，景瑞不动产与全球领先的地产投资机构领盛共同收购了上海虹桥良华购物广场（西区）项目，位于上海虹桥综合交通枢纽区域内，是以高品质公寓、共享社区、配套商业为主的多业态融合街区。届时将提供约600间长租公寓和约10000平方米社区商业，涵盖了“悦樘优选”和“悦樘臻选”两大产品系，专为大虹桥中高端商务人士打造，预计明年年初上市。这是我们首次和外资资本合作，也标志着景瑞在长租公寓新赛道上迈出了坚实的一步。

澎湃新闻记者：听闻9月8日是景瑞控股成立29周年的纪念日，您有什么想表达的吗？

耿俊峰：一家企业，能够持续发展29年，本身已经是非常令人尊重的一件事情了。面对目前行业的阶段性困境，景瑞人将深度践行“坚韧不拔”的价值观，积极面对，积极应对。相信，在全体景瑞人的共同努力下，定能冲破洪流，高质量前行。