房贷利率下行「房贷利率重新定价」

前天，最新5年期LPR报价出炉，再次下降15个基点，目前仅4.3%，达到近20年来最低水平。

此前，武汉多家银行已经开始推行首套房贷利率在5年期LPR的基础上降低20BP。

这意味着，武汉首套房利率最低可达4.1%（LPR-20BP）。

另外，随着5年期LPR降低，二套房利率也跟着降低，目前低至4.9%（LPR 60BP）。

之所以降低房贷利率，目的是为了刺激购房。这对当前的购房者来说是一大利好，尤其是首次购房的刚需，能省下一大笔钱。

以100万商贷、30年等额本息还款模式为例：

3年前买，房贷利率6.1%，利息118万元，月供6060元，本息合计218元；

现在买，房贷利率4.1%，利息74万元，月供4800元，本息合计174万元。

在贷款额度一样的情况下，现在买比3年前买：

月供少了1260元，总利息少了44万，约等于一台宝马3系。

这个降幅可能让“老韭菜”们扎心了，因为前几年，在楼市疯狂的那段时间，房贷利率一般都是在基础利率的基础上上浮20%-30%，上面说的6.1%的利率还不是最高的，最高峰时首套房利率高达6.3%多。

不过，对于“老韭菜”们来说，也有好消息，5年期LPR的降低，是阳光普照，每个人都能享受到，但上浮的基点（对应此前的上浮比例）是没法改变的。

那么，对于“老韭菜”们来说，有没有方法能“止损”呢？方法倒是有的！

现阶段，存量房业主如想降低利率有以下几种自救方式：

1，商转公。

目前，武汉住房公积金贷款期限在五年以下(含五年)，首套个人住房公积金贷款年利率仅为2.75%；五年以上首套个人住房公积金贷款年利率为3.25%；二套个人住房公积金贷款年利率按同期首套公积金贷款利率的1.1倍执行。

对普通人来说，人生能享受到的最划算的贷款便是公积金贷款，只要满足条件，人人可以申请，且不用费尽周折。

2，提前还贷。

如果手里有闲钱，又没有合适的投资机会，可以提前把房贷还了。

在楼市上行期，房价的涨幅可以覆盖银行利率，因此房贷被称为“便宜的贷款”；在楼市下行期，房价已不足以覆盖银行利率，那么持有房产意味着亏损。提前还房贷可以视为一种“止损”的方式。

3，转贷（包括经营贷、抵押贷、消费贷）。

按揭类贷款（房贷）和经营类贷款是有本质区别的，按照我们国家的政策，严禁经营贷流入房地产。

按揭类贷款转抵押贷、消费贷本身没有问题，但这笔资金是否能流入楼市不好说，这是个“擦边球”的问题。

需要说明的是，任何转贷都是有成本的，需要服务费（1%起）、过桥费（1%起），中途还要“还本”（比如第五年、第十年要把贷款本金还了重新贷款），而还本时会再次需要过桥费。

还有一点需要说明的是，转贷后，贷款年限会大大降低，比如30年的房贷只能转成20年或者10年，那么每月的还款金额会大大增加，要衡量自己有没有还款能力。

最近，各个银行都在疯狂推荐这些“转贷”业务，“风云武汉”建议大家不要轻信电话业务员的话术，这些人的业务能力都非常差，可以说什么都不懂，只会拼命把利率往低了说，“风云武汉”在电话中跟她们交流过几次，纯粹是浪费时间。如果真有转贷业务，可以直接让她们的业务经理给你打电话。

4、卖房。

要降低房贷利率，还有个一步到位的方法就是卖房。

很多人很难下定决心走这一步，一是因为有些人投资房产尚未盈利，不愿意割肉离场；二是因为现在市场行情差，即便是愿意割肉，也不一定能快卖出去。

当然，也有很多早期的投资客已经赚得盆溢钵满，到了变现的时候。

“风云武汉”认为，如果看好房地产的未来，可以继续持有，就当价值投资了；如果不看好房地产的未来，不如当下就落袋而安。

房产投资跟任何投资一样，都有很大的变数，愿赌服输，没什么好纠结的。在这点上，投资客们要多向股民学习，割肉的时候不妨大方地说一句：留下的赚钱！

综上分析，“风云武汉”的建议是：公积金贷款是购房者能享受到的最大政策红利，普通人只需老老实实地考虑“商专公”即可；对于那些有闲钱、但没有更好投资渠道的人来说，可以考虑提前还款；至于那些非常规的操作，甚至违规操作，普通购房人就不要去瞎折腾了。