合生创展卖股救急“红线”

来源：地产k线

乐居财经曾树佳 发自广州

或许是因为地产二代的别样思维，也或许是金融学科班出身的缘故，合生创展（00754.HK）掌舵者朱桔榕，自年初接班以来，就开始在塑造着企业的另一种发展姿态。它对股权投资的涉足，引起了较大的关注。

不过，朱桔榕向来不喜欢露面，因此，外界只能从合生创展的市场举措中，读懂她的内心独白。

12月13日，合生创展称，它旗下间接全资附属公司中先国际控股、上海大展投资管理，拟以21.57亿元，出售北京农商行3.638%股份，合计4.42亿股，每股平均价为4.88元。买方为北京国有资本经营管理中心。

事项完成之后，上海大展投资管理将不再持有北京农商行股份，而中先国际控股将继续持有其8237万股（约占已发行的北京农商行股份0.678%）。

此次的两个出让方，主要业务均为房地产开发。出售投资标的，获得浮盈利润，正符合合生创展的买卖逻辑，也是刚晋升为“主业”的股权投资业务，持续发展的缩影。

朱桔榕无疑追求的是证券投资组合的多元化，这将为公司带来有利的中长期回报。尤其是股票二级市场投资，它可以成为流动性管理工具之一，既有良好的现金分红，又具备随时变现的能力，资金转化的灵活性显而易见。

炒股盈利9.17亿港元

此次出售事项，去除估计税项及其他开支后，净总转让价估计约为19.19亿元，合生创展拟将这笔款项，用于未来投资，及营运资金。

假如以14.3亿元的成本、持有524，370，000股北京农商行的总股数计算，出让方的平均成本约为每股2.73元。因此，以4.88元出售目标股份，估计合生创展能获得约78.75%的利润。

从公允值的角度看，此次出售事项，盈利约为9.17亿港元，将计入合生创展的其他全面收入。

早在十年前，中先国际就认购了北京农商行4.99%股份。如今出售部分标的股份，合生创展于公告中透露了其逐利的两面考量：一方面是觅得套现良机；另一方面，它仍保留了若干股份，以便在北京农商行每年的派息中，获得稳定的现金流。

昔日的地产巨头、“华南五虎”之一，合生创展的规模显然已经落于人后。不过，今年1月份，朱桔榕接班之后，意在用另一种方式助力业绩，以此做出改变。

合生创展正在被改造为综合性投资控股平台。

此前11月18日，合生创展刚宣称，从去年底至今，它在公开市场进行的一系列交易，进行相关上市证券购入事项，包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份。

总购买价分别约为8.82亿港元、7.91亿港元、17.42亿港元、10.28亿港元、 9.49亿港元、10.3亿港元，共计斥资约64.2亿港元。

据乐居财经简单匡算可知，合生创展在过去近一年的时间里，靠炒科技股浮盈96%，约35亿港元。如此高的回报率跑赢了99.99%的投资者，合生创展显然具备了一定的投资眼光。

截止2020年6月底，合生创展按公平值变动计入损益的金融资产总额，为134.8亿港元，较2019年底的7.88亿港元，暴增16倍。

同期，其核心利润同比大涨178.7%，达到43.11亿港元。但在其中，当期股权投资收益达28.36亿港元，占总营收26.4%，成为仅次于物业发展的第二大收入来源。

换言之，净利润的大增，很大一部分得益于股权投资业务。

“红线”翻绿

在提升利润之外，合生选择是此时卖股套现，或是为了“救急”。

中报显示，合生创展净负债率为92%（红线：大于100%），剔除预收款后的资产负债率为66.6%（红线：大于70%），现金短债比为0.91（红线：小于1倍），踩中一条“红线”。

据披露，截至6月底，合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元，一年内到期的有息负债约188.6亿港元，现金缺口约16.44亿港元。

此次出售北京农商行3.638%股份，到手现金净额约19.19亿元，假设短期有息负债规模大体不变，那么合生在手现金将足以覆盖短期有息负债，即现金短债比大于1倍。

如此一来，合生将从“黄档”进入“绿档”，有息负债规模增速上限将从10%上调至15%。

“两线”挑战

之所以会朝着股权投资的方向前行，可能与合生创展的企业基因有关。无论是朱孟依，还是其兄弟朱拉伊、朱庆伊，他们创下的合生创展、新南方集团、珠光集团等，都常有延伸投资触角的举动。

在合生创展内部，也偏好有银行或金融背景的人才。

比如，朱桔榕就毕业于中国人民大学金融学专业。除此之外，今年11月刚离职的总裁席荣贵，也在银行系统有着20余年的工作经验；再往前追溯，第二任总裁武捷思，则曾任中国工商银行深圳分行行长。

以往十数年，合生创展“流水”的总裁，总是无法让它在房地产领域取得突破，类似“曾经的航母搁浅”的话题，一直是业内的谈资。

截止今年6月底，合生创展经营现金流净额，仍有298.83亿港元的缺口，经营能力不足；但借贷总额达到904.71亿港元，较2019年底667.73亿港元，增长236.98亿港元，增幅达35.5%。

在缺乏真金白银、业务发展诉求较大的情况下，若是利用金融投资的思维，打开突破口，也未尝不是另一种思路。而与此同时，朱桔榕也逐渐在改变企业“慢周转”的开发模式。

2014至2017年，合生创展的销售一直在百亿的界限上徘徊，直至2018年，它才再次突破百亿，实现149.75亿的战绩；2019年，该公司再上一个台阶，销售额达212.58亿元，同比上升42.0%。

今年前11月，合生创展的销售额已破300亿门槛，实现302.05亿元的销售额，较2019年同期的208.08亿元上升45.2%。

5月，合生创展耗资近180亿，拿下北京分钟寺4宗土地，久违地将自己置身于土拍市场的聚光灯下。截至2020年6月，其土地储备总规模3170万平方米。

不过，看似股权投资与地产开发两条线，都得到了一定程度的改观，但其中并非毫无挑战。除了“炒股”风险较高，把控难度大之外，该公司的土储转化能力，也有待加强。毕竟，其身后多个旧改项目，正在等着它去推进。