保利佛山争抢地王 77亿元布局映月新城里的拿地策略

原标题：保利佛山争抢地王 77亿元布局映月新城里的拿地策略 来源：观点地产新媒体

观点地产网 保利抢占佛山市场，一贯是以刷纪录的方式。

12月28日，佛山一宗商住地入市出让，为南海区桂城街道夏平路北侧、东信北路西侧TD2020（NH）WG0058地块，最终经过一小时、56轮竞拍，由保利华南实业有限公司以77.5亿元斩获，折合楼面价约18265元/㎡，溢价率达55%。

而该地块成功刷新平洲地价新高，总价、单价均为佛山第二高。如果只计算可售住宅部分，该地块成交楼面价高达21972元/㎡，为佛山楼面价新地王。

合富辉煌研究院高级分析师曹绍林对该成交价格表示意外，他认为这一价格确实很高。毕竟该地块起拍总价仅50亿元，起拍楼面价1.42万元/㎡，早前市场预测的成交楼面价为1.7万/㎡。

但该地块仍吸引了不少房企参与竞拍，包括中海、招商、华发、卓越、绿城、弘阳、龙光、建发、华润、万科等13家房企，其中也不乏实力较强的央企、国企。

据悉，该地块收到的竞买保证金超130亿元。而正式竞拍前，就已有多达5次报价，价格达到52亿元。

广佛新城飚地

之所以会有争夺激烈的现象出现，业内一致认为，得益于地块所处的位置较优。该地块位于南海桂城街道，具体位置在于夏平路北侧、东信北路西侧。

广东省房地产行业协会专家咨询委员会委员骆仪克表示，这是广佛新城发展中配套较好的一宗地，距离广州很近，广钢新城就在直线5公里外。曹邵林也分析称，该地块位于映月新城板块最核心且景观资源最优的位置，旁边便是映月湖。据悉，该地块东面的两个小地块是紧挨着映月湖的。

上述人士均指出，景观资源是最关键的影响因素。“加之近两年平洲板块的市场关注度是比较高的，位于广佛边界地带，广州客户买房就业的多，也有佛山很多改善型客户需求。”曹邵林继续解释推高价格的原因。

除此之外，该地块规模也较大。资料显示，该地块总占地面积13.35万㎡，整宗地块将分为A-D四区进行规划。其中，A/B/C区为城镇住宅用地兼容商服用地，整体占地12.59万㎡，容积率1-3.5，总计容不高于44.09万㎡，其中可配建服务型公寓不高于1.76万㎡，D区则为道路用地。

目前平洲区域的销售价格是2.4万-3.5万/㎡，而映月新城板块有5个新盘在售，均价2.3万-2.65万元/㎡。

而此次成交楼面价高达21972元/㎡，是否会有盈利空间？在骆仪克看来，大家都比较看好这块区域，这宗地块是有一定盈利空间。而且，一些自持10年的物业，可以在期限后进行销售，加速回款。

按照规划，竞得人须在A、B区建设街区式商业物业，计容建筑面积不低于2.5万㎡，且须自持10年。竞得人须在A区或B区建设城市书店（对应为零售商业用地）1处，计容建筑面积不低于3000㎡，并自持运营10年。须在A区或B区建设青少年教育活动中心（对应为娱乐用地）1处，计容建筑面积不低于5000㎡，并自持运营10年。

此外，该地块在C区须配建建面不低于3780㎡的幼儿园一处，规模为18个班。须在A区或B区配建计容建筑面积不低于1万㎡的商业、办公物业，对应100个停车位无偿交付给政府单位。加之项目范围内还须配建文化活动室、社区卫生服务站、社区居委会、垃圾收集站等众多配套，总计无偿配建约1.66万㎡。

据了解，整宗地块总投资额不得低于18.2亿元，商业务服业设施开发投资总额不低于4亿元。

曹邵林透露，“该地块因为景观优势，具有稀缺性，适合做改善型、高端的产品线，加之保利的品牌号召力是比较明显的，该项目入市会是板块的最高价，这是不容置疑的。”

而映月新城板块的带动作用亦会持续拉动区域房价。具体而言，映月新城板块处于广东金融高新区、三龙湾南海片区的中间地带，发挥着连接两者的桥梁作用。

今年1月，映月新城规划蓝图正式发布，规划面积为21.87平方公里，已建成比例为80%，居住人口约27万人，核心区5.38平方公里。

根据规划，映月新城围绕“筑水脉、塑核心、造社群”的发展思路，打造生态公园，汇聚公共活动的服务核心和广佛高质量融合发展的创新城区。仅上半年，已有28个重点项目签约落地映月新城，涵盖了重点产业、主题园区和城市更新等领域，总投资额超80亿元。

此次出让地块前身为东方国际机械广场，规划建成商住人文于一体的综合体，将作为映月新城一期核心项目进行开发。

曹邵林表示，映月新城板块的一些城市配套包括学校、商场、医院都已经落成，后续映月新城二期也在陆续推进，还会有土地推出，“但是景观资源都没有该地块优质。”

粮仓

事实上，佛山的总价第一高的纪录创造者也是保利。

2018年7月24日，保利以85.78亿元斩获千灯湖良溪地块，扣除配建（不计建安成本），楼面价16158元/㎡，如今仍稳坐佛山土地总价第一的位置。

该项目命名为保利天悦，具体位置位于桂澜路沿线、千灯湖地铁站上盖，项目总占地19.32万㎡，涵盖住宅、写字楼、人才公寓、大型商业中心和社区活动中心、幼儿园等。

于今年6月，佛山市房产信息网公开资料显示，保利天悦最新8座备案价公示，备案价最高5.58万元/㎡，平均备案价约4.61万元/㎡。相关统计称，在佛山备案价top20的住宅项目中，保利天悦排在第一位。

按照骆仪克的说法，保利佛山的项目都卖得不错，这是由于其拿地策略都在选择地段较好的区域，比如偏向广佛边界，而在新区拿地也是选择较核心的位置。

但也因此，所拿地块的地价都较高，业内称保利为，“不怕地价贵，只选好地段，选发展潜力高的区域。”

有统计显示，2020年佛山土拍，累计已诞生37宗楼面地价破万元的高价地，其中73%位于广佛交界，而7宗位于桂城。

骆仪克观察，保利在佛山区域的存货周转率很快，回款率也较高，没有压很多库存，但是很多项目入市价格都很贵，因为很多地王都是保利拿的。

事实上，保利于2005年便开始布局佛山，路径从千灯湖板块到沥桂新城、三山新城，再到当前的映月新城，陆续开发了保利水城、保利壹号公馆、保利中央公馆、保利叶公馆及保利天悦等多个项目。

观点地产新媒体早前统计，保利在佛山有约25个在售/待售项目。按照保利此前公布，2020年，保利在佛山南海有七盘联动，包括保利天际、保利环球汇、保利和悦滨江、保利南海之门、保利玥上、保利梦工场、保利华侨城云禧。

“对于保利来说，在佛山打造的项目基本上都是标杆产品，保利天悦、和光尘樾等都是所在板块里的价格风向标”，曹邵林称，此次拿下的项目亦会是保利在佛山开发的关键风向标产品，“可以把千灯湖板块一些改善型需求引入到映月湖板块。”

今年以来，保利在佛山的动态并不少，除了常规的拿地动作，另有一些项目合作开发的消息。比如11月24日，招商局置地入股保利禅城商住地，合共增资32亿元；9月份，保利与招商蛇口合作开发禅城石湾项目；1月份，保利与时代中国共同合作开发禅城区城北住宅用地。

至于此次拿地成本如此之高，业内人士由此预测大概率会拉来合作伙伴一起开发项目，“无论如何，这宗地合作可能性还是存在。”