天津公积金贷款政策解读「天津公积金二套房贷款利率」

提到公积金贷款，首先需要明确的是：

各个城市的政策是不一致的。

无论是贷款金额还是贷款期限，各个城市均不尽相同。在天津市使用公积金贷款，必须以当地政策为准。

天津市公积金贷款的权威机构，毫无疑问就是：

天津市住房公积金管理中心。

一切与公积金有关政策，均可在公积金管理中心网站查看。

考虑到官方文件一向繁复难懂，我在此为大家做简要概述，阐述的格式与上一篇相同，以便读者朋友比较公积金贷款和商业贷款的区别。

一、贷款资格

相较于普通商业贷款，公积金贷款需满足特定要求才可办理，罗列如下：

（一）已开立公积金账户，且在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年并且所在单位不存在欠缴情况；

（二）借款人未到法定离退休年龄；

（三）家庭名下无未结清公积金贷款（商业贷款无影响）；

（四）离婚两年内，与原配偶之间买卖住房不可使用公积金贷款。

注：职工因工作单位变动，造成欠缴3个月（含）以内住房公积金或因单位住房公积金缴存基数调整有误，重新调整造成欠缴住房公积金，在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的，可视同连续缴存。

二、贷款期限

天津市公积金贷款最长期限为：

一手房30年

二手房20年

除上述规定外，贷款期限还受下列因素影响：

（一）借款人年龄

借款人年龄 贷款期限≤法定退休年龄 5岁

法定退休年龄按照女性55岁，男性60岁计算；国家另有规定的，按规定执行，但最高不超过65周岁（不区分男女）。

例：男性借款人A年龄为53岁，则他的贷款期限为60 5-53=12年

例：女性借款人B年龄为53岁，则他的贷款期限为55 5-53=7年

如夫妻双方同为借款人，以期限短者为准。

例：当上例中AB为夫妻且共同贷款时，以女性期限7年为准。

（二）房龄

公积金贷款对房龄无要求。

三、贷款成数

购买首套自有住房，贷款成数最高7成；

购买二套自有住房，贷款成数最高4成。

四、收入要求/贷款限额

借款人收入水平会影响贷款金额，此处一并讨论。

购买首套自有住房，贷款最高限额60万元；

买第二套自有住房，贷款最高限额40万元。

除上述规定外，贷款限额还受下列因素影响：

（一）公积金账户余额

购买首套自有住房，贷款额度不高于住房公积金账户余额的20倍；

购买二套自有住房，贷款额度不高于住房公积金账户余额的10倍；

住房公积金账户余额不足2万元的，按2万元计算。

该处公积金账户余额不包括补充公积金。

（二）收入水平

贷款金额不可高于下列公式计算结果：

[（月工资总额 所在单位住房公积金月缴存额）×0.4-现有贷款月应还款额]×借款期数（月）

其中月工资总额根据公积金缴存额和缴存比例计算获得，不考虑实际收入情况，你就算拿出银行流水或者纳税申报单也没用。很多民营企业公积金缴存基数偏低，这方面比较吃亏。

现有贷款月还款额包括现有住房贷款和消费贷款，暂不包括信用卡分期。

例：借款人C年龄25岁，公积金账户余额8万元，每月个人和单位分别缴存公积金1200元，缴存比例12%，现有消费类贷款每月还款500元，购买首套一手住房，贷款30年，他的贷款限额为：

[（1200/12% 1200）×0.4-500]×360=1432800元

因计算结果高于公积金贷款最高限额60万元，他贷款金额上限最终确定为60万元。

四、贷款利率

公积金贷款利率3.25%，不区分首套二套。

五、预约办理

办理公积金贷款前需在公积金管理中心官网或手机APP上进行预约，预约后排号等待，等待期通常1-2个月，依排队人数多少略有不同。等待完毕被纳入可办理范围后，需在2个月内办理贷款，否则预约作废。

总体而言，该要求的提出，大大降低了公积金贷款的实用性。

六、组合贷款

组合贷款即普通商业贷款和公积金贷款组合使用，两者分别计息，优点是可以弥补公积金贷款限额较低的不足，缺点是必须同时满足公积金贷款和商业贷款的双重要求，尤其是贷款期限方面，因为两者的还款期限必须相同，往往因为公积金贷款约束较多，而不得不压缩贷款期限。

说几句题外话，年纪较大的读者或许还记得，大概在十年前，办理公积金贷款或者组合贷款还需要交纳一笔担保费，后来提倡便民服务，这笔担保费就取消了。实际上这笔担保费是从购房者缴纳变成公积金管理中心向指定担保公司缴纳了，一旦借款人违约，担保公司将代为还款。这样一来组合贷款就变成了一笔无风险贷款，按理说银行应该十分喜欢组合贷款才对，那为什么一些信贷人员不推荐购房者使用组合贷款呢？咳咳，想要发放组合贷款，信贷人员需要通过公积金管理中心举办的准入考试。这个考试虽然不难，但需要实打实地背下很多知识点，而且一年只能考一次，所以一部分信贷员并不具备办理组合贷款的资质。咳咳，上述灰字部分为电脑乱码，本人概不负责。

关于公积金贷款就介绍到这里，有用信息基本介绍完毕，想要进一步研究细节的朋友可在天津市住房公积金管理中心官网搜索《关于重新颁布《天津市个人住房公积金贷款管理办法》的通知》（津公积金委〔2018〕7号），发布时间为2018年12月17日。再次强调，所有与公积金贷款相关政策均以管理中心颁布为准，权威机构、玄门正宗，望周知。

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