规模增长停滞:阳光城打起了“安全牌” 负债率仍超100%红线

原标题：规模增长停滞，阳光城打起了“安全牌”

记者 | 马一凡

过去三年间，阳光城集团（000671.SZ）销售规模不断站上新台阶，2018年规模突破千亿，2019年规模突破两千亿。

新冠疫情发生后的第一次业绩大考，阳光城却陷入规模增长停滞，今年上半年完成全口径销售额900.1亿元，同比微跌0.1%，低于TOP20房企平均同比增长0.19%的增长率。

这可能不仅是疫情带来的影响，也是阳光城在连续高速奔跑后进行的主动收缩调整。在今年年初的年度业绩会上，阳光城就公布过全年销售目标仅为2000亿+，这一预期和去年完成的2110亿元最终业绩基本持平。

在失去了高速成长优势后，阳光城的高负债和低利润率并未呈现出太大改善。今年上半年较为亮眼的数据是经营性现金流，流入净额154亿元，同比增长了77%，体现出狠抓回款工作有所成效。

销售持平

以“规模上台阶，品质树标杆”为战略的阳光城，今年上半年只做到了保持全口径销售额恢复到去年同期水平。

报告期内，其全口径销售金额900.09亿元，权益销售金额579.74亿元。当期实现结算营业收入241.20亿元，同比增长7.15%；合并报表净利润17.71亿元，同比增长14.98%。超过一半以上的销售额来自于长三角和大福建区域，其中长三角销售金额317亿元，占比达35%，大福建的销售额为158亿元，占18%。

除了上半年全口径销售额微跌，阳光城的营收增速也在下滑。

阳光城过往三年营收以及2019年上半年营收分别达到331.6亿元、564.7亿元、610.5亿元以及225.1亿元，2018年、2019年以及2019上半年的同比增速分别为70%，8%以及48%。

但今年上半年，阳光城营业收入同比增速降至7.15%。

在盈利能力方面，阳光城一直较为薄弱，在前20房企中处于靠后位置。“双斌”加入阳光城后，提升利润率一直是改造目标之一。

从过往三年以及今年上半年的数据来看，阳光城的毛利润率和净利润率整体都有微弱增长，但数值仍然偏低。

2017年-2019年以及2020年上半年，阳光城毛利润率分别为25.1%，26.1%，26.6%，26.5%；净利润率分别为6.7%，6.9% ，7.1%，7.3%。

东吴证券曾对25家主要房企的2019年净利润率做过统计，平均净利润率为13.8%。阳光城的净利率水平远在平均水平之下。

今年上半年，销售规模达900亿的阳光城，仅实现净利润17.7亿元。

亮点是上半年预收账款达到850亿元，数额超过去年全年。此外，报告期全口径回款683亿元，平均回款率达到80.12%，实现经营性净现金流入153.85亿元，较上年同期增长77%。

拿地发力

尽管今年销售规模增速远不及往年，阳光城在拿地方面反而发力了。

报告期内，阳光城以权益对价327.95亿元，合计补充土地储备约827.53万平方米，预计权益货值850.24亿元，目前累计土地储备总计4994万平方米，预计货值6845亿元，权益比例为65%。

实际上，阳光城的土储已经到了不得不补的时刻。

2018年、2019年，连续两年阳光城都采取了较为保守的拿地策略。2017年时，阳光城全年新增土储建面2022万平方米，到了2019年新增土储已经降到1269万平方米，仅为2017年时的六成。

与之相对应的是2018年、2019年阳光城的销售规模不断攀升，因此2019年总土储面积反而同比下降，土地投销比、存续比也逐年降低。

对于此前靠土地投资拉动销售规模，才得以进入2000亿阵营的阳光城来说，这是一个颇为危险的信号。

阳光城年初的工作目标中，土地投资就有一个巨大的规模要求——全年新增投资货值目标3000亿-5000亿元，保证2020年增长和今后持续增长。

今年上半年的新增土储中，公开招拍挂和收并购都各占有一大块比例。其中，通过公开招拍挂新增土储计容面积492.87万平方米，通过并购及合作方式新增土储计容面积334.66万平方米。

尽管上半年阳光城的土地投资额已经达到去年全年的67%左右，但对比年初提出的“全年新增投资货值目标3000亿-5000亿元”要求，下半年阳光城仍有很大的投资压力。

负债难降

截至2020年6月30日，阳光城净负债率115%，仍然超过100%的“红线”。

尽管对比去年年末，阳光城的净负债率已经降了23个百分点；对比2017年，阳光城的净负债率降了137个百分点。

在控负债方面，“双斌”团队达成了基本“安全”，三年时间却仍无法把净负债率降到合理水准。

截至报告期末，阳光城有息负债规模1121.61亿元，近三年保持规模相当，非银融资占比较去年年末的24.94%继续下降至22.19%，有息资产负债率降低至33.06%，较2019年底减少3.46个百分点；降低净负债率至114.98%。期末账面货币资金483.50亿元，实现全额覆盖376.52亿元的短期有息负债。

从现金短债比来看，阳光城2017年时为0.7，现在上升到1.3，已经处于安全区间。从融资成本来看，2017年-2019年以及2020上半年融资成本分别为7.1%、7.9%、7.7%、7.5%。

由于有息债务规模和融资成本在三年来均未有太大改变，阳光城的归母利润很难在短期内改变被债务利息蚕食的状况。

总体来看，阳光城短期并不存在安全问题，但却走入了另一种瓶颈——在高周转、高杠杆模式受到打压，融资大环境收紧，行业红利消退的情况下，阳光城很难再保持高增长，但杠杆率仍处于高位、盈利能力不足的问题短期难以化解。

要走出瓶颈期，阳光城必须做出改变。