房地产监管短板正加速补齐：更多房企以价换量加快销售回款

原标题：房地产监管短板正在加速补齐

来源：金融时报

本报见习记者 徐贝贝

如果用“温和”来形容今年“金九银十”传统销售旺季的楼市表现，那么近期房地产市场监管动态可谓“严厉”。从中央到地方，从融资、租赁到土地遏制投机，多项新规出台，推动构建房地产市场健康发展长效机制。与此同时，伴随市场升温，多个城市针对投机炒房、炒地乱象祭出“大招”，平抑市场情绪。从整体趋势看，监管引导下长效机制不断完善，监管短板加快补齐，有望推动房地产市场平稳健康发展。

融资管理更趋市场化规则化

当前，部分企业负债率高且增速较快，个别大型房企杠杆率甚至高达90%。这种高杠杆、高负债运作模式背后潜在的金融风险，已经引起监管部门高度重视。近期出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则有望结束“负债狂奔”的行业乱象。从微观层面来说，有利于房企形成稳定的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，增强抗风险能力；从宏观层面来说，有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。据同策研究院监测的数据显示，40家典型上市房企融资继7月、8月连续两月环比下降后，9月降幅继续扩大。

在后期融资更加规范的预期下，去年以来，部分房企已经着手优化自身经营策略和财务结构。“金九银十”传统销售旺季期间，不少房企通过打折、小户型降低总价等手段以价换量。据统计，今年9月至12月，房企到期债务规模约3603亿元。专家认为，结合全年业绩压力以及融资压力，不排除有更多房企选择以价换量的方式加快销售回款。

“剑指”租赁市场乱象

从兴起后快速扩张、资本争相入局，到被爆出“甲醛房”“租金贷”，再到“跑路”事件频发，长租公寓经营模式难以可持续及其潜在的金融风险逐步暴露。近日，蛋壳公寓身陷“跑路”谣言，再度引起公众对于租赁市场的关注。

据统计，2019年有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂“跑路”的就有45家。按照正常的商业逻辑，低买高卖才有盈利空间。但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租”的经营模式，即支付房东的租金高于收取租客的租金，企业非常容易出现收支失衡、资金链断裂的问题，最终只能由房东和租客买单。

长租公寓“跑路”只是租赁市场乱象的一个典型代表。作为住房市场的重要组成部分，住房租赁关乎民生大计，但由于信息不透明、监管缺位等因素，市场乱象不止，租房贵、维权难屡见不鲜。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对于此前备受关注的“租金贷”“甲醛房”作出明确规定，对于长租公寓“高收低租”“长收短付”等经营模式也有相应规范，租赁市场迎来针对性监管。

“此次条例的发布，恰处于长租公寓市场波动较大的阶段，正当其时。这是住房租赁领域首部条例性文件，相关政策更加细化明确，对于后续规范和引导租赁市场健康发展有积极作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进评价说。

各地加快补齐监管短板

随着对于房地产市场“稳”的要求越来越清晰，监管方面对于投机炒房、炒地等扰乱市场秩序的行为保持高压态势。例如，针对投机炒房，此前无锡市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出坚决遏制投机炒房等五类监管措施。其中针对以“假离婚”手段获取购房资格，通知明确，“完善商品住房限购政策，夫妻离异后两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算”。

土地市场火爆也引起了各地监管部门对于炒地行为的警惕。中原地产研究中心统计数据显示，截至今年9月，50城年内土地成交收入超过2.96万亿元，同比增长17%，刷新历史纪录。这在一定程度上引起了监管部门对于炒地行为的警惕。9月6日，沈阳市房产局发文，严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。9月16日，福建住建厅发文加强商品房预售资金监督管理，不得挪用于买地或偿债。

在坚持“房住不炒”以及防范化解金融风险的要求下，各地房地产金融监管政策十分严格。例如，无锡市明确，金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。成都于9月12日发布“房产新政15条”，针对落实金融审慎管理，要求继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。