中国金茂融资成本仅3.75%回款率达105% 成半年来首个被上调评级的房企

中国金茂融资成本仅3.75%回款率达105% 成半年来首个被上调评级的房企

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8月30日，中国金茂发布了2022年中期业绩报告。今年上半年，中国金茂实现营业收入287.45亿元，实现毛利62.25亿元，分别较去年同期上升1%、8%，这在今年上半年几乎所有房企都录得收入同比下滑的情况下，实属不易。

作为深耕城市运营的开发商，中国金茂在中国中化控股旗下协同多方资源优势，并深耕城市运营，获得了优质可持续的发展力量，在上半年实现了稳健的销售和回款。与此同时，持续“绿档”的财务优势以及国资背景的支持，三大评级机构全部维持公司“全投资”的评级认定，其中，标普将评级展望上调至“稳定”，为标普近半年首次对中国房企给予评级上调。

营收、毛利均同比增长 毛利率逆势提升

半年报显示，中国金茂完前六个月完成了29个项目的交付工作，其主责交付项目无一缓交，在今年争议较大的结转交付方面，表现良好。据第三方调研数据显示，中国金茂的客户整体满意度提升至87分，交付满意度85分，质量满意度82分，分别超过行业平均15分。

在平稳交付的基础上，中国金茂城市运营及物业开发业务上半年实现收入约为249.52亿元（占同期总收入的87%），与上年同期基本持平。

相较于此前已经公告上半年业绩的房企，无论是民营、国企背景还是混合所有制房企，均出现了利润大面积同比下滑甚至巨额亏损的情况。这其中主要原因是项目生产结转受到疫情反复的影响，而中国金茂则较好地“过滤”掉了疫情的干扰，实现了287.45亿元的总营收，并保持了正增长。

更值得注意的是，上半年金茂的毛利率“惊喜”地逆势提升，从上年的20%提升至22%的水平。这其中，主要得益于公司核心业务物业开发的毛利率改善，较2021H1同比提升了3个百分点至19%，这在过去几年房地产行业毛利率趋势性下滑、并有趋向制造业利润率的背景下，实属不易。

受疫情影响，其他两项业务，商务租赁及零售商业运营收入，以及酒店经营收入较上年同期有所减少，预计将随着下半年疫情逐渐得到控制边际改善。

报告期内，中国金茂旗下的物管公司金茂服务取得里程碑进展，不仅成功登陆资本市场，还收购了首置物业100%股权，拓展了包括住宅、购物中心、城市核心综合体在内的53个合约及锁定项目，在管面积达到4548万平方米，较去年同期翻番。金茂服务有望在股东和资本市场强力资金的支持下，持续实现可观增长。

回款率达105%创新高 累计城市运营项目达到34个

在销售方面，克而瑞数据显示，上半年百强房企销售额同比下滑51%，十强房企下滑45%，同期中国金茂录得合同销售额699亿元，韧性明显强于行业平均水平。随着5、6月边际复苏，金茂单6月实现销售额190亿元，相较于5月环比增长111%，边际复苏趋势明显。

而据克而瑞统计全口径数据，中国金茂销售排名较去年同期上升4位至TOP11。此外，金茂上半年累计回款733亿元，回款率达105%，创历史新高。

一直以来，中国金茂注重产品品质和城市深耕，上半年销售额仅仅由53个城市贡献。截止目前，金茂主要布局了55个核心城市，每单个城市公司管理项目平均达11个。上半年，金茂北京、金茂南京、金茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

上半年，金茂录得销售均价18975元/平米，较2021年全年的17840元/平米还提升了6.4%。聚焦城市深耕、注重产品品质和高端品牌建设，这或也是金茂能在同行毛利率多数下滑的情况下实现提升的内在原因。

此外，销售均价的坚挺也与公司土储布局不无关系。截止上半年，中国金茂总土储达到7743万平米，大多是是大都市圈和经济活跃的城市。

由于土地储备相较于目前的销售规模来说，较为充足，无论是“量”还是成本方面，短期并无新增土储焦虑，拿地自由度相对较高。因此，1-8月金茂采取了一定的防守策略，精挑细选地新增了11个二级项目，拿地金额214亿元。新增项目全部位于北京、上海、南京、成都、西安等一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

目前，中国金茂已经形成了“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑。背靠母公司中国中化，中国金茂在城市运营获取、产业资源落地、物业业务协同等方面拥有强大的协同优势。截止上半年，中国金茂的城市运营项目累计达到34个，累计与443家优势产业资源完成战略签约，产业资源库内的活跃资源数量超过1400家。

成熟的城市运营经验，丰富的产业资源，雄厚的国资背景，加上一二级协同开发的形式，中国金茂在土地市场的竞争力无疑将持续加强，有望在穿越行业调整周期后，胜者为王。

融资成本仅3.76%达历史新低 成为标普唯一上调评级的房企

财务方面，中国金茂无疑处于行业中的前茅。

截止6月，公司的计息银行贷款及其他借款总计约1141.72亿元，其中一年内到期债务约280.59亿元，占比仅24.6%。而且，第二年的债务占比也仅有21.14%，3年后的债务占比达54.3%，债务结构合理。

同期，金茂手握现金及现金等价物约328.87亿元，足以覆盖短期债务。此外公司债务与调整后资本比率59%，净负债率也低于70%，“三道红线”继续保持全绿档。

凭借着良好的财务状况和资产质量，中国金茂的多元融资渠道始终保持畅通。上半年直融近200亿，融资成本仅3.76%，达历史新低。包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债等，除了并购债、ABS之外，其余融资方式还包括公司债、境外债、REITs、中票等多种渠道。

截止目前，金茂仍有未提取银行授信及未使用直融额度共计1308亿元，融资资源丰富。

鉴于此，国际三大评级机构全部对中国金茂维持“全投资”评级认定，其中，标普在4月确认了中国金茂的“BBB-”长期发行人信用评级，并上调中国金茂评级展望至“稳定”，成为唯一被上调评级的房企。

正如管理层在业绩发布会上表示：“今年是房地产行业大幅下降的一年，但我们相信行业将触达底部，未来逐步企稳。中国金茂会按照规划前行，相信能够实现既定的战略目标。”