降息对房价影响「2019降息对房价的影响」

今年年底以来关于降息的预测终于落地。12月20日上午,人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2021年12月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.8%(此前为3.85%),降息幅度为5个基点。5年期以上LPR为4.65%(保持不变)。值得注意的是,这是1年期LPR时隔20个月后首次出现下降,已连续一年半保持不变。

南都记者了解到,自2007年以来,我国共经历了五轮周期性的降准-降息操作。上次正式降息(LPR降息)于新冠疫情后,2020年4月20日央行大幅降息,5年期LPR利率下调为4.65%。此后过去1年多时间里,LPR利率一直没有发生过任何变化。

利率是深圳实体经济和楼市的敏感神经末梢。在业内的共识中,1年期利率主要是给实体经济贷款的参考利率,5年期利率主要是给房贷利率做参考。那么,此番小幅降息,对于深圳带来哪些影响?对经济、对资本市场、对楼市能否构成利好?

对实体经济:

深圳上半年新发放普惠型小微企业贷款平均利率4.93%

这次降息,有多重因素的叠加,“扶持实体经济”信号较明显。早在12月6日夜间,一纸降准令已为深圳实体经济的跨年资金之困带来缓和。“降准而不降息,犹如锦衣夜行”。一位业内人士向南都记者坦言,“货币政策想帮助企业降低融资成本,如果光降息不降准,就成了有价无市。”

那么,央行对1年期贷款市场报价利率下调为3.8%,对深圳企业意味着什么?宝新金融首席经济学家郑磊认为,这是息口普降,利好诸多行业,尤其是对基建、消费等行业,但是实际效果要看水想往哪些行业或企业流。郑磊进一步分析,要解决中小微企业和实体经济部门的融资难,其实难度在两方面:一是成本高,也就是利率高,二是指资金不愿意去实体经济部门,因为银行放贷款是有偏好的。

在降息通道下,融资成本一直是深圳没有最终正确答案的难题。不过,深圳金融监管部门披露的数据显示,截至6月末,深圳银行业国标口径小微企业贷款余额1.73万亿元,同比增长30.14%。上半年,深圳全市新发放普惠型小微企业贷款平均利率为4.93%,较2020年的较低水平进一步下降了0.22个百分点。显然,这道难题有了新解。

对楼市:

5年期LPR保持不变,是否继续强化房地产调控?

上周,深圳楼市贷款利率有所松动,部分股份制银行先行破冰,首套房贷利率下调为4.95%(即LPR 30BP),二套房为5.25%(LPR 60BP),部分银行解释是“对首次购房和改善性换房的客户给予优惠利率”。记者注意到,目前深圳市场首套房的主流按揭贷款利率为5.1%,二套房为5.6%,这一利率自今年5月起执行至今。

这个信号引来了降息的诸多预测。不过,按照央行的本轮降息,只针对1年期LPR利率降息,而不涉5年期。是否意味着继续强化房地产调控?

财经专家刘晓博认为,只给1年期利率降息,固然有支持实体经济的意思。不给5年期LPR利率降息,主要原因是此前房地产贷款“加点”比较多,现在可以先降低“加点”。有必要的时候,再降低5年期LPR利率。

对于未来预测,刘晓博认为,从宽货币(政策宽松)到宽信用(企业积极扩大再生产),还需要时间来传递。展望2022年,估计还会有一次全面降准,可能还会有一次小幅降息。

光大证券分析师也认为,LPR反映的是贷款市场的供求状况。LPR“降息”有助于稳定宏观经济,也制约了收益率的下行。

对债市、股市:

提升市场对风险资产的偏好

此次LPR降息在降低实体经济融资成本、传递逆周期政策持续加码信号之余,在幅度与结构上也存在一定的特殊性。

国海证券首席经济学家、总裁助理陈洪斌对南都记者表示:“首先,1年期LPR仅降息5bp,表明央行对降息持谨慎态度；其次,1年期降低、与按揭贷款联系密切的5年期不变,坚持了房住不炒政策部署。”

陈洪斌认为,这些幅度与结构上的特点体现出LPR降息空间受限,原因是在银行存款成本约束下,银行利润主要来源净息差当前处于历史低位,LPR利率下降会使得银行利润降低,叠加经济下行、银行贷款坏账率上升,较大幅度的LPR降息可能会增加银行体系风险。

不过,也有声音认为,从长期来说不排除五年期LPR调降可能。根据民生证券的一份研报,“11月地产指标边际回暖但仍处于历史低位,国有背景房企融资好转但行业融资条件并未系统性转好。稳定地产的重要条件在于稳定地产销售。居民信贷主要挂钩五年期LPR,地产销售没有得到改善,五年期LPR就有调降可能。”

那么,此次降息对于债市、股市有何影响?陈洪斌认为,央行通过降低LPR利率,向市场释放出货币政策宽松的信号,利多债券市场,同时提升市场对风险资产的偏好,也有助于股票市场表现。整体来说,当前经济面临三重压力,适度下调LPR报价,有助于实现稳增长的总体目标。

专家分析

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员):

推动银行放贷积极性,鼓励实体经济贷款

近期,内需偏弱、房地产循环不畅,经济下行压力逐渐加大等,央行货币政策比较积极。但前期,央行主要通过降准、推动存款利率自律上限等方式来降低银行的负债端成本。

但11月PPI在高位,意味着原材料价格依旧很高。疫情反复,房地产全链条下行,导致下游需求很弱,实体经济对融资的需求并不高。另外,银行贷款积极性也不高。这时继续用前端降准等方式,间接推动银行降低贷款利率,效果不大了。更直接的方式就是降低信贷利率,刺激实体融资需求。一方面,推动银行放贷的积极性,另一方面鼓励实体经济贷款。

5年期LPR利率没有下调,我们认为主要还是考虑到“房住不炒”政策的实施。如果下调了五年期LPR,担心给市场传达放水救楼市的错误信息,违背了“房住不炒”。

事实上,房地产融资政策已开始宽松了。比如,要求银行加大对合理需求的按揭贷款支持。金融监管部门发布了处置重点房地产企业风险的通知,鼓励发放并购贷款和金融债券,支持优质房企收购风险房企的项目。

可见,现在对房地产金融政策的调整,还是结构性的腾挪,不会在原则性方面放松。如果未来房地产销售和投资继续下滑,五年期LPR也可能会降低。只有这样才能进一步降低银行按揭贷款利率,更好扶持合理购房需求。

盘和林(中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授):

降5个基点是当前时段比较合理的下降幅度

此次降低利率体现为非对称性降息,当前市场实际利率主要通过LPR体现,央行通过释放流动性,引导货币供需来调节实际利率也就是LPR利率,利率体现出一定的市场化特征,央行通过多种工具,比如优化存款利率自律上限、两次降准、出台碳减排支持工具、对支农支小贷款定向降息等等,以定向手段来支持实体经济,从而实现了非对称降息。对于房地产行业,由于5年期以上贷款利率没有改变,房贷利率将继续保持高压,这可以进一步推动房地产企业降杠杆,也可以推动银行优化信贷结构,减少房地产信贷的结构性比重。而对于1年期利率降低,则践行了对实体经济的支持,降低了中小微农企业的融资成本,能够有效推动实体经济,尤其是中小微企业的发展。

当然,我们也应该看到,此次LPR1年期的调整幅度依然比较小,降准力度没有完全体现,但考虑到当前是年底,是各方面流动性较为紧张的时间段,所以此次5个基点的利率下降是当前时段比较合理的下降幅度。由于当前降息的达成是通过流动性供需,所以降息表明年底金融体系流动性还是比较充沛的。当然,资本市场比如A股投资人可能对LPR的降息幅度并不满意,股市并没有表现出很强劲的状态。介于当前美联储在为紧缩预热,投资人预期未来央行宽松次数将受到限制,因为人民币宽松会让潜在利差缩小。不过个人认为,央行应该抓住美联储紧缩前的窗口期,向市场投放足够的人民币流动性。

采写:南都记者 卢亮 王玉凤 见习记者 孙阳