房贷高利率转低利率「房贷利率太高中途可以换银行吗」

楼市利好政策频出，购房商业房贷利率一降再降，前些年高利率商贷的购房者对此十分“眼馋”。

近日，“一城一策”持续升级，全国各地争相发布“商转公”政策，多个城市购房者的高利率商业贷款将有机会转换成较低利率的住房公积金贷款。其中，部分城市的“商转公”政策将在今年9月开始执行。

“商转公”呼声很高

多地“商转公”政策密集发布，大有争先恐后之势。8月23日，长春住房贷款“商转公”公开征求意见，并称有望在今年9月落地；8月31日，四川自贡公告称9月1日起恢复“商转公”贷款；近日，江苏常州称，9月5日起重启住房公积金“商转公”贷款业务。

8月26日，贝壳找房一名工作人员告诉记者：“长春以前不能商业贷款转公积金贷款，这个政策是最近才有，但是还没有落实。”

不过，“商转公”政策并非创新举措，全国多个城市早已有“商转公”的先例。据悉，一线城市深圳、二线城市武汉、重庆、长沙一直均有住房贷款“商转公”的政策在执行。今年年初至今，也有不少城市加入到“商转公”的行列。例如，2022年4月，无锡开始执行房贷“商转公”的政策；2022年6月，青岛称年内将出台“商业贷款转公积金贷款”的新政，但目前尚未正式发文。

除了近期公布和已经在执行“商转公”举措的城市，全国其他城市对此政策的呼声也很高。

2022年6月-8月期间，四川、合肥、苏州等地网友在当地相关部门的“城市留言板”、人民网“领导留言板”等平台反映，现有商业房贷压力较大，询问商业贷款转公积金贷款的相关事宜，而相关部门也给予了回复。

例如，四川省住房和城乡建设厅回复网友称，省内各地住房公积金管委会根据当地房地产宏观调控总体要求、住房公积金结余资金情况以及当地商业银行等部门的合作意愿等因素综合确定是否开展“商转公”业务；对于网友提出的恢复住房贷款“商转公”建议，合肥市住房公积金管理中心表示，合肥已于2016年10月停止“商转公”贷款业务办理，而目前不具备恢复“商转公”业务条件；而就“商转公”何时实施的提问，苏州市公积金管理中心告知网友，目前苏州暂无“商转公”相关政策，但将会密切关注资金运行情况，适时开展研究。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在9月1日接受记者采访时表示，今年已经有十余城对“商转公”政策进行了相应支持，短期来看，随着各地因城施策的力度进一步加大，预计未来支持“商转公”政策的城市将进一步扩围，对购房者房贷支持的调控措施将持续出台。

申请门槛较高

陈文静指出，“商转公”政策主要针对当地刚性购房家庭，转换后按照首套公积金贷款利率进行还款，有利于减少已购房家庭的贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。

以长春为例，目前五年期以上公积金贷款利率3.25%，比首套房的最低商业贷款利率4.1%还要低85个基点，相比往年高位时期的商业贷款利率可能要低200多个基点。

目前，全国大部分城市五年期以上公积金贷款的利率都在3.25%。如果以贷款总额70万元、原商贷利率5.88%、贷款年限30年来测算，“商转公”后月供将减少1097元，利息总额将减少近40万元。

“商转公”政策下，房贷利率高位“站岗”的购房者是否可以去申请办理？事实上，这项政策的申请条件较为严格，可以申请的购房者可能有限。

据悉，长春住房贷款“商转公”需满足所购住房为家庭在本市唯一住房、首次申请公积金贷款、原商贷36个月无逾期记录、原商贷银行同意提前结清等诸多条件。也就是说，首套购房商业贷款需要在长春还款三年以上才可以申请，2021年和2022年的购房者均不在可申请范围内。

除了长春，深圳、武汉、重庆等地“商转公”申请也均在购房套数、已还款状态、征信情况、公积金缴存情况等方面设定了门槛。

以武汉为例，9月1日，一名武汉光谷附近的购房者在接受记者采访时透露：“目前武汉首套“商转公”的最高额度为70万元，存量商业贷款金额超过70万的，申请“商转公”需要先还清超出的部分。我没有钱还清超出部分，申请不了’商转公’。”

鉴于申请门槛的设定，首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受记者采访时表示，“商转公”覆盖的人群有限，该项举措对存量贷款结构不一定会有太大影响。

赵秀池进一步分析指出，各城市除了“商转公”，还可以尝试通过直接贴息的办法来解决购房者存量商贷利率较高的问题，而贴息既能将已有商贷购房的利率降低，又可以减少“商转公”贷款合同转换带来的麻烦。

另外，最近不少信贷机构宣称可通过住房贷款转经营贷房的方式来实现房贷利率“高转低”。对此，赵秀池提醒道：“个人住房贷款与经营贷是两种不同性质的贷款，贷款条件不一样，二者并不能转换。”（华夏时报）