中央定调 五大信号明确未来5年房地产走向

文/庞无忌

来源：国是直通车

市场最痛恨的是什么？ 是不确定性。这对房地产市场而言尤甚。

政策预期的不确定性是各种谣言和市场恐慌的重要来源，更是滋生投机、放大风险的“温床”。确定未来5年乃至15年，房地产市场的政策框架无疑能为市场注入一股极为重要的“确定性”。

现在它来了。

日前，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》（以下简称“建议”）全文发布。关于房地产市场，文中透露五大信号，为未来5年的楼市走向定调。

“房住不炒”贯穿未来五年

此番建议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着未来5年，“房住不炒”依然是中国房地产调控和各项政策的主基调。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，自首次提出后，“房住不炒”成为“十三五”时期房地产发展最核心的指导思想，此后各类房地产政策的制定，都严格遵循这个思路。

“十三五”、“十四五”两个五年规划期，均以此作为主基调，意味着“房住不炒”将贯穿中国楼市10年发展。

如此长时间的坚持同一项政策，一方面体现楼市政策的稳定性，稳定的政策有助于产生稳定的预期，促进楼市的长期平稳发展。

另一方面，这也是持续淡化房地产全行业和各参与方（包括购房者、地方政府、金融机构、开发商和中介机构等）的投资、投机冲动，遏制炒房倾向。

减少房地产对金融资源的挤占

今年以来的一系列政策表明，国家正在力图减少房地产对金融资源的挤占，同时，引导金融资源更多流向实体经济，特别是科技领域。

此番中央的建议也在畅通国内大循环中，强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，过去一个阶段，房地产和金融两个板块相互推动，部分城市房价出现快速上涨，投资投机性购房需求旺盛，部分企业投资房产，居民债务压力巨大，对国内生产、消费循环构成了不利影响。

今年8月份，银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称，一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。他指出，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。

对此，监管层也出台一系列措施，化解风险，收紧涉房金融政策，其中就包括被称为“三道红线”的房企融资新规的出台。

万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示，房地产业中，金融的比重越来越高，金融资源被过多占用，这对经济而言不是好事。这一新规的出台，意味着房地产金融红利时代的结束，房地产行业将逐渐回归成普通行业。

对于购房者而言，许小乐认为，在房住不炒的政策基调下，监管层将维持房地产金融高压监管，抑制房价过快上涨。因此，未来购房投资的空间将被压缩。

住房租赁仍是“风口”

建议提及租购并举，提出有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

经过多年发展，中国的住房制度框架已经基本建立。官方将其表述为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

不过，业内专家指出，目前租购这“两条腿不一样长”，租赁仍是住房制度的短板领域，需要在未来5年重点发展。

许小乐表示，住房补短板，是为了弥补过去20多年重购买、轻租赁导致的供应结构失衡，同时，也可以提升低收入群体和新市民的住房条件。

自2015年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”，住房租赁走上政策风口，大量资本涌入，长租公寓企业数量不断增加。但“一窝蜂”式的无序发展也带来很多问题，今年有多家长租公寓企业接连暴雷。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次的建议当中再提租购并举、完善长租房政策等，说明租赁住房依然是后续重点发展的领域，租购并举是趋势。完善市场化租赁，加强长租公寓管理可能是近期的政策重点。

重视老旧小区改造

挖潜存量的老旧小区改造等也将成为未来5年房地产市场发展的重点之一。

建议提出，加强城镇老旧小区改造和社区建设。

过去40年，中国经历了人类历史上最大规模的城市化。但总体而言，城镇化发展并不均衡，北上广深等一线城市城镇化起步较早，在中心城区留下了大量的老旧小区，这些小区往往设施配套老化，停车不便、绿化不足，居住体验很差。

根据官方出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，到“十四五”期末（2025年底），力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。据官方摸底，这意味22万个老旧小区需要改造，涉及的居民近3900万户。

目前各地正在探索老旧小区改造的新机制。针对最大的难点“谁出资”问题，专家认为，房地产开发企业或许可以在其中扮演更重要的角色，但这需要房企改变发展模式，并且与各方合作，探索出更合适的利益协调机制。

“居住时代”到来

此次建议当中明确提出，促进住房消费健康发展。

有声音认为，再次提及住房消费，意味着房地产市场会再现一波大涨行情。

但专家指出，这是误读。住房消费健康发展实际上开启了中国从“购房时代”向“居住时代”的转变的大门。

许小乐认为，住房消费的重点在“健康发展”四个字上。健康发展是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足。

其背后是房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配，与此同时，提升居住需求的房屋装修、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展，服务品质得到进一步提升。居住服务领域市场进一步壮大。

无论是发展租赁住房，还是老旧小区改造，此次规划建议当中，“提高居住水平”可谓贯穿了各项房地产相关政策。

对于房地产企业而言，这也意味着重大的转型。专家指出，开发企业要重视多样化经营，着重提升持续的运营和服务的能力。随着未来新房开发业务见顶，物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或成为房企的重要利润来源。