债务高峰期来临,房企发债根本停不下来「房企债务危机」

据DM研究不完全统计，共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。

刘伟/发自北京

历经上半年企业融资艰难的时期，不少房企仍要面临债务无法如期偿还的“艰难时刻”。

据DM研究不完全统计，2022年7月共计约1090亿元境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期上涨近53％。其中境内部分到期数额为649.27亿元，较6月增长近一倍；境外部分到期66.07亿美元（约441.13亿元），增幅为17.86％。

7月8日，上坤地产(06900.HK)发布公告，公司正就美国境外非美国人士所持的最少1.89亿美元或2022年到期票据的未偿还本金额的90%进行交换要约。

此前的7月5日，据REDD消息，宝龙地产（01238.HK）拟将其7月15日到期的6亿元“19宝龙02”展期一年并分期偿付本金。

宝龙地产提出的展期计划为：在到期日先行支付5%的本金，6个月后支付15%，剩余80%在一年后支付。该公司还提出将其间接拥有的子公司-无锡嘉御置业有限公司100%股权质押给债券持有。

据记者不完全统计，时间进入7月份以来，包括世茂集团、世茂股份、汇景控股、三盛控股等多家房企均面临债务到期，应对措施或展期，或交换要约。

一位房企前高管对记者表示：“7月份债务到期无法偿还的房企没有太多办法可以立即解决问题，只能将问题往后延。以前，还可以卖资产，加大力度销售，现在是资产卖不动，销售也销售不动，全靠政策效果和市场情绪恢复。”

当前，房企面临的债务危机不是只出现在个别企业，而是覆盖面很广的大面积的问题。中国城市经济研究院副院长宋丁认为，对于出险房企，应该充分利用政府、银行等方面给出的政策利好，借助政策的力量帮助企业；到期债务能展期就展期，千方百计地与债权人协商，从而减缓短期内的债务压力；对已开工项目要确保保交楼，保信心，避免走到清盘的最后一步。

无法如期偿还债务

上坤地产在公告中表示，公司的日常运营和财务表现受到上海近期暴发新冠肺炎不利影响，近几个月的合约销售总额亦出现明显下降。

根据最新公告，2022年1~6月，上坤地产累计合约销售金额56.5亿元，同比下降66.21%；合约销售面积46.97万平方米，同比下降64.49%；合约平均销售价约12022元/平方米。上坤预计，2022年房地产行业的市场状况仍面临压力。

此外，对于展期的原因，宝龙表示在2022年上半年尝试进行的再融资计划以及资产出售计划未能顺利完成，包括其原计划的CMBS发行计划也未能顺利执行。同时，由于境外市场的波动，宝龙原计划进行的REITS募资计划也遭到搁浅。

近期无法如期偿还债务不止个别房企。7月7日，汇景控股(09968.HK)发布公告，公司开始向合资格持有人进行有关由美国境外非美国籍人士持有的2022年到期的12.5%优先票据的交换要约。

7月5日，三盛控股一只证券号码为XS2351081943的美元债券正式到期，未偿还本金余额1亿美元（约6.71亿元），票面利率13%。截至目前，三盛控股并未披露该只债券兑付的最新进展。

7月7日，穆迪发布报告称， 2022年5月全国房地产均价同比下降8.0%，幅度小于2022年4月的10.8%。由于开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流，预计年内房地产均价会持续低迷。

穆迪预计银行仍将谨慎和有选择性地通过贷款、债券和资管产品等向房地产开发商提供融资。穆迪称，在融资环境紧张的情况下，违约事件仍将继续发生。

近几个月政府关于银行支持房地产市场及恢复市场信心的政策指导方向日趋明朗。但是，预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业。预计2022年内会继续出现包括低价交易在内的违约事件，尤其是有大量境外债务到期(或可回售)及流动性较弱的开发商。

7月偿债压力加剧

很长一段时间里，房企遵循“借新还旧”的原则进行“借债—还债—再借债”的循环。

2021年是房企融资的分水岭。在此之前，房企融资规模逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%；2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。到2022年，融资规模下滑趋势再扩大。

克而瑞研究数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外发债大幅下降77%至437亿元。

反观房企到期债券规模不减反增。2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。

发债总量缩水，叠加债券到期高峰，“借新还旧”的模式无法继续进行。

穆迪在报告中表示，债券市场渠道受限使开发商的再融资风险居高不下。2022年上半年(截至6月24日)，受评开发商仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，显著低于2021年同期的176亿美元和210亿美元。未来12个月，受评开发商将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。

据DM研究不完全统计，共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。

7月面临到期及回售的境内地产债共58只合计金额约人民币649.27亿元。其中恒大、华润置地、金地地产、融信、宝龙等有两只以上的境内债面临兑付；共40只境外地产债券面临付息，其中碧桂园有6只美元债面临付息，世茂龙光有5只债券需要付息，恒大、佳兆业、绿地、融创、越秀、远洋、禹洲集团、时代中国均有3只以上债券需要付息。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，近期以来，房地产市场现回温迹象，尤其是6月份以来多城销售端转好，给市场注入一抹信心，房企要抓住时机积极作为，通过一系列有效的优惠促销活动以及利用分销渠道等加速去化，加速销售回款，补充现金流；其二，企业要做到开源节流，一方面拓宽融资渠道，充分抓住政策对合理融资需求的支持积极发债，尤其是信用债、ABS等，有能力的房企还可以发行并购债等。

“此外，房企也应缩减成本，提高经营效率；优化企业战略布局，尽量缩减盈利差的业务板块布局，提高盈利能力。”陈霄称，对于现金流紧缺，债务压顶的企业，也可采取出售旗下非核心资产板块来达到快速补充现金流、偿还到期债务的目的，同时也可以优化资产配置，重新调整业务结构。