融创债务压力「融创中国负债率2021」

在行业泥沙俱下之下，融创也走到了债务违约的地步。

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违约

5月12日，融创中国（01918.HK）公告称，未能在30天宽限期内支付四笔美元票据利息，金额合计1.047亿美元。

美元债付息违约公告

据悉，这四笔美元票据分别为2023年10月票据、2023年4月票据、2024年10月票据以及2024年4月票据。

其中，融创中国2023年10月票据票息本应在2022年4月11日支付，总计2950万美元，根据募集说明书，其有30日宽限期支付债息以避免违约，但30日宽限期5月11日届满时公司仍未能付息。

公告显示，由于融创中国未在宽限期内支付2023年10月票据到期应付利息， 可能将导致持有人要求其立即支付本金和应计利息。

融创中国称，其预期不会在上述及发行的其他优先票据到期时或在相关宽限期内偿付债务。公司正积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以达成一致的方式解决相应问题。

目前，融创中国已委任华利安诺基（ 中国 ）有限公司为财务顾问，及盛德律师事务所为法律顾问，协助评估其资本结构及流动性状况。

《小债看市》统计，目前融创中国存续美元债12只，存续规模77.04亿美元，其中有两只合计12亿美元债分别将于今年6月和8月到期。

今年以来，国际三大评级机构惠誉、标普和穆迪先后将融创中国的企业家族评级和相关债项评级下调，评级展望“负面”，其信用资质持续恶化，再融资风险增加。

尤其3月以来，融创中国重点布局的核心一二线城市受疫情影响严重，三、四月其合同销售金额同比大幅下滑65%，公司面临较大流动性压力。

尽管在2021年11月和2022年1月，融创中国通过股权配售分别募集了91亿和38亿元，同时处置资产以改善短期流动性，但其现金短债比约为1.1倍，不足以缓冲商业环境的动荡。

今年4月，融创房地产集团有限公司（以下简称“融创集团”）旗下40亿规模“20融创01”发生展期。

《小债看市》统计，目前融创集团存续债券9只，存续规模167.49亿元，其中一年内到期规模有18.75亿元，还有两只合计33.94亿债券将在今年面临回售。

存续债券到期分布

去年下半年以来，房地产行业发生巨变，融创中国销售持续下滑，且随着部分房企陆续暴露流动性问题，融资难度较大，其采取促进销售回款、处置资产、股权融资及控股股东孙宏斌无息借款等措施，保证流动性平稳。

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流动性紧张

据官网介绍，融创中国成立于2003年，以地产核心为主业，围绕“地产 ”全面布局，下设地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养等六大战略板块。

融创中国是融创集团的控股股东，融创集团是其在境内最主要的投融资主体。

融创中国官网

从股权结构看，孙宏斌通过海外信托层层持股，控制融创中国43.69%的股权，为公司实际控制人。

2021年，融创中国累计实现合同销售金额5973.6亿元，虽同比增长4%，但仍未完成6400亿的年度目标。

其实，自去年下半年以来，融创中国合同销售额下滑明显，销售降速叠加预售资金监管，其销售回款和流动性承压。

据克而瑞数据，2021年融创中国以5677.2亿操盘金额和3972.5万平方米操盘面积，位居行业老三地位，由于恒大爆发债务危机，其排名提升一位。

克而瑞房企排行榜

2022年前4个月，融创中国实现合约销售859.3亿元，累计合同销售面积约638.4万平方米，合同销售均价约人民币1.35万元/平方米。

在业绩方面，融创中国预期2021年度公司拥有人应占溢利较去年下降约85%，核心净利润下降约50%。

2021年上半年，融创中国实现营收958.2亿元，同比增长23.9%；实现归母净利润119.89亿元，同比增长9.4%，业绩增速下滑明显。

同时，和大多数房企一样，融创中国的销售毛利率也持续下滑。

2021年上半年，融创中国的销售毛利率为20.85%，自2019年以来该指标就持续下滑，主要与其2017年土地溢价有关。

销售毛利率

截至2021年6月末，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，净资产2083.31亿元，资产负债率82.72%。

从房企融资新规“三道红线”来看，融创中国剔除预收款项的资产负债率为76％，净负债率86.6%，现金短债比为1.11，踩中一道红线仍归属“黄档”。

不过，摩根大通认为融创中国实际净负债率为138%，远高于目前财务报告显示的数据。

《小债看市》分析债务结构发现，融创中国主要以流动负债为主，占总负债的76%。

截至同报告期，融创中国流动负债有7549.61亿元，其中一年内到期的短期债务有909.62亿元。

相较于短债规模，融创中国的流动性尚可，其账上现金及现金等价物有1010.99亿元，虽可以覆盖短债，但大部分现金位于在项目层面，无法随时用于偿还母公司的债务。

另外，值得注意的是2020年融创中国的短期借款规模大降，但应付款项及应付票据却飙升，总流动负债不降反升。

在负债方面，融创中国还有2421.61亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计2125.68亿元。

整体来看，融创中国的刚性债务超3000亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。

其中，融创中国有息负债中约25%来自非银金融机构，这部分债务不太容易展期。

此外，融创中国还有相当数额的商业票据需要在2022年第一季度兑付，这进一步拖累了其流动性。

有息负债高企，过去三年融创中国的利息支出分别为146亿元、260亿元和152亿元，对公司利润形成严重侵蚀。

值得注意的是，融创中国少数股东权益大幅增长，但少数股东权益和损益的占比相差较大，存在一定“明股实债”嫌疑，部分表内债务被挪至表外。

在融资渠道方面，虽然身为上市公司，但融创中国的渠道并不算多元，其主要通过借贷、股权、债权以及信托方式融资。

近两年，房企融资环境明显收紧，融创中国2020年筹资性现金流净额惊现353.78亿净流出，在外部融资方面其已入不敷出。

筹资性现金流净额

2021年下半年，融创中国开始陆续出售部分住宅和文旅项目，但其资产处置计划仍需时间、存在执行风险，且相对于2022年的债务到期规模而言数额较小。

甚至在流动性危机蔓延下，孙宏斌自掏4.5亿美元，以无息借款形式注入融创集团，可对融创的体量而言，这不过是杯水车薪。

总得来看，融创中国销售疲软、盈利能力持续下滑；债务负担较重，存在一定“明股实债”嫌疑，部分表内债务被挪至表外；融资环境恶化，流动资金紧张。

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一语成谶

在2021年中期业绩交流会上，孙宏斌曾放下豪言壮语：“除了我们以外，都有可能爆雷”。

一语成谶，在行业泥沙俱下之下，融创也走到了债务违约的地步。

但在2021年上半年，融创还在大举收购土地，并引起了央行和国土资源部的关注，国内监管机构启动了对其土地购买的排查。

2021年下半年，恒大等头部房企先后爆发债务风险，房地产行业积聚多年的杠杆风险开始暴露，融创背后的风险也在暗流涌动。

2021年9月，融创绍兴公司发出一封求助信，揭开融创资金链紧张的一角。

信中称，因限购限售、房贷额度收紧等调控政策，融创中国在浙江绍兴的项目销售惨淡，网签进度和按揭回款受限，公司恳请绍兴市政府给予政策上的专项支持。

值得注意的是，信中不仅透露融创绍兴公司面临巨大压力，融创集团的流动性也碰到了很大的障碍和困难，难以持续拨款支持地方项目。

融创中国董事会主席孙宏斌

销售疲软、面对资金监管，融创的资金链问题愈演愈烈，随后国际评级机构开始将其评级展望下调，公司面临境外融资环境进一步紧张。

在此期间，融创尽管一直在积极处置资产、贝壳股票等方式自救，但债务到期的速度终究还是快人一步，尤其是“20融创01”回售发生挤兑，公司资金链紧绷。