深圳楼市调控效果逐现：二手成交量回落 房价涨势受压制

文 / 徐苑蕾

截至目前，深圳楼市调控新政落地已满两月。7月15日，深圳祭出堪称史上最严的“限购令”，并且重启“豪宅线”的房屋总价条件，从限购、信贷、税收等方面围堵各类炒房途径。

“715新政”成为深圳楼市的“分水岭”，7月上下旬成交数据差距拉大，而8月则是调控落地后的首个整月。随着更多楼市数据的发布，深圳调控效果也进一步显现——最大的影响无疑是二手房成交量的大幅回落，并且上半年房价非理性的上涨行情也得到压制。

二手成交量回落 非深户买房占比提升

在深圳市场，购房需求长期大于供应，因此新房成交量更多由房企的推盘数量所决定，受调控新政影响则较小，“715新政”更多在二手市场发挥“功效”。

从8月深圳楼市的相关数据来看，受调控新政的影响，二手房成交量和成交结构均出现较大的变化。

成交量方面，“715新政”对“豪宅线”进行了调整，转让增值税也从2年免征更改为5年免征，直接影响了二手市场部分楼盘的交易税费，增加了购房成本。在部分房源购房成本上升、新房供应增加的双重作用下，二手住宅市场成交量大幅下滑。

深圳中原研究中心数据显示，从过户数据来看，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%，成交面积为97.5万平，环比下滑15%。

此外，“715新政”提高了深户的购房门槛，新增了在购房日前连续缴纳36个月的社保或个税的要求，使得部分深户失去了“房票”。而新政对非深户购房要求维持不变，导致非深户购房客占比达到25.6%，环比增长5.4%，为今年以来的最大值；投资客占比则为34.67%，较7月下降0.82%。

“豪宅线”的调整也直接影响了近期购房者置业的偏好。数据显示，8月购房者更偏向于选择小户型低税费的房源，比如60平以下的二手房成交占比出现上升；“豪宅线”750万价段以上的房源成交占比则较7月下滑6.1%至17.2%。

不过，由于过户成交与实时成交之间存在时间差，8月过户房源主要来自前2个月的成交，因此过户套数虽有回落，但依然处于高位。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，网签数据存在滞后性，因此无法反映实际的市场情况。根据估计，二手房实际成交量较“715新政”前下降了60%-70%，跌幅非常明显。

房价涨幅收窄 需求外溢至广州惠州

虽然二手市场热度回落，深圳房价却没有出现明显下跌。不过，一个值得注意的现象是，深圳上半年非理性上涨的房价走势已受到压制，如调控预期逐渐回归到较为正常的水平。

根据统计局数据显示，6-8月，深圳新建住宅销售价格环比上涨0.8%、0.6%和0.5%，二手住宅销售价格环比上涨1.9%、1.2%和1.1%。由此可见，近3个月以来，深圳一二手房房价涨幅均有所收窄。

何倩茹认为，此前在货币宽松政策的刺激下，深圳房价上涨最快的阶段已经过去，叠加“715新政”的出台，直接让二手房市场按下了暂停键，成交量下降使房价上升的动力减弱。

值得注意的是，深圳周边城市房价也应声而涨。从统计局8月房价数据来看，广州新建住宅销售价格环比上涨0.9%，连续2个月领涨全国，二手住宅环比上涨1.7%；惠州则在一手房市场领涨，新建住宅价格环比涨1.9%，二手房环比涨0.9%。

市场观点普遍认为，受深圳调控影响，部分购房需求转移至广州、惠州等临深城市，此外，大湾区的经济恢复情况相对较好，也导致这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。

当下已进入传统的金九银十阶段，房企打折促销、加快回款的意愿强烈，是否会引导深圳新房价格的涨势继续收窄，二手房市场在调控新政的影响下，后市又将如何发展？

“8月深圳一手房的成交量已经超出预期地冲上了4000套的水平，但目前来看，一手市场还没有出现大规模打折促销的情况，由于今年深圳外围区域的房价已经跟随大市上升，因此预计一手房价也将出现上升的趋势”，何倩茹表示，进入金九银十，深圳一手房的新增供应量将可承接7月以来的供应量走势，有利于支持一手住宅成交量保持在高位水平。

何倩茹还提到，二手房市场受调控政策影响较大，因此在金九银十阶段仅能保持低位成交量水平，价格出现横盘，“715新政是一个比较严厉的楼市调控政策，市场热度也应声而落，预计短期内深圳不会再出打压政策”。