2023-01-22 17:56:27 来源:金融界
近期基础设施建设REITs引起了市场的高度关注,作为舶来品,REITs的发行和投资在海外市场已较为成熟,REITs也是大类资产配置中的重要品种。本文对国内外REITs的组织模式、物业类型及市场发展情况进行全面介绍,以供投资者参考。
REITs即房地产信托投资基金,是通过汇集投资者资金持有并经营收益性不动产,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度,同时具备金融机构性质和管理机构性质。
海外REITs市场发展较成熟,产品种类呈多样化,组织类型主要分为契约型、公司制、有限合伙制,其中契约型REITs载体为基金或信托;根据收入来源不同,REITs划分为权益型和抵押型,权益型REITs持有物业所有权,而抵押型REITs是投资房地产抵押贷款,本身并不持有物业;依据资金的期限长短,可以将REITs划分为封闭式和开放式;根据发行方式不同,还可将REITs分为私募REITs和公募REITs。
经过半个世纪发展,权益型REITs凭借高流动变现能力、较强抗风险能力打败抵押型REITs,成为市场主流模式。以美国为例,截止2019年末,全美总计有217只REITs产品,其中,权益型REITs数量为175只。此外,由于法律体系存在差异,各地区REITs产品的组织类型有所区别,美国以伞形结构和公司制为主,而亚洲主要采用契约型。
过去十年全球REITs收益率均值为10.27%,美国作为最成熟的REITs市场,其产品收益水平相对亚洲和欧洲更高;分种类来看,权益型表现优于抵押型。REITs总收益由资本利得和分红派息两部分构成,不同于股价的较高波动性,REITs派息比率长期稳定在3%到5%之间,且各地区差异不大,说明投资者持有期间现金流有保障。
将REITs的收益情况与其他综合指数做比较发现,过去20年美国REITs平均收益显著高于体现股市整体行情的标准普尔500指数和罗素2000指数,更加高于债券指数ML Corp/Govt;绝大部分时间REITs的分红收益率高于同期美国十年期国债收益率。整体来看,REITs兼具股票和债券的优势,既可获得物业增值带来的资本利得,又可通过租金收入分配获取较稳定的期间现金流,使得长期内REITs收益表现同时优于权益和债券,是良好的抵御通胀金融工具。
风险提示:1)资产证券化政策收紧;2)海外疫情超预期蔓延,国内经济失速下滑;3)房地产市场出现较大波动;4)国内税法等制度不利于REITs发展。
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