物业又迎上市潮：月内4家物企上市 高瓴资本、腾讯京东已入局

物业股近来上市动静颇多。

卓越商企于19日挂牌上市，此前结束招股的第一服务控股预计10月22日上市，同时通过聆讯后的合景悠活、世茂服务均于本周招股，预计10月30日上市。月内4家物业企上市，港股即将迎来物业上市大潮。

对此，市场反应火热。卓越商企获625倍超额认购，最终发行价达到了10.68港元的招股价上限。随着上半年物业股大涨，越来越多机构投资者掘金物业。不完全统计，高领资本目前入股了3家物业公司，腾讯上半年参与卓越商企、恒大物业、世茂服务IPO，资本加速入局物业。

但实际上，二级市场方面，物业股自8月开始回调，9月整体下跌10%，至今大部分股价仍跌跌不休。一面是物业上市造富神话，另一面是二级市场估值回落。冰火之间，物业股估值多少才是合理的？

9月股价下跌10% 卓越商企上市首日仅涨3%

9月，恒生指数下跌6.82%，上证指数下跌5.23%，深证指数下跌6.18%。而30家物业股9月跌幅约为10%，延续8月回调趋势。30家物业股中29家出现不同程度的下跌，13家跌幅在10%以上，跑输大盘。

其中以中奥到家29%的跌幅最大，其次是正荣服务跌20%、佳兆业美好跌19.7%、建业新生活跌19.6%。唯一一家股价上涨的是宝龙商业，9月涨6%。

有券商分析师认为，多数物管公司中期规模增速不及预期。对于物管企业来说，想要持续取得高增长变得越发艰难，这是行业面临的难题，同时也是整个物业板块呈现下行趋势的原因之一。

上半年物业股炒作过热，市盈率动辄40-50倍，最高招商积余市盈率曾超过130倍。下半年随着疫情常态化，物业股回调，9月平均市盈率为34倍。不少市场人士认为此前物业估值偏高，合理估值应在20-30倍。

10月以来，物业股仍大部分下跌。卓越商企10月19日上市，首日涨幅仅3%。明显低于上半年上市的正荣服务（23%）、金融街物业（28%）、建业新生活（22%），而去年下半年上市的鑫苑服务首日涨幅高达42%。

盈路证券分析师表示，这主要是因为短线物业板块不属于热点题材。物业股前期涨幅过大，股价存在回调压力。而目前板块轮动不在物业股上，资金更偏爱短线热点。

高领、腾讯已入股3家物业

上半年疫情让物业股在资本市场有了高光时刻。业绩稳定、抗周期，越来越多机构投资者开始关注物业管理行业。上半年，拟IPO物企不断传出引入基石投资者、战略投资者的消息。

卓越商企服务此次上市引入9名基石投资者，包括腾讯全资附属公司Tencent Mobility、京东全资附属公司Gorgeous Tulips、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、东方金融（03958.HK）旗下基金GSC Fund 1及Vision Fund 1等，总计认购1.5亿美元股份。Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別认购4500万美元及2000万美元。

10月18日，合景悠活引入8名基石投资者，合计认购1.2亿美元。高瓴资本将投资5000万美金，Orchid China and LMA SPC、嘉实国际、雪湖资本、Valliance、中国联塑、OP Capital、Aspex分别认购1000万美金。

9月，恒大物业在上市前引入235亿港元战投，共包括14家战略投资者。包括中信、光大控股等大型央企，红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业。

5月，建业新生活上市引入高瓴资本作为基石投资者，认购7500万美元股份，发行后持股7%。世茂服务引入战略投资者红杉资本中国基金和腾讯控股，两者分别投资 1.30 亿美元及 1.14 亿美元。

更早之前，2019年12月，保利物业上市引入GIC、高瓴资本作为基石投资者，分别认购8500、3500万美元的发售股份，分别占总股本3.55%、1.46%。

2019年7月，彩生活拟按每股5.22港元向京东及360定向增发新股，分别涉资3.71亿港元、1.2亿港元，交易完成后分别持有彩生活已扩大股本的5%、3.05%。

物业上市潮汹涌，高瓴资本作为较早入局投资机构，目前入股了合景悠活、建业新生活、保利物业3家；腾讯入股卓越商企、恒大物业、世茂服务3家；京东入股卓越商企、彩生活2家。

前述分析师认为，长期来看物管股机会仍然存在，因为物业股的现金流整体是不错的，而且有息负债率低，经营周期性小，最重要的是物业股仍处于朝阳行业。这一点也是机构投资者近来参与物业股IPO的主要原因。

目前，除前述有明确上市日程的4家物企外，在港排队等待上市的物管公司还有9家，其中包括华润万象生活、金科智慧、融创服务、恒大物业等头部房企关联物业，接下来或许会有更多资本与物业的联姻。