2021年房企暴雷「房企暴跌」

裁员、降价、债务暴雷！房企危机依日！不容乐观！昨天笔者再次复盘了 2022年1月份的房企销售数据，发现前一百名的房企里，除了绿城、华发和滨江，大部分房企的销售金额和去年1月同比大幅下降。

细数一下，只有15 家房企销量超百亿，数量减少了至少半，惨遭腰斩。而作为行业龙头老大恒大，甚至完全消失在榜单上。这段时间，政策上的利好消息一个接一个，但市场上的坏消息却始终不断，这是为什么？为何春天已至，楼市还是如此寒冷。

首先要和大家讲清楚，2022 年上半年的楼市热度是很难超越 2021年上半年的。两者的市场环境完全不能同日而语，所以今年初业绩降也在预料之中。加上大部分房企为了冲业绩，都会选择在12 月内加速成交，今年1月份还靠近春节，成交再次受到冲击。

第二、全国性的民营房企推货不积极，宁愿捂盘也不卖。

中指研究院监测的重点城市中，29 个城市1月份供应情况初步数据，新增供应略超过 1000 万方，同比跌幅43%，环比去年12月下跌 60%。这就让人不解了。房企不是着急用钱吗？为什么不卖呢？其实这里是有原因的。现在各地为了防止烂尾楼，出台了各式各样的资金监管政策。阳光城总裁吴建斌之前还抱怨，期房即便卖出去了，回款也被地方监管着，根本无法用于集团还债，另外还得维线花真金白银开工建设。现在房企有钱的根本没几个，既然卖房也拿不到钱，干脆捂盘不卖。除非是现房或者差不多建好了，不然房企现在都不愿意卖房。

第三、本土房企逐渐替代全国性品牌房企。笔者看了不少城市一月份的房企销售榜，发现一个现象。除了中海、华润、保利、万科等，各大城市的销售榜前十名出现不少本地房企。比如广州，第一名是广州地头蛇越秀集团、第三名广州地铁，第四祈福集团。厦门前三名都被福建本土的房企霸占着。

类似这样的例子还真不少，但是这些房企的市场份额都是以本地为主，放在全国就不行了。

不过说到底，房子不好卖根本原因依旧是市场信心没有恢复，买家观望情绪浓厚。毕竟，直到现在这一刻，房企暴雷都还没有消停过。

第1、郑荣因为传出美元债暴雷，股价大跌，虽然后来辟谣了。房企的辟谣就当吃生菜一样平常，打脸的一大堆，郑荣这一次真真假假不好说。但资本肯定是最聪明的，即便郑荣不是因为美元债出事，其他问题也不少，否则资金怎么会集体割肉逃跑呢？

第2、广州第一民企雪松控股，旗下的信托暴雷。

预估有 200 亿元金额无法如期兑付，近万名买了雪松控股理财产品的投资者，血本无归。

在广州，应该无人不知道雪松控股这家公司，黄埔科学城的地标性建筑就是雪松控股。雪松的业务非常广，房地产是其中一项。根据凤凰风财讯的消息，雪松控股也跟华夏地产有很大的合作关系，而2021 年华夏幸福出现了债务爆雷，整个2021 年预计亏损 490 亿。现在雪松的总部已经被包围了，投资客纷纷前去讨债。

第3、世茂被传出 22.5 亿甩卖深坑酒店。对此消息，世茂也没有完全否认，不过据统计，世茂有近 30 个类型项目在市场上兜售，涉及金额 800 多亿元。要是因为这个传闻成功把酒店卖出去也未尝不是一件好事。

第4、最后，闹得最凶的，是曾经的华南五虎：雅居乐，裁员、降价甩卖。

最近大湾区新房价格大跳水，仔细一看全是雅居乐的。

中山三乡雅居乐万象都，开盘实 10000 至11000，如今单价从6字头到8 字头都有。

佛山雅居乐万象都 2020年下半年最高峰曾实至近2万每平，2021 年底降至了1.1至1.2万每平，此前又降至了 8000 至10000 元每平，最低7字头！算下来，一套房子降价超过百万！广州雅居乐天际715，据说是从总价 500至550万，降价至 290万每套起。不过这个项目，去年就在降价了，如今总价降了其实是因为这次推出的是小户型，就是割韭菜的一种套路。珠海雅居乐国际花园位于珠海唐家，地段是非常好的，2019 年我们去考察过，卖到接近3万，现在低的能到2.2万。并且这房子还是现房。

关键是这块地，地皮价都要2万多，面粉比面包还费，笔者估计是缺现金，以降价换取现金流。其他城市的开发商情况如何，大家可以在下方留言说说你知道的情况。

房企除了暴雷的，打折促销的，这个周末，行业龙头万科郁亮的讲话又刷屏了。

里面亮点很多，其中就提到了，行业进入缩表出清阶段。

缩表出清其实就是去金融化，降低房企的负债率。

现在摆在房企面前，最大头的就是美元债务。我看了一下最近到期的美元债，华南城、禹洲，大发地产，祥生控股、荣盛发展在1月份纷纷寻求债务展期，说白了就是还不上了，请求债主再宽限两天。 另外笔者也统计过近几年的美元债务。

2017 至 2020 年是房企发债的高峰期，市2021 至2023 年是房企还债的高峰期。今年房企的债务压力更大〝这也意味着都亮所说的房企进入销表出清阶段大概率还要维持很长一段时间。2022 年大家要做好准备，房企暴雷的消息会一浪接一浪，短时间不会结束。而那些已经被曝光过"暴雷”的房企，包括恒大．华夏幸福，蓝光发展．富力、奥园、佳兆业、花样年等。在过去这段时间，想尽一切办法卖卖卖以此白救物业、土储、酒店等资产，但凡找到买家，制肉都得卖。在最近的活动上，阳光城吴建斌直言，“未来百强房企中，有 70%至 80%的百强房企会倒下。而这些房企倒闭之后，无数掏空一生积蓄买期房的小韭菜就惨了。虽然政策想方设法规避烂尾楼的发生，但房企一旦资金紧张，房子建设进程就会拖慢，拖你五年八年的也够呛的。

而标普信评2月 14 日，也发布了题为 《房企流动性压力的缓解仍有待观察》的报告。报告显示，116 家房企国内债券年内到期2300 亿元。报告中主要内容指出，目前房企流动性压力仍然较大，虽然近期的一系列政策规范房企融资和预售资金使用的政策有所缓解，但短期内能否能缓解行业流动性压力尚有待观察。其表示标普信评 116 家样本房企，在今年3 月份至7 月份是流动性压力高峰，整体债务到期情况不容乐观。

并日这些债务的主要债务，都是公开债务、美债等，还不包括理财和商票等非公开债务。所以今年不管是哪一家企业，商票都应该谨慎收持。

而随着融资环境收紧，美元债违约风险的加剧。令年及随后的两三年，房企美元债进入偿债高峰期。 伴随着偿债高峰期的到来，房企的融资环境却不容乐观。自2020年8 月份的融资监管”三道红线”’，到令年年初的房地产信货集中度管理：从对信托等表外融资的大规模整顿，到经营货的全面清查，一系列降杠杆举措令房企融资渠道大幅收窄。据央行数据，2021年二季度未房地产开发货余额12.3 万亿元，同比增速 2.8%，增速创近10年来的新低。另据机构数据，2021年100 家典型房企的融资额 10919 亿元，同比下降 21%，其中三季度融资额 2872 亿元，同比下降38%，融资额创2018年以来的新低。

融资端受阻，销售端也不理想。特别是进入下半年，受严格调控政策和市场悲观情绪影响，楼市降温明显，百强房企7 至9月单月业绩连续3个月同比下跌，且同比跌幅逐月扰大，9月份超九成房企单月销售业绩同比下滑。面对汹涌而来的偿债高峰，缺少了融资端和销售端的资金支持，房企资金链承受巨大压力。

截至目前，已有华夏幸福、泰禾、阳光100、恒大，新力控股、花样年等8 家房企 12 只美元债出现实质性违约。10月 11日，当代置业发布公告，对一笔10月25 日到期的 16.2 亿元美元债寻求展期，预示着实质性违约不可避免。违约事件频发令地产美元债市场风声鹤唤，地产美元债9月份全月大幅7.94%。特别是新力控股突发信用危机致使其货券价格大跌73%。进入10月以来，先后有绿地控股、雅居乐、绿城中国、 合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。10 月9日，阳光城、融信、佳兆业、路劲、绿城、中骏等房企发行的13 笔美元债也出现了 3%至 10%的跌幅。

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注：此文来源于《阅享研报》