温州住房公积金贷款政策调整文件「温州住房公积金贷款」

昨天，市住房公积金管理中心透露，为进一步推进建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金使用机制等，经有关会议同意，决定调整我市个人住房公积金提取政策和个人住房公积金贷款政策。

调整提取政策：因租房提取住房公积金金额“封顶”

根据规定，职工因无房租赁住房自住支付房租申请提取住房公积金的，经各管理机构审核，职工本人及配偶合计年提取额度最高不超过2万元。

此次调整扩大了因无房租赁住房自住支付房租的提取范围，增加支付公共租赁住房、廉租住房租金的提取。除了职工本人以外，职工直系亲属租赁公共租赁住房、廉租住房也可以申请提取公积金用于支付房租。

职工或者职工直系亲属租赁公共租赁住房、廉租住房支付房租的，提取额度可按当年实际租金提取，不受最高提取额度限制。职工或职工直系亲属租赁市场商品房，领取公共租赁住房租赁补贴或廉租住房租赁补贴的，职工本人及配偶合计年提取额度最高不超过2万元。

新政策还简化了部分提取申请资料。非本市户籍缴存职工申请无房租赁提取，租赁住房需办理房屋租赁备案登记，房屋租赁备案登记无法办理的，可凭临时居住证或新居民服务管理局出具的流动人口居住信息查询证明，替代无房证明和房屋租赁备案登记手续。

此外，非本市、县（市）城镇常住户籍的职工与所在单位终止劳动关系，不再在本市、县（市）范围内重新就业的提取，可凭本人居民身份证替代非本市、县（市）城镇常住户籍证明。

据了解，市住房公积金管理中心将根据资金运行情况，选择时机支持缴存住房公积金满三年且近三年未贷款和提取住房公积金的缴存职工家庭物业消费提取。

该新政策将于今年9月1日起正式实施。

调整贷款政策

变化1：账户余额多，贷款额度高

以往申请个人住房公积金贷款，贷款额度其中一个重要标准是借款人及其配偶的公积金月缴存额，月缴存额越高，贷款额度越大。

根据新的政策，贷款额度的多少除了与首套房或二套房的最高贷款比例；各地确定的贷款最高额度；个人及配偶的贷款还款能力；个人及配偶的个人信用来确定外，还与缴存余额挂钩，也就是说公积金账户余额多，贷款额度大。

根据新的政策，这个贷款额度的计算方式是借款人及配偶住房公积金缴存余额×倍数（计算至千元，取千元整数）。各地倍数确定如下:市区、瑞安、乐清为11倍，永嘉、平阳、苍南、文成、泰顺、洞头为10倍。

本项政策自2014年10月1日起实施。2014年10月1日至2015年3月31日为政策过渡期，过渡期内申请个人住房公积金贷款，缴存余额可含前12个月内的提取金额计算贷款额度；自2015年4月1日起，以申请时的缴存余额计算贷款额度，不再含已提取金额。

计算后低于市住房公积金管委会确定的各行政区域的个人住房公积金贷款最低额度的，按市住房公积金管委会确定的各行政区域的个人住房公积金贷款最低额度确定本项贷款额度。（注：鹿城、龙湾、瓯海贷款最高额为80万元，最低额为35万元）

变化2：房龄超30年，最高可贷总价50%

购家庭首套自住房的贷款最高比例上，新增加了一项规定：房龄30年（不含30年）以上或房屋结构为木结构或砖木结构的，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的50%。

变化3：住房套数认定，需查《个人信用报告》

申请人家庭已购住房套数的认定也有调整：今后要依照借款人及配偶的《家庭房屋套数查询证明》和《个人信用报告》中记载的温州市行政区域内在贷住房消费贷款记录进行综合审查认定。

变化4：明确二套房发放对象范围

两种情形可申请公积金贷款购买二套房：首次申请使用住房公积金贷款购买自住住房的缴存职工家庭；申请时，近2年（24个月）内未使用过个人住房公积金贷款（即：贷款结清满2年）的缴存职工家庭。其余购买二套房的公积金贷款暂停。

变化5：还款最高年龄调整为60周岁

按照最后一期还款年龄与缴存最高年龄同步的原则，贷款登记审核时借款人的最后一期还款年龄不得超过60周岁，实际放款日与到期日以借款借据为准。

变化6：买期房，超12个月申请贷款，管理机构可视情况评估房价

购买期房，自签订购房合同起，超过12个月申请贷款的，管理机构认为期房价格波动较大的，要委托温州市内具有房地产评估资质的中介机构出具申请时点市场价评估报告，计算贷款额度的交易价，取合同价和评估价两者的低者。

变化7：贷款额度与个人信用记录挂钩

借款人及配偶在中国人民银行个人信用信息基础数据库近三年记录和温州市个人住房公积金贷款近三年信息记录存在逾期信息的，需提供逾期情况说明及经银行确认的逾期清单，管理机构应按不同情形相应下调贷款额度：

（一）贷款和信用卡存在连续3期以上（含3期）6期以下（不含6期），或累计6期以上（含6期）12期以下（不含12期）逾期记录的，在了解其真实原因排除风险后，贷款额度在可贷额度基础上下调10%。

（二）贷款和信用卡存在连续6期以上（含6期）或累计12期以上（含12期）的，在了解其真实原因排除风险后，贷款额度在可贷额度基础上下调20%。

（三）管理机构认为风险因素不能排除的，不予核准贷款申请。

变化8：约定直接划扣缴存余额冲抵逾期贷款本息

借款人累计3期以上（含3期）未按借款合同约定按期归还住房公积金贷款本息的，管理机构在借款合同中约定有权直接划扣借款人及配偶个人住房公积金账户中的缴存余额，用于支付其应还贷款本息及相应的逾期利息、罚息、复利。

市住房公积金管理中心方面介绍，新政策除“以缴存余额倍数确定的贷款额度”外，其余都是今年9月1日起实施。市民如有疑问，可致电12329咨询。

案例1：市民王先生，已婚，家住瓯海区，夫妻两人住房公积金账户余额合计为5万元。王先生可以申请的公积金贷款额度是多少？

解答：根据王先生夫妻俩的公积金账户余额来计算，能申请的公积金贷款为5万元×11=55万元。但这55万元并不一定就是王先生最终能拿到的贷款额度，还要考虑其他因素。比如根据55万元贷款额度计算的月还款额，如果超过王先生夫妻俩月工资收入的55%，那么贷款额度就要减少，等等。

根据新的政策，个人住房公积金贷款额度要按四项额度标准的低值计算，这四项额度标准分别是以缴存余额倍数确定的贷款额度，以规定贷款最高比例计算的贷款额度，以市管委会确定的各地贷款最高额度，以贷款还款能力确定的贷款额度。也就是说，一个人能贷到多少公积金贷款，要对这四个额度标准综合分析，再取最低值。具体可以咨询12329。

案例2：市民李先生考虑在今年下半年至明年上半年期间买一套二手房，需要公积金贷款，什么时间申请额度最大？

解答：以缴存余额倍数确定的贷款额度这项政策今年10月1日起实施，今年10月1日至2015年3月31日为政策过渡期。过渡期满后，贷款额度计算就以申请时的公积金缴存余额来计算。

建议先比较李先生的贷款额度与月缴存额度或公积金缴存余额挂钩，哪个能申请到的贷款金额高。如果按照月缴存额度计算出的贷款额度高，那么建议在10月1日前办理公积金贷款申请。否则，就建议在10月1日之后办理。

案例3：市民陈先生，已婚，家住鹿城区，夫妻俩7月份把家庭名下首套住房的公积金贷款还清。准备下半年在市区再买一套面积更大的一手房。能否申请公积金贷款，用于购买二套房？

解答：再买一套，那陈先生家庭名下就有两套房。如陈先生家庭第一套房屋建筑面积低于温州市区人均面积，那么根据新政策的规定，在9月1日之前可以申请二套房公积金贷款，但9月1日之后则不行。

温都记者 吕进科