地产债务风暴「房地产债券在哪里购买」

刚过去的5月份，民营房企融资破冰，房地产整体的境内债券融资开始回暖。据中指研究院监测，虽然5月份房企融资总体发行额度仍然下滑，但是信用债发行回暖明显，同比上升33.5%，环比上升3.3%。

尽管融资面逐渐向好，但是房企面临的资金压力仍然很大，爆雷现象持续出现。在已经到来的6月份，克而瑞数据显示，有44笔房地产债券到期，合计约639亿元，又一波偿债潮到来。

政策利好不断，5月房企境内信用债融资回暖

从境内境外总体融资额度上来看，今年5月，房企总体融资额度仍是下滑，主要是由于境外债融资的持续走低。

中指研究院统计数据显示，今年5月，房企债券发行融资额为612.0亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。其中，海外债暂无新发是发行额缩减的主要原因。

从发行结构来看，今年5月，信用债规模占比72.8%，ABS（即资产证券化）占比27.2%，海外债占比0%。同时，5月单月，ABS融资同比下降51.3%，环比下降47.5%。

对比之下，境内信用债出现回暖。据中指研究院统计数据显示，今年5月，房地产行业信用债融资同比上升33.5%，环比上升3.3%，回暖趋势明显。而在4月份，这一数据大幅下滑，同比下降49.6%，环比下降36.0%。

与此同时，房企融资成本稳中有降。今年5月，房企发行的信用债平均利率为3.28%，同比下降0.68个百分点，环比下降0.16个百分点；ABS平均利率为3.17%，同比下降0.97个百分点，环比下降0.43个百分点。

对于房企境内信用债融资回暖的原因，中指研究院分析，随着疫情的稳定，融资利好政策有效推动了信用债发行回暖。

值得一提的是，4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，其中明确提出支持房企转型，支持民营房企融资。5月4日，央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施。5月5日，上交所党委召开专题会议称，将服务好民营房地产企业的合理融资需求。5月25日，全国稳住经济大盘电视电话会议召开，其中提到要督促金融机构加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。

而5月份最受关注的政策利好则是，监管层通过信用风险管理工具推动民营房企融资破冰，5家房企被列为示范房企。

首次使用信用保护工具，民营房企融资破冰

民营房企融资破冰，可谓5月资本市场的一件大事。

5月中旬，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企同步发债的举措引发市场关注。据了解，3家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行人民币债券。为了提振市场信心，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具。

一时间，民营房企融资破冰的消息引爆。此后，旭辉控股、新城控股加入示范企业名单。为了吸引投资者，上交所带头为5家房企组织投资者路演，向市场释放积极信号，更体现监管层对于民企融资的支持。

2022年以来，随着房企持续发生信用危机事件，房地产行情并未明显好转，叠加疫情影响，投资者对于地产行业未来发展预期持悲观态度，致使地产信用债市场避险情绪急升，民营房企融资出现困难。

华泰证券分析认为，为民营房企首次启用信用保护工具，释放了积极的信号。信用保护工具为民营房企债务发行提供增信，有效提高了投资者认购及持有民营房企债券积极性。在目前房地产融资出现困境时，其示范效应尤为重要，预计短期内将有更多优质民营房企的融资活动陆续落地，市场对于优质民营房企信用风险的担忧将迎来缓解，优质民营房企的估值故将迎来修复。

6月到期债券639亿元，环比增加68.6%

一边是民营房企融资破冰，一边则是风险继续蔓延，甚至有稍高信用等级房企，诸如金科、绿地也发生债务展期。

5月27日，绿地发布公告称，拟对一笔5亿美元2022年6月25日到期的债务进行展期。5月30日，金科股份宣布，“20金科03”债券展期12个月。据悉，该笔债券原定的兑付日期为2022年5月28日。

与此同时，债务违约案例不断。5月10日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司公告称， 未能于4月8日按时偿还约为1423.375万美元的利息，且目前30天的宽限期已过，公司未能在宽限期届满前付款。

5月12日，融创中国宣布债务“违约”，一笔金额为2947.86万美元的利息未在宽限期支付，这也是继恒大之后又一家出现美元债违约的龙头房企。

虽然利好政策不断，民营房企融资破冰，但是对于房地产企业来说，面临的债务兑付压力仍然很大。据克而瑞统计数据显示，5月有21笔房地产债券到期，金额共计379亿元。6月将有44笔房地产债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%，又一波偿债潮即将到来。

对于房企的融资纾困，中指研究院企业事业部研究负责人刘水建议，除了引入战投、紧抓窗口期加大销售回款外，还要积极利用政策支持方向进行融资。近期，政府在积极支持房企收并购融资，企业要敏捷应用政策支持的方向，进行收并购贷款及收并购债融资。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 杨许丽