审视房企投资价值 这几个方面值得关注「谈谈你对企业中投资性房地产的认识」

受疫情等多重因素影响，房地产行业经历前所未有的阵痛期，行业暴雷引发一系列连锁反应，市场情绪陷入冰点。

面对行业接连出现的资金链问题，市场投资者在投资房地产板块上也变得更为慎重，尽管不少房企在接连一年多的回调中已经具有估值吸引力，但行业环境仍然面临不确定性，低估值下“诱人”的标的很可能也是带刺的玫瑰。

就笔者观点来看，面对行业深层次调整，优质龙头房企表现往往更为出色，在行业逆风阶段能够展现更加稳健的增长能力，同时后续伴随行业复苏受益于行业分化也将更具业绩和估值弹性，是当下投资者需高度重视的方向。

那么，究竟该如何去判别具体房企的投资机会？在笔者看来，稳健经营能力更直观反映在房企的销售、债务管理、融资、信用评级等方面的表现上，因此不妨围绕这几方面具体来探讨。

1、销售——助力房企稳健经营的根基

前端销售作为房企现金流的最大入口保证了房企经营的稳定性，也是现阶段观察房企经营质素的重要窗口所在。

纵观整个行业，楼市的不景气成为压垮一众房企的大山，资金链断裂问题接连出现，在此背景下，房企如何保证销售端的稳步，更体现其在营销策略、产品力、资产布局等方面的竞争力。

中指研究院数据显示，今年前7月，百强房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅较前6个月收窄1.3个百分点，侧面反映市场有所转暖。

从各家房企公布的数据来看，分化明显加剧。其中头部房企凭借更强的综合实力在销售层面相对来说表现明显优于中小梯队房企，尤其是在各地房地产政策频出，驱动市场转暖的大环境下，头部房企的销售也领先于中小梯队率先复苏。

根据克而瑞的数据测算，TOP10的房企7月销售额平均降幅为16.4%，较前几个月降幅收窄。以金地集团(600383.SH)来看，公司前7月，实现销售额1191.0亿元，实现签约面积493.3万平方米，表现优于行业平均水平，同时其在行业销售榜排名由2021年的12名上升到了目前的行业第8名，反映其在逆势环境中，进一步巩固其领先地位。

无独有偶，根据克而瑞发布的2022年1-7月中国房地产企业销售榜TOP200，2022年销售额累计超千亿房企扩大到10家，龙湖、绿城成为新入围者。其中，龙湖集团(00960.HK)1-7月销售额为1040.8亿元，销售额同比接近回正，展现头部房企的经营韧性。

2、债务管理——提升房企抗风险能力的抓手

行业暴雷潮风波中，动荡的市场环境，更需要房企积极推进债务管理，应对市场不确定性风险。资本市场股债双杀的局面，也对房企的正常经营带来压力，造成明显的负反馈作用。

在此背景下，包括万科(000002.SZ)、龙湖(00960.HK)、金地(600383.SH)等房企也积极展开护盘行动，纷纷通过回购股票、债券等动作向市场传递积极信号。

如此前7月2日万科披露关于公司A股股份回购结果暨股份变动情况的公告。截至2022年6月30日，公司以集中竞价方式累计回购了公司A股7295.6万股，成交总金额约为12.92亿元(不含交易费用)。

而在7月13日，龙湖集团(00960.HK)发布公告称，已按约定时间全数赎回2022年到期的优先票据，提前偿还4.5亿美元债。

7月28日，金地集团(600383.SH)亦公告拟以子公司深圳市金地建材有限公司为购买主体，按照交易所交易规则，以市场化方式在二级市场购买公司标的债券，首期规模不超过10亿元。此外，根据金地集团当日另一份公告显示，公司董事长及部分核心管理人员也在二级市场购买公司债券，截至公告日，已累计购买金地公司债券2000万元。

在行业流动性偏紧的大环境下，通过真金白银的回购动作不仅向市场展现了自身的实力，释放了信心，同时也为房企的稳健经营发展带来助力。

仅从债券市场表现来看，房企的回购动作便是推进债务管理，应对市场风险的积极作为。受行业暴雷潮等影响，投资者信心匮乏，债券市场波动持续加剧，甚至一度上演了崩盘式的抛售潮。自7月以来，中资地产美元债价格持续下挫，克而瑞证券监测的主流房企34笔美元债价格较年初平均下降45%，其中，7月1日至7月15日，34笔美元债价格平均下跌了14%，有22笔美元债价格较月初跌幅超过5%。

可以看到，在这轮债市大跌行情中，亦不乏被市场普遍看作信用资质和综合实力更强的民营房企，如龙湖、万科、金地等。这些房企的地产美元债在二级市场均遭遇大幅震荡。

实际上这从侧面也反映出来行业弱复苏环境下，投资人信心不足，对负面舆情更加敏感，一旦在行业政策动向、房企评级下调、债务动作等方面有风吹草动，极易导致本身就受困于较差流动性的债券短期内出剧烈波动，甚至出现一刀切的情况，另一些实质并未有违约风险经营稳健的房企遭遇到市场的错杀，

因此像龙湖、金地等房企，在此阶段积极通过回购债券等的动作，一方面向市场传递了信心，表明公司仍然保持着良好的现金储备和充裕的流动性，面对行业潜在风险依旧有足够的应对空间，这也将有助于提振投资者信心。另一方面，通过回购债券，可以稳定债券价格和市场预期，避免市场非理性波动带来的风险，以此更好地维护公司价值以及股东权益。此外，通过以较低成本偿还对应债务，也有助于缓解长期债务压力，降低房企财务成本。

实际上除了推动债券回购，不少房企也在积极做好到期债务的偿还工作。再以金地为例，此前7月26日，金地集团宣布已将2.05亿美元汇入境外账户，用于支付当日到期的美元债券本息。据悉，目前金地除了最后一笔将于2024年8月到期的总额4.8亿美元债券之外，公司近两年已无待偿还的境外债券。而在境内债方面，金地集团今年年内也仅剩一笔将于10月份到期的27.26亿元公司债。金地方面亦表示，已做好未来一年所有到期债务的偿付安排。

3、融资畅通——保证房企持续经营的关键

低迷的销售表现，对房企现金流带来压力，因此畅通的融资渠道显得尤为重要，其也是当下检验房企能否实现稳健经营的核心要件所在。

近期以来，多家头部房企密集发展融资，如7月21日，万科企业(02202.HK)披露了2022年度第一期绿色中期票据发行结果。于7月19日~20日，万科发行了2022年度第一期绿色中期票据，发行金额为30亿元。

7月25日，保利发展(600048.SH)发布公开发行公司债券（第四期）结果公告，最终发行规模为20亿元。

7与26日，金地集团(600383.SH)成功发行17亿元资产支持专项计划，发行利率仅为4.8%。

在行业信用风险频发的严峻形势下，国企的融资优势不容置疑，但同时也能发现以金地等为代表的民营房企仍然实现了较大规模的融资，这背后实际上也展现了资本市场对其发展的信心，同时充裕的融资性现金流入将进一步提升公司抗风险能力，夯实安全边际。

4、信用评级——展现房企高质量经营的窗口

信用评级是对房企经营能力的一个重要观察窗口，有着良好的信用评级，不仅反映机构对评级主体的认可，同时也为评级主体的的融资带来助力。尤其是当前，在房地产行业整体承压，销售遇阻，融资不畅的大环境下，能够维持良好信用评级的房企，也更将具有优势获得投资者青睐。

然而观之整个行业，下调评级成为常态，能够获得稳定评级已是不容易。此前7月26日，标普曾宣布维持金地(集团)股份有限公司(金地集团)"BB"的长期企业信用评级，而在较早前的5月12日，穆迪也曾确认维持金地集团"Ba2"评级，展望稳定，金地集团算是行业中为数不多能够同时获得到两家国际评级机构同步维持评级的房企。而从整个行业来看则不容乐观，相关统计显示，目前房地产行业内处在“Ba1”及以上评级的房企已不足十家，而大部分也都是头部企业，包括保利、金地、龙湖、万科等。

此前中国银河证券分析认为，“政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善，强信用优质房企盈利率先企稳”。

5、结语

今年以来，房地产行业利好政策不断，一系列迹象皆表明，行业最黑暗的时候或已经过去。尤其是从近期来看，不论是郑州成立地产纾困基金，助力盘活烂尾项目，还是时国常会再提因城施策促进房地产市场平稳健康发展。均可见，国家层面在积极疏解房企偿债压力，稳定房企融资，推进楼市转暖。随着政策面的传导，有着稳健底色，优质基本面的房企也将面临新的窗口期。在行业规模分化，优势资源向信用优质房企倾斜的大背景下，这类房企亦有望迎来新一轮加速成长期。

回归到市场估值层面，政策面持续宽松趋势线下，压制板块估值的核心因素得到改善，后续行业有望进入修复期。伴随政策面不断释放利好，疫情影响逐步减弱，销售端持续回暖，融资层面打开窗口期，有着稳健经营能力的房企也将大概率在这一过程中实现超预期表现，进而在这轮修复行情中持续收获市场给予的溢价机会。

结合近期机构对房企的点评来看，头部稳健房企仍是其心头所爱，中金报告指，优质龙头房企仍将更多受惠于基本面改善，建议择机逢低吸纳华润置地 (01109.HK)、中国海外发展(00688.HK)等。从个股研报来看，如金地集团亦颇受机构认可，得到包括兴业证券、中信证券多家机构给予看好评级。而在中信最新的研报中，更是喊出“安全可靠、信用物价”，维持“买入”的投资评级，目标价13元/股。

本文源自格隆汇