万达管理创新「首富王健林」

图片来源：中房报图库

刘伟/发自北京

行业形势不断变动之下，企业不得不及时调整应对。

1月11日，有消息称，万达地产集团于近期进行了组织架构的调整，具体而言，是将原来的东区、西区、南区和北区四大区域，整合为南区和北区两大区域。区域调整之后，对万达地产员工也进行了一定的优化。

一位万达集团内部人士对记者表示，“此次地产组织架构调整的消息属实。”他表示，因为“三道红线”等政策的关系，住宅开发压力比较大，因此，包括万达地产集团在内的房企，收缩战线已经成为趋势。

自2019年从商管体系内剥离出来，万达地产集团的组织构架已经经过数次调整，相应的人员调整也是在所难免。这背后亦反映出企业决策者在地产板块业务发展定位上的变化。

“目前，万达地产的发展计划还是以配套万达广场为主，”这位万达内部人士告诉记者，至于人员优化上，并没有大规模压缩，相较于商管平台的几万员工的规模，地产开发几千人的体量并不算太多，而且此次区域架构调整后，有一部分还流入到商管体系中。

组织架构“分分合合”

根据市场消息，随着万达地产组织架构的调整，东、西两区项目公司人员合并进入南、北两区，人员将有所优化，预计整体优化将在春节前完成。

调整完成后，南区、北区的区首将保持不变，北区区首仍为曲晓东，南区区首仍为刘光敏，而东、西区的区首是否调回万达商管集团，目前仍未确定。

近年来，随着房地产市场、政策的不断变化，万达地产也顺应形势先后三次对组织架构进行大调整。

2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离，将房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

到2020年1月，万达地产将原来的南区、中区、北区整合为南北两区；同年7月，万达地产又将南区和北区拆分为东区、西区、南区、北区四大区域。不到两年时间里，万达合并区域的消息再度传出，组织架构调整又回到原点。

2021年以来，随着房地产“三道红线”“两个集中”等行业政策的实施，房企生存发展的形势逐渐严峻。万打地产此次收缩战略布局，也符合行业集体“缩表”的趋势。

据不完全统计，2021年以来，包括万科、碧桂园、华润置地、龙湖、世茂、新城、旭辉、中南、中骏、阳光城、荣盛、雅居乐、佳兆业、奥园、融信、祥生、金辉、俊发、时代、弘阳等不下20家规模型房企进行了组织架构变革，其中，有多家企业进行了不止一次的调整。

进入2022年，房企内部组织架构调整的动作依旧不断。近日，阳光城津冀区域、山西区域、北京区域合并亦得到证实。而在几天前，世茂集团宣布对集团及区域职能部门进行调整及合并。

王健林的抉择

对于让其起家、壮大的地产开发业务，万达集团董事长王健林曾经做出过艰难抉择。

在面临资金困局的2018年1月，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。彼时，王健林承诺，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。因此，万达商业一分为二，独立出万达商管集团和万达地产集团。

“不追求销售额，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”这是王健林在2018年年会上给地产集团的定位和要求。

梳理完业务构架并全面走上“轻资产”道路的万达，继续扩大商业板块的规模。

到2022年1月4日，根据官方信息，2021年万达集团新开业51座万达广场；截至2021年底，全国累计已开业418座万达广场（不含重装中的武汉汉街万达广场）、90个万达酒店、790家万达影城、340家宝贝王乐园。万达广场2021年开业目标已经超额完成。

不过，商业版图的扩充即使再大，其盈利能力始终是一个待解的难题。

公司债券报告显示，2020年，万达商管实现收入391.34亿元，同比下降50.25%，整体毛利率为70.2%，较2019年增长16.51%；利润总额187.67亿元，同比下降44.4%；净利润138.8亿元，同比下降44.89%。

一位从事商业地产行业多年的人士告诉记者，商业地产每个项目的盈利状况都不一样，情况千差万别，总体表现也是两极分化。当然，具体也取决于项目运营的管理水平和物业的硬件条件以及区位条件等。此外，近年来的新冠疫情对商业地产的影响也不言而喻。

商业板块之外，到2020年，受疫情影响，万达旗下的文旅、酒店、体育等业务同样步履维艰，万达旗下影院公司AMC陷入破产裁员传闻，万达商业转向A股上市也陷入中止。

早在2019年底，万达商管完成房地产业务剥离，万达地产将集团所有地产业务揽进体系之中，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。面对轻资产化发展盈利难等问题，重提地产开发业务的规模成为王健林的新选择。

“千亿目标”成为过去时

2020年4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这被业内视为万达重新入局土地市场的前奏。

天眼查数据显示，2020年以来，万达地产集团旗下新增20家子公司。此外，万达地产还进行了一系列组织架构调整，将地产集团分成东南西北四个大区，全面铺开的业务线，预示着新的目标已在酝酿。

据了解，在一次内部会议上，万达宣布计划到2021年，地产业务销售收入将重回千亿规模。其中，王健林将2020年销售目标定为800亿元。

万达的执行力在业内名声在外。不过，公开数据显示，2020年1月至6月，万达集团全口径地产销售额260.3亿元，排名56位。按照集团最初制定的全年800亿元目标，完成率约为三成。

随后，2020年7月6日，万达地产集团总经理吕正韬离职。这位进入万达18年，在整个万达集团排名前列的核心高管，是地产集团的操盘人。但业绩不达标，形势逼人离开。

万达地产收入曾经的巅峰是2015年，地产业务收入达到1640.8亿元。截至2019年，万达地产销售额已不足500亿元，已经显示出逐渐掉队的态势。

来到2021年，万达加码土地市场的消息不断传来。年内，万达分别在武汉、贵阳等地拿下涉宅地块。2021年，中指研究院数据显示，万达目前的拿地金额在TOP100中排名第37，拿地面积排名第13。

不过，随着行业政策的收紧，万达地产的业绩上升进一步受阻。根据克而瑞发布的数据，2021年1~12月，万达集团的操盘金额为300.8亿元，排名第77位。而在另一份由中指院发布的排行榜显示，前200名中并无万达集团的身影。

上述万达内部人士表示，近期，万达集团和中国一汽的合作，以及计划将几十家万达红旗体验店在全国各城市陆续开业，都是转向服务业务领域的标志。“地产开发的千亿目标，在当前的形势下，不可能再提，”该人士透露，“万达商管能否成功登陆港股成为万达集团2022年的重要事件，毕竟债权融资成本还是过高。”