曼哈顿公寓销售降低46% 1万套空房闲置

文|刘硕

美国东部时间10月2日，最新的房地产报告显示，由于纽约市购房者继续涌向郊区和佛罗里达州，曼哈顿第三季度的公寓销售量下降了46%。

据房产经纪公司Douglas Elliman（道格拉斯埃利曼）的一份新报告显示，新库存增加了27%，这是自2009年以来的最高增幅，而市场需求仍然疲软。公寓的销售价格中值为110万美元，比去年同期上涨了7%。

根据房地产租赁网站Compass的数据，曼哈顿目前有大约1万套公寓待售，这将创下该地区的历史纪录，在这个高端公寓供过于求的城市，未售出的公寓数量继续上升。

曼哈顿房屋第三季度销量为1375栋。在大选前，形势好转的可能性也越来越小。Miller Samuel地产的数据显示，曼哈顿9月份的签约合同较去年减少了42%。根据其与道格拉斯埃利曼地产公司联合发布的一份报告称，目前待售的豪华公寓需要近三年才能售完。

如今的曼哈顿正面临着高失业率、不断上升的犯罪率、日益严重的卫生和公共交通问题，只有15%的办公室职员回到了他们的办公大楼。所有的因素都让买家在投资曼哈顿地产时犹豫不决。

为了填补纽约州和纽约市数十亿美元的预算缺口，政府在未来可能会增加税收，这也促使纽约市越来越多的房地产投资流向郊区和其他州。与去年相比，9月份长岛汉普顿的签约合同增加了76%。纽约州北部威彻斯特县上升了56%，康涅狄格州费尔菲尔德县上升了36%。佛罗里达州的购房潮一直在持续，棕榈滩县和迈阿密-戴德县（Miami-Dade County）的房屋签约量分别增长了62%和21%。

除了城市房价下跌之外，曼哈顿的房地产市场还在继续遭受高房价的冲击。几个月来，经纪人一直在兜售曼哈顿的“买方市场”，说房价将会下跌，吸引渴望低价的买家和在曼哈顿等待多年的家庭。然而，曼哈顿的平均售价在第三季度上涨了32%，达到218万美元。售价中值也上涨了7%，至110万美元。

分析人士说，这一增长主要是由于2019年第三季度的购房活动受到了该市推出豪宅税的影响。此外，几年前谈判达成的中央公园南新豪华公寓的一系列高价交易也抬高了价格，从2019年下半年开始，纽约市对售价超过100万美元的房产征收1%的“豪宅税”。

分析人士还说，曼哈顿的平均售价和中值售价更多地反映了正在出售的公寓价值的变化，而不是衡量同一套公寓在一段时间内的价值。由于第三季度更大、更贵的公寓销量增加，平均价格和中值都有所上升。

更准确地反映价格下跌的是要价和售价之间的平均折扣。今年第三季度的房价平均折扣率为9%，而新冠疫情前通常的折扣率为5%。

不过，曼哈顿的每平方英尺平均房价在第三季度也出现了上涨，这表明在买家涌入之前，房价还有进一步下跌的空间。如果与2009年相比较，卖家可能需要几年时间来调整。

在上一财政年度，房地产业的税收收入占到该市全年税收收入的一半以上，达到53%。这个行业雇佣了成千上万的纽约人，从建筑服务人员到经纪人，它为纽约市创造了必要的收入，以维持一线救援人员的工资，为基础设施的改善提供资金，并为学校、图书馆和公园等公共服务提供资金。

Miller Samuel地产表示，预计真实价格的跌幅不会超过10%。在疫情爆发前，价格已经较2015-2016年的峰值下降了15%。与峰值相比的25%的综合折扣应该足以再次吸引买家来到这座城市。但这一切都取决于治安、卫生和公共交通等生活质量问题，它认为市场在第四季度没有改善，但在2021年将看到显著回暖。