地方债偿债高峰「持有3个月到期的债券」

“现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观。”面对3月份房企的偿债高峰，易居企业集团首席执行官丁祖昱如是说。

据克尔瑞机构统计，今年3-6月，170家房企共有约1809亿元债券到期。其中，3月合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。也就是说，已经到来的3月份，房企将面临今年第一个偿债高峰期。

3月份，房企将面临今年第一个偿债高峰期，约589亿元债券集中到期。资料图片

恒大、富力、华夏幸福等房企偿债压力大

根据克而瑞监测数据，2022年100家典型房企的到期债券金额超过6000亿元，虽较2021年降低了约20%，但在监管去杠杆的趋势下，压力仍然相对较大。而2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3月、4月、6月的到期量均在600亿元上下，超2022年月均到期水平。

尤其是今年上半年，房企的偿债压力较大。据克而瑞证券数据显示，2022年3-6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期，同时，3-6月共有781.9亿元人民币债到期，两者合计约1809亿元。

具体来看，3月是各公司债券集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。

在美元债存量债规模最大的前十名房企中，中国恒大的债券规模占比较高，约32.9%，大幅领先于其他的房企，达34.8亿美元，远高于排名第二的佳兆业集团的17亿美元。

而从人民币债的到期情况来看，富力地产与华夏幸福到期规模不相上下，分别为65.5亿元及63.8亿元，排名前二。与美元债到期情况中恒大遥遥领先不同，2022年3-6月到期人民币债前十房企的到期规模差距相对较小。

“需要注意的是，对于各大房企来说，要区分理解存量到期情况。”丁祖昱表示，“对于流动性风险较大房企来说，债券集中到期需要高度关注和防范，而对于那些整体经营风格稳健、财务情况良好的房企来说，合理的债务水平结构和债务来源结构对企业的成长影响显著，不能一概而论。”

“除了到期规模最大的前十房企之外，中小房企本身在融资发债上有一定的劣势，规模被迫较小，这并不能代表其财务稳定。”丁祖昱指出。

2022年3-6月170家房企存量到期的美元债及人民币债情况

数据来源：克而瑞证券研究院 Bloomberg

房企发债规模同比持续显著下降

过去，不少房企靠“发新债还旧债”，但自2021年以来，在融资面持续紧张的情况下，房企的发债规模同比出现下降。从CRIC证券监测的170家房企发债情况来看，2021年全年，房企美元债发行规模为367.3亿美元，较2020年同期的557.6亿美元显著下降；人民币债发行规模相比2020年基本持平。

那么，随着政策面持续传来利好，进入2022年，房企的融资状况是否有所改善？

克尔瑞机构数据显示，据不完全统计，2022年1月100家典型房企发债475亿元，环比上升50.3%，较2021年4季度的月均水平上涨90.2%。

值得注意的是，历年来1月房企的发债量一般较高，2019-2021年的1月房企发债量均超过千亿元，而今年1月房企的发债量则不足500亿元，同比下降63.0%，降幅较大。截至2月18日，100家典型房企发债约为150亿元左右，房企当前的发债情况仍显“克制”。

同时，根据中指研究院数据显示，2月份，房企债券发行规模下滑，特别是海外债发行规模降幅较大。2月，房企信用债发行规模为250.2亿元，同比下降7.92%；而内地房企海外债发行规模仅15.8亿元，同比下降94.57%。

借新还旧模式“失效”加重债务压力

当前，金融机构的“白名单”主要针对国资企业以及部分优秀的民营企业，从目前开展融资的房企名单来看，例如保利发展、华润置地、碧桂园、万科等，资金较为稳健。而另一面，中小房企的融资仍然举步维艰，尤其是对于已经处于流动性紧张的房企，除了争取必要的展期之外，很难再通过以往“借新还旧”的“滚雪球”模式进行持续。

例如，近期正荣地产和禹洲地产面临较大的偿债压力。其中，正荣地产在2月发布公告称，预计以公司现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务（包括于2022年3月5日需赎回的永续债）。由于面临到期美元债压顶的难题，正荣地产也在投资者会上表示将“抓紧处置资产”。

而刚刚进入3月份，禹洲集团在3月1日的公告中称，恳请所有债权人不要采取破坏公司稳定性的激进法律行动，公司期望与所有债权人保持对话，恳请所有债权人协助公司积极推进讨论方案。

禹洲集团在公告中称，集团也在积极做债券展期，最近，在2022年票据及2022年票据II持有人的大力支持下，完成了交换要约。

目前，禹洲集团也正在出售旗下的资产以缓解债务压力，进入2022年以来，其已经以10.6亿元向华润万象出售禹洲物业，并以3.05亿元出售了香港一物业。

“现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观。”丁祖昱指出：“正荣地产就是一个例子，因为其在年初对于自身的融资能力抱以较高的期望，制定了较为乐观的资金铺排计划，结果年初两个月恶化的销售情况以及融资的频繁落空使得其现金流迅速枯竭，不得不对2022年所有到期美元债进行展期。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心