如今的东莞「透凉」

这两天，深圳楼市又刷屏了！

整个2月份，深圳二手住宅成交只有872套，同比下降了76.53%，创了15年新低。

与深圳可谓难兄难弟的是，东莞。

整个2月份，东莞二手房总成交715套，住宅成交只有534套，比深圳成交量还要少，相比1月份791套的成交量，下跌了将近10%。

不到1000套的成交，是东莞近几年非常低的量了，2020年二手成交高峰时，每月能冲到七八千套，如今才七八百的成交，可以想象有多差。

虽然这个数据是第三方机构贝壳统计的，并不是最终官方发布，但贝壳的统计真实性相对可靠，数据相差不会太大，能反映基本事实，2月份成交肯定是挺差的。

而且我在贝壳、乐有家、中原等网站上粗略统计了下，这个月南城二手房真实的成交量可能不会超过30套.......

在市场行情趋冷，成交量低迷下，不少急卖的业主挂盘价也是大跳水了。

我在诸葛找房（其包含了贝壳、乐有家等平台数据）上发现，8834 套有效二手房源中，其中24小时降价房源，就有197套之多。

不乏众多热门小区在大降价，例如南城的恒大御湖，一套93平3房，业主原来挂盘470万高价，根本就无人问津，于是直接挂盘420万，降价50万。

只能说，市场信心依旧在低迷中.......

1

二手成交为什么这么惨！

中介店铺倒了2000家，8000人离职

为什么东莞二手房成交这么惨。

关键在于严厉的调控。

2021年年初“莞六条”颁布，由于在限购、信贷等方面大幅度提高门槛，叠加春节因素影响，东莞二手房成交环比猛跌。

紧接着信贷收紧，房贷利率上涨，多行放款周期长至半年以上或直接停贷，让东莞二手房成交量直接跌倒2000套以下。

从上图也能明显看出，莞六条后，东莞二手市场就冷了。如果当时止步于这项政策，后续不再补刀，市场还会好过点，没那么苦。

但事与愿违，东莞履行承诺，继续出台了二手房指导价。

在原本就用力有些猛的情况下，再来了一记重锤，让二手房市场真正跌倒了冰点。数据能清晰反映出，二手房指导价出台后，10月成交量只有423套，环比大幅减少七成。

本来二手房就不行了，去年10月份前还有一千六七百套，之后就只有一半不到了。

现在看，如果二手指导价不松动，限购限贷不松动，很难看到东莞二手房实质性回暖上涨了。

现在3月东莞又迎来了疫情了，而且是多点开花，大朗虎门常平等地，隔壁深圳也是每天二三十例，对生产生活还是有些影响，对二手房交易带看也是会有影响。

我们看，整个深圳2月份都在疫情笼罩下，才破天荒的成交量这么低。

东莞3月份受疫情影响，恐怕成交量也很难上去，虽然也出台了些刺激政策，但力度都不大，3月小阳春有点难度了。

市场行情不好，地产行业从业人员也是挺惨的，尤其是中介行业。

去年至今，听到太多的中介离职潮的消息和新闻，每次走在路边，看着不少小区楼下的中介店铺贴着转让的标志，心理也是五味杂陈。

我也查了下资料，据说东莞最高峰时期，有4000多家中介门店，而到了去年年底，中介门店数量直接少了一半，只有不到2000家。

从业人员也是从1.8万人，缩减到只有1万人了，很多中介从业人员，都转行做代价和外卖小哥了。

哎，行业惨淡，为了生活没办法。

2

热点区域松山湖、南城大降价了

业主血亏300万

市场冷淡期，不仅中介小哥愁，就连不少业主和投资客都愁了。

在东莞指导价出台之后，业主的底气都没剩多少了，曾经扬言松山湖破10万，南城金域华府破10万的言语，似乎一夜之间烟消云散了。

近期，我们走访了松山湖、南城这些热门板块，发现业主是真的“跪了”，降价的房源越来越多了。

例如松山湖，这个东莞曾经的“骄子”，房价也被打压下来了，万科虹溪诺雅、万科金域松湖，光大锦绣山河、保利红珊瑚、星城翠珑湾等指导价上榜的楼盘，价格都下跌了。

不少楼盘，比最高峰降价了100万＋。

我和中介交谈了一下，他说手上有一套性价比非常高的楼盘，松山湖的星城翠珑湾，业主挂盘一套100平3房单位，总价590万，但业主可以谈，心理价位560万左右。

单价算下只要5.6万，相比这个小区最高峰7.1万的成交价，现在已经大跌了1.5万每平，一套房子150万就没了。

一套万科金域松湖一期80平带户口学位的房源，业主出价320万急售，业主的心理价位在300万左右，单价才3.75万。

而在东莞中心城区，我们走访发现，中信新天地、中信森林湖、东泰花园等被纳入指导价名单的小区也都降价了。

东莞城区实拍

随意逛了好几个中介店铺发现，来访的上门客都很少，不少中介朋友都在玩手机，看到我们来，瞬间打起了精神。

我们和中介交谈得知，他说现在行情确实很冷，他们店里2月份没一单成交，日子非常难熬，不少身边的同事陆陆续续都离职了。

其还告诉我说，现在不少急卖的业主，降价幅度都比较高，比高峰期降价一两万每平也有不少。就拿最近成交的一套中信森林湖来说，165平房子仅780万成交，单价才4.6万。

这套相同户型的房源，去年3月高峰期的时候，成交单价已经到了6.8万，现在降价了2万每平了，之前买的业主已经血亏300多万了！

而3月份的行情，不会很乐观，市场的观望情绪还是比较浓厚。

降价卖房还会是必经之路。

3

春节后，营销中心无人问津

临深盘2月才卖了几套

现在这个节点，不仅二手，新房市场也是挺难熬的。

今年初东莞就取消了莞E认购上面认购人数的显示。

为啥不显示，网上已经有很多的解释了，总结一点就是行情太惨了，怕吓到购房者了，打击大家的买房信心。

图中所示，新房去化率一路走低

在莞E认购取消显示人数之前，有媒体统计了，大概有三十来个项目取得了预售证，有超过一半的新盘认购人数不足百人，有些更是只有个位数。

这个数据是有多差，大家可以想象下。

去年除了松山湖的中海、深业极少数的几个新盘，还需要抢一下，其他的新盘，很多都是求着大家去买了。

又是首付分期、送车位、打折、工抵房这些让利都出来了。

这个行情，从去年底一直延续到了现在。

前段时间，也就是春节后到大朗疫情钱，我专门去东莞不少地方的新盘售楼处逛了下，发现营销中心的现场购房客非常少。

和项目的销售简单聊了下，他说最近的成交也很少，让人感觉很冷，很这段时间的天气一样，好冷。

而新房市场，商品房库存也是一路走高，库存积压最严重的当属东南临深片区。

我查了下资料，合富大数据显示，截至2021年末，临深片区潜在供应居然高达177.5万平，占据了全市三成份额，位居东莞六大区之首，去化压力也是最大的。

据说临深某镇一个盘，在今年2月份才卖出去几套房子。

临深片区，尤其是凤岗为代表的镇街，之前长期都是深圳客为主，占比很多在五成以上，但东莞调控后，需要一年社保之后，阻挡了不少深圳人。

不过，现在行情实在太惨了，东南临深的盘，很多都接受社保延期一年了。

没办法，三四万高价，本地人的购买力实在有限了。

还是需要深圳人过来支撑下。

4

2022年开春，东莞楼市惨淡开局

后市预测：不会太冷了

2022年开春，东莞楼市惨淡开局。但是，接下来到年底还会继续吗？

我觉得不会了。

今年是个政策偏宽松的年份，开春之后，全国多个城市都放松了调控政策，例如降首付方式，山东菏泽、赣州、南通、重庆这些城市首付直接降低到20%。

还有这两天刷屏的郑州，作为国家中心城市，北方的核心城市，完完全全的放开限购限贷了，二套首付六成直接降到三成了。

除了全国范围内，大湾区的佛山非限购区首付也降到了20%，还有惠州大亚湾直接把“首付贷和0首付”这种野生杀器也祭了出来了。

说了这么多，无非告诉大家，调控实质性松绑了，也实质性的蔓延扩散了。

而且这个得到了官方默许。

今年楼市一定会活跃起来，不能拖累经济增长。

估计在今年两会之后，会有相关的政策文件出来，那些调控太严的城市，一定会纠偏，适度的宽松，让楼市适度的活跃起来。

届时，政策偏宽松会重回主基调。

东莞的调控政策，在整个大湾区来看，是跟着深圳走的，调控的严厉程度，现在看是仅次于广深的。

调控的效果看，明显是太严厉了，新房二手房市场都半死不活了，肯定不能再这样继续下去了。

接下来，东莞肯定会有动作的。

实际上，在开春之后，东莞已经在小心翼翼的迈步放松。

先是莞E认购突然之间取消了认购人数，掩盖市场信心不足，随后东莞的房贷利率下调，放款速度也在加快，促进交易。

近期市场上消息，东莞公积金贷款额度提高25%，东莞实际用公积金买房的不多，大部分还是商贷，让大家进场的信号更明显。

当然还有更重磅的，就是适度放开限购限贷政策、降低首付比例、二手房指导价取消，提高指导价价格线等等，也是值得期待的。

在全国楼市政策放松的大环境下，东莞也不会独善其身。

今年的楼市，绝不会像去年那么冷。