买房投资最重要的是什么「钢琴手势对普通人重要吗」

大家好，我是平米房产咨询的创始人纪老板，我和我的团队每年都为数百位客户解决买房问题，其中很大一部分买房是为了投资。

一方面，楼市过去多年的赚钱效应让不少家庭对买房有了充分的认识，但另一方面，随着和他们的深入交流，我也发现不少买房人的投资观念还是处于一个比较粗放的阶段。

然而，在楼市闭着眼睛买就能赚钱的时代已经过去了，我们需要更深层次的认知和打法。因此，接下来我将为大家详细解读楼市投资的逻辑和方法。

这篇文章是房产投资的开篇——观念篇。

01

在讲房产投资之前，先来聊聊，我们为什么要赚钱？

今天大部分人的生活条件都得到极大改善。上班坐在空调格子间，去商场可以随意吃到各国美食，每年出国旅游一次，手机用的也是全球同款iPhone。生活质量比起几十年前，那简直是翻天覆地的变化。

然而，其实今天那些出入写字楼，月薪七八千、一两万的白领，和几十年前纺织厂女工、炼钢炉工人没有本质区别，处于的社会阶层并没有根本改变。体面的着装，职业的话术，操作电脑的技术，都只是时代进步的产物。

这满足不了我们。

我们追求的是相对的排名，我们要爬上更高的阶层，而不是大家都拥有的提高。用绝对值的提高，来掩饰相对排名的停滞不前，就是耍流氓。我们不关心你跑的多快，我们关心你跑的比别人快多少。

爬阶是目标，财富是通道，买房只是一种手段。

我们的目标是成为社会的前10%，前5%和前1%，现在大概对标着1000万净资产，5000万和1个亿。

这个数字看上去很遥远，更要命的是，这个数字是不断增加的，在三十年前这个数字大概是20万，100万，200万。

财富及格线的数字在不断增长，本质原因是货币在不断被稀释。

过去10年以来，我们国家的M2货币增加了3倍，相当于每一年货币在以12%左右的速度增长。另一个角度来说，整个社会人民币贬值速度大概是12%。平均下来你只要每年没赚够12%，你就是输家。

听上去危言耸听，可事实就是如此。

十年前130万可以买上海中环外二房，现在130万连重庆都买不起了。十年前大学生毕业每个月拿3000，现在毕业生每个月拿6000，也没有增加多少。

为什么房子涨的比工资快？

本质原因是现在这个时代，资本回报率已经超过劳动回报率。

一个人读的书再多，读到博士，工作再努力，一天工作极限也就16个小时，提升的效率终究是有限的，也就二、三倍。但是印钱就不同了，只要开足马力，要多少有多少。

劳动力能涨价，可是劳动力没法加杠杆，不能加杠杆的资产都是没价值的。

时代在变化，获取财富的方式在变化。1978年以前是靠干革命，90年代是靠下海，2000年后干外贸，2010年以后靠的是互联网。

每一次制度或者生活方式的剧变，都带来社会财富的变化，总是有一些人能够敏锐地捕捉到时代带来的机会，不过这种大变局终归只有少数人能把握住。

只有一种创富方式是不变的，始终贯穿着社会发展，就是储蓄创造财富。

储蓄积累资本，资本生出财富，财富又变成新的储蓄，随着资本回报率越来越高，周而复始，生生不息。

02

说回房子，很多人把买房赚钱称作是房产投资，而我对买卖房子这种行为看的更加质朴，它既不属于股权投资，也不属于债权投资，房子可以被看作是一种商品，房产投资其实是一种囤货，买房就是储蓄。

我们知道，商品的价格由供需所决定，又在货币的衬托下被不断放大，而房子为什么值得“囤”，是因为它：

1.易保存，折旧慢，可长期持有

2.供应有限，需求旺盛而持续

3.有长期、低利率的杠杆可用

人民币有正常的通胀，一部分对应新增GDP，一部分对应物价上涨，一个健康的经济体需要轻微的通货膨胀才能维持经济持续增长，否则不敢消费，不敢投资，经济就会停滞不前。未来 5-10年，通胀的比例大约为每年10-15%，大趋势会逐渐变慢，但在特殊年份，比如今年受疫情影响，货币投放的速度就会加快。

其实按照物价上涨的规律，教育、医疗等人力资本应该是涨价最快的，但没法储存下来，贵金属虽然容易保存，但IP其实是在慢慢消散，相对价值在降低，也很难加杠杆。

而买房子，尤其是大城市的房子，表面的租金收益率虽然只有1.5-2%，但是隐性的对冲通胀能力却很强，本金可以达到9-12%的回报率，对标M2的增长，减去4-6%的利息成本，乘以2-4倍的杠杆率，加上租金，实际收益率可达20%以上，妥妥跑赢几乎所有固定收益的理财产品。

我们买房赚钱，就是利用大城市的房产跑平或跑赢通胀的基础下，利用显著低于通胀率的低息长期负债，便可对通胀进行套利，只要资产的涨幅比负债增速快，净资产（资产-负债）就会越来多。

最重要的是，房子不是零和博弈，不像股市里一个人赚的钱就是另一个人损失的钱，房子的价值是随着货币增长、城市发展、人口涌入而持续增长的，地方财政、城市建设、居民财富、上下游产业都会随着房子一起蓬勃发展，房产价格的增长是可持续、稳定的。

况且，房子本来就是要住要用的，作为普通人一辈子能买到的最贵的东西，无论是为了居住、结婚、落户、上学，房子对于中国人来说是必不可少的，本来就要买的东西，早卖早好，多多益善。

有人说买房门槛高，的确如此，和股市、理财甚至私募、信托比，大城市房产的门槛相对较高，基本是六位数人民币，这样就避免了一哄而上大起大落，再加上房子流动性比较差，熊市拿得住，所以易涨难跌。

但买房的门槛其实没那么高，由于房产天然带杠杆，有首付就有希望，手头上30-50万就可以在重庆、长沙买，有60-80万就可以在武汉、成都买，有80-100万的话杭州、南京的选择也很多，而京沪深的上限又很高，可以适合不同资金体量。

房产，堪称是普通人最佳的投资品。

03

那么，房产投资的本质是什么？

有一个很好的比喻：买一座城市的房子，就相当于买这座城市的股票。

城市化进程带来了资源集聚，一座城市在产业、配套上的持续发力，带来的资源就会越来越多，“城市股票”就会越来越值钱。

进一步，板块、小区、房子，也是如此，资源越集聚，价值越高。而好东西，大家都喜欢，都想买，所以供需关系紧张的房子会涨。

怎么去判断供需关系呢？

需求来自于两个方面，一方面来自板块内或周边就业人口的增加。

无论是上海张江、北京西二旗、杭州未来科技城，还是深圳的“一路向西”，都是通过重大产业集群的落地带来海量就业人口，农田变公路，滩涂变园区。

只有产业可以“跨过山河大海”。无论这些产业区原来如何，和市区之间是否有断层，只要有强有力的产业进来，就能创造大量的购房需求。

十年前，上海的松江新城和浦东唐镇/张江的房价都是一万六七，然而经过这十年的发展，松江新城4-5万，唐镇已经6-7万，张江已经8-10万，

这和浦东大量导入的高新产业息息相关，这价格是张江、卡园的码农和工程师买起来的，离产业中心越近，需求就越汹涌。

另一方面，则来自板块本身的宜居性增加。

非地铁房变成地铁房，商业、学校、医疗等配套增加，高品质楼盘增多，环境大幅改善，等等，都会使一个之前不被人注意的板块变成目标群体眼中的香饽饽。

从一个鸟不拉屎的郊区或者脏乱差的城乡结合部，变成配套齐全、交通便利、界面怡人的市区，就是一个板块的凤凰涅槃。

因此，无论是产业导入还是宜居性的增加，本质都是板块在发展，多年的实践告诉我们，发展才是硬道理，有发展就会有需求。

而供应，则是一个更接地气的概念，就是一个板块中符合目标客群的房子有多少。

粗略地看，一个板块要是写字楼、产业园多，住宅少，就说明供应大概率是稀缺的。

再细的看，就要找到每个小区、每种户型的放盘量有多少，如果一个板块内虽然住宅小区不少，但都以自住为主，挂牌量极少，那也是一种供应稀缺。

更细致的，还要看具体某个产品，比如板块内大量供应两房，三房却很少，但板块客群对于三房的需求在逐渐攀升，那么三房的单价日后就会高于两房一大截。

当然，当前供需关系紧张的区域和产品只是硬币的一面，供求关系已经反映在当前的价格中，我们需要做的，就是去寻找未来将会进入供需关系紧张阶段的标的。

比如对口成片板楼次新的优质学区房，上海中环附近面积在110平米以下的紧凑型三房，深圳湾的豪宅等等，这些当前供求关系紧张的产品，由于资源的不可复制，竞品的稀缺，未来大概率也会持续保持供求关系紧张，可以买。

而像大虹桥，当前一二手供应还是比较充足，但产业、学区、商业等资源的导入速度大大高于未来住宅的供应水平，我们投资的是增量需求，随着供与求的边际变化不同步，供求关系将在未来得到逆转。

04

工欲善其事，必先利其器，房产投资是系统工程，不是简单买套房子而已。

除了极少数的职业房产投资人，也就是可以利用房产本身实现财务自由的人群之外，绝大多数希望利用买房赚钱的人，都是有自己的“主营业务”存在，为买房提供源源不断的现金流。

打工是为了存首付。

做实业赚了钱，要么投入扩大再生产，要么用来买房。

不是职业股民，给你500万，你也还是主要拿来买房，顶多留一些投入股市。

因此，我们首先需要摆正一个观点，就是房产投资是资产配置的重要一环，无论你的“主营业务”是打工、做实业、炒股，你最终赚到的钱都会投入到房产中来。

正因为如此，房产的系统化工程设计就显得尤为重要，我们要把房产投资当作一份正经的工作来做，一个完整的项目来管理，一个复杂的企业来经营。

第一，就是要解决“权限”问题，也就是购房资格。

当前，全国大多数大城市均执行严格的限购措施，除了重庆、沈阳，基本上本地户籍家庭只能购买两套房，而外地户籍家庭一般只能买1套

经过7.14深圳调控后，全国楼市限购级别可分为：

l 一档：北京、上海，5年社保才能买，落户难度高，仅通州、临港略松

l 二档：长沙、深圳，2至5年社保，或者落户 社保组合才能买

l 三档：杭州、武汉、南京、苏州等，1-2年社保或者落户都能买，郊区不限购

l 四档：重庆、沈阳等，不限购，外地人限贷

在实战，一方面我们需要评估自身的购房资格、投资价值来选择城市，另一方面，也有通过迂回的方式，比如司法拍卖、结离婚、税单等形式破解被封印的购房资格。

第二，房产投资其实是一个金融行为，资金有时候高于一切赚钱要素。

杠杆，是获取房产投资超额收益的最大助推剂。刚才提到，资产的涨幅比负债增速快，净资产（资产-负债）就会越来多，如果投资房产的金纯粹来自有，可能不显著跑赢通胀，但由于通过低息长期负债获得了杠杆，从而实现显著跑赢胀，那么购买力平价折算后的净资产才是不断增加。

举个例子，同样是年化涨幅12%的房产，全部利用自有资金，也就是全款，五年净资产增加60%，看上去还不错，但是反过来物价也增加了60%，实际的购买力并没有发生变化，顶多赚点租金而已。

而首付三成的购房者，按5%的年利率、12%的年化涨幅，五年内相当于利用30% 5%*5=55%的资金获得了60%的收益，实际五年的收益率为109%，年化22%，跑赢通胀10个点以上，大大优于全款买房者。

另外，资金的成本也要控制好，考虑到未来房产价格的增幅，按揭、抵押、信用等各种贷款的加权平均利率最好控制在7%以下。在跑赢通胀10%的基础上，每优化一个点的资金成本，利润就能多10%。

第三，也就是大家最关心的：选筹。

其实选筹是一个很宏大的话题，我们会在接下来的文章中逐步向大家展示，这里先点读一二。

如果说投资回报=（涨幅 租金-资金成本）*杠杆率*周转率，那么选筹就基本决定了涨幅、租金这两个重大因素。

这还仅仅是投资回报，不同投资者对于投资标的的偏好还很不一样，有些追求高涨幅，有些追求熊市下的低回撤，有些追求租售比，有些追求流动性，还有些追求评估价、杠杆率、资金成本等金融指标，每一种偏好都对应着不同的标的，不同资金量、不同阶段的人群可以将不同标的做出成千上万种组合，这也是楼市投资的魅力所在。

在城市、板块、产品中找出最优解，以适合自己风险偏好和收益目标的杠杆率，在合适的时间出手，就是我们认为优秀的选筹。

今天先跟大家聊到这里，关于房票、资金、选筹，我会在接下来的文章中为大家解读，敬请期待！

以上是正文，来自于纪强，平米房产研究院亦有贡献。

平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析，帮助购房者科学买房，多快好省。