三湘印象净利重挫8成:土储稀少去化压力大 负债突增分红大手笔

来源：全球财说

作者：潘妍林洛栩

出品：全球财说

7月23日，三湘印象（000863.SZ）发布了2020年半年度报告。

净利重挫8成 文化业务无推进

2020年上半年，三湘印象实现营业收入4.94亿元，同比增长-66.22%；归属净利润7446.27万元，同比增长-80.57%；扣非净利润2721.11万元，同比增加-86.43%。

图片来源：三湘印象2020年度半年报

对比历年的年报来看，过去几年三湘印象业绩一直持续下降。

资料显示，三湘印象业务涵盖文化、房地产两大业务板块。

随着“文化+地产”的大潮，2015年上市公司也开始谋求转型，以19亿元溢价18.64倍收购观印象100%股权，并更名为“三湘印象”，名字不太地产，文化也不见起色。

在业绩对赌期2015年-2018年中，观印象实现归属净利润分别为1.02亿元、1.25亿元、1.3亿元、2761.17万元，均未完成业绩承诺。

随后，2018年三湘印象计提商誉减值11.54亿元。

2016年-2018年，三湘印象在经过2016年业绩爆发式增长以后逐年下滑，营业收入分别为67.05亿元、24.74亿元、16.33亿元，同比增加1190.63%、-63.10%、-33.99%。

同时，2018年三湘印象归属净利润出现亏损，为-4.56亿元。

2019年刚有起色，营业收入同比增长21.71%后，2020年受疫情影响再次下滑。

半年报称，2020年上半年受新冠疫情影响，地产项目交房结转收入较上期减少，三湘印象营收净利再次陷入了双双下降的局面。

具体来看，房地产销售实现营业收入3.00亿元，同比减少33.70%，营收占比60.62%；文化演艺实现营业收入1.29亿元，同比增加24.19%，营收占比26.16%。

截至2020年6月30日，三湘印象收购观印象形成的商誉仍有2.52亿元。

对于主营业务房地产销售收入的减少，三峡印象解释称因项目交房周期影响，本报告期部分项目交房结转收入较上年同期结转减少。

2020年上半年，三湘印象主要销售的项目有6个，合计销售金额为30.17亿元。上海项目销售的确火爆，但质量问题也随之被曝光。

此前，杭州三湘森林海尚的购房业主便公开控诉称，小区楼盘实际装修与前期宣传效果存在巨大差异，据了解该小区为三湘印象的高端住宅项目。

半年报显示，截至2020年6月30日，三湘印象名邸项目签约金额29.51亿元，为上半年公司的现金流贡献了不小，经营性现金流同比增高了96.13%至28.33亿元。

土储余额不足 负债增长去化难

需要注意的是，三湘印象土地储备严重不足，仅一块土储在房地产企业很少见。

目前，三湘印象的累计土储只有三湘森林海尚城（河北燕郊）16-19地块，剩余可开发建筑面积为73.52万平方米。

有报道称，三湘印象的河北燕郊土储实际上已进入了开发阶段，但也有业内人士评价称，该项目位置非常偏僻，距离燕郊核心地段较远，基本上就是“村里冒出的楼盘”。

《全球财说》查询地图发现，三湘印象燕郊售楼处距离北京通州区万达广场有32公里车程，即便是距离正在筹划中的22号地铁延长线燕郊镇站，也还有13公里的距离。但从最新消息看，燕郊三湘距离地铁沿线的高楼站会更近一些。

三湘印象土储多年无进展，仅凭借该块维持业绩或是突围，难度不小。

半年报显示，随着项目逐步推进，未来在深耕上海房地产市场的同时，将积极参与长三角、京津冀、粤港澳大湾区三大城市群开发建设。

但是，即便在土地储备无推进的情况下，三湘印象的负债率便已居高不下，并且2020年上半年再次攀升。

截至报告期末，三湘印象负债总额为97.56亿元，资产负债率63.34%。2019年末，其负债总额为71.27亿元，半年增加近30亿元，直接导致资产负债率提高7.78个百分点。

同时，三湘印象存货为91.44亿元，占总资产比例为60.54%。其中，在建开发产品存货账面余额为64.52亿元，已完工开发产品账面余额为18.59亿元。

图片来源：三湘印象2020年度半年报

已完工开发产品包括11个项目，竣工时间从2011年至2019年，且2017年之前占比较大达到14.65亿元，对于早期项目而言，去化问题十分严峻。

股价不振资本难退出 分红大手笔

7月24日，三湘印象报收4.54元/股，年内涨幅为-2.16%。

要知道股价持续不振的三湘印象，简直坑苦了收购观印象时配套募资的发行对象，其中便包括马云、李建光、池宇峰等人。

彼时的入股价格为6.5元/股，但自2016年起三湘文化股价便持续下行，毫无进展，浮亏严重。

不过，自2016年、2017年两年三湘印象的分红也可以说是大手笔，分红金额分别为1.39亿元、5.53亿元，2017年分红金额为当期净利润的2.08倍。

至2018年、2019年，或因为业绩下滑与亏损，三湘印象并无分红计划。

此次半年报披露，三湘印象将以公司现有总股本11.8亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利4元(含税)，预计共派发4.72亿元。远超半年度归属净利润6倍有余。

近几年净利润全部用来分红，不得不说三湘印象十分“大方”。

值得注意的是，就在披露年报当日，三湘印象又发布公告称，公司董事李建光因个人原因辞职，同时辞去了三湘印象董事会战略与投资委员会委员职务。

据了解，李建光自2019年开始不断减持三湘印象股份。2019年12月与2020年5月，李建光均因自身资金需求，分别减持769.22万股股份、577.06万股股份，累计套现约5729.69万元。

颇为“有趣”的是，李建光在2019年年底减持三湘印象股份时，还曾因操作失误导致增持，其交易行为客观上构成短线交易。根据相关规定，李建光误操作购买股票所获得的收益55元被全数上交三湘印象所有。

“文化+地产”双行的三湘文化如何破局？《全球财说》将持续关注。