日本房地产经济危机「日本楼市崩溃」

随着美联储等主要国家收紧货币政策，美国、韩国、新西兰等国家房地产市场逐渐降温，但日本、越南房市却仍呈现量价齐升态势，成为异类。

根据日本房地产经纪公司数据，7月东京市中心千代田、中央、港区3 区的二手公寓平均售价达到1，543，800日元/平方米（约人民币7.7万），创历史新高，环比增长7.7%，同比增长18.7%。据报道，218套公寓已经售出，比去年增加了15.3%。

越南方面，财新援引的房地产咨询机构仲量联行数据显示，2022年二季度越南胡志明市和首都河内的住宅市场价量齐升。

胡志明市公寓新房均价达3173美元/平方米，同比增长23.5%；河内市公寓新房均价则达到1830美元/平方米，同比增长173%。

日本、越南房地产市场又出现泡沫了。

日本、越南房地产市场表现良好均与外资有关。

据日本经济新闻报道，亚洲投资者对日不动产的投资热情正在提高，7月7日来自全球的10 家大手投资集团参加了日本大型楼房交易投标

进入2022年，即使高通胀迫使全球主要央行频频加息，但受益于持续的低通胀，日本央行得以继续维持低利率，使得购房时的贷款成本较低。

越南房价上涨也受益于外资持续流入，越南计划与投资部外国投资局最新数据显示，房地产行业在2022年前7个月吸引外资32.1亿美元，同比增长177%，投资额仅次于加工制造业位居第二。

自2006年加入WTO以来，越南经济受益于改革开放政策高速发展，2020年二季度GDP同比增长7.72%，创十年来新高。世界银行在8月时表示，尽管全球环境充满挑战，但仍看好越南经济前景，随着经济活动继续恢复正常，预计2022年越南GDP将增长7.5%，2023年增长6.7%。越南经济快速增长将带动中产阶级人群扩大。

同时，越南的城镇化率较低，2022年上半年越南城镇化率为41%，相当于中国2004年时的水平，未来城镇化水平将保持较快提升速度，这意味着房地产市场需求整体仍有释放空间。

日本和越南历史上都曾爆发过房地产危机

1.日本方面：

20世纪80-90年代日本经济实现高速发展，结合利率下降使得市场流动性充裕，土地市场的价格经历了爆发式增长，1986年至1991年底主要城市地价涨了约3倍。

但随着1989年日本政府因经济过热收紧货币政策，九十年代初缺乏实业支撑的日本楼市泡沫破灭，城市土地价格指数（1980=100）从1991年最高位的209.05点，持续跌至2014年的71点左右，日本经济从此一蹶不振。

目前来看，虽然日本银行或不会很快改变宽松的货币政策，但风险因素仍然存在，东京都中心地段的楼盘价格越来越贵。

高房价推低租金收益比的同时，也将普通消费者挤出购房市场，成交量增长乏力，考虑到日本薪资增长长期停滞、东京人口26年来首次出现萎缩，外资能否持续支撑日本房价上涨存在较大疑问。

2.越南方面则有房价过快上涨的风险：

参考上一轮房地产上涨周期，2009年为应对全球金融危机，越南政府持续大幅降息，2010年宣布鼓励越侨买房，房地产销量一度暴增至1.3万套左右，房价也一路被推高。

但好景不长，2011年越南政府紧缩银根，宣布贷款将主要流向纯生产性行业，限制对证券、房地产、奢侈消费等的投资，越南房市迅速降温。

2011和2012年销量大幅回落甚至腰斩至不足5000套水平。直到2015年越南修改《住房法》，放宽外国人买房条件，只要有合法签证就可以买房，市场才再度回暖.

在2022年4月胡志明市房价已经到达10年来历史高点的背景下，房地产过热已经引起了越南政府的警觉，历史或再度重演。

年初以来越南银行存款利率持续小幅上涨，部分银行的房贷款利率已经开始上调，如越南新韩银行将房贷年利率从4.9%大幅度上调至8.2%/年，越南大华银行的房贷年利率也从6.49%上调至7.69%。

值得注意的是，金融环境快速收紧也给越南房地产公司带来沉重负担。2021年年末以每平方米10万美元天价拿下守添新区地块的新皇明集团，今年1月突然宣布退出交易，4月越南警方宣布以诈骗方式侵吞财产，对新皇明集团董事长提起公诉。

越南地产爆雷或还未收尾，据报道，越南政府有意收紧房企债券发行的政策，而从今至2024年，将有超过300万亿越盾的房地产企业债券到期，需警惕越南房企资金链断裂引发的连锁反应。