频拿地王 金辉控股的三颗"雷":拿地贵+限价+三四线去化风险

新浪财经房产|大眼楼管 青柠

大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列：

11、频拿地王 金辉控股的三颗“雷”：拿地贵+限价+三四线去化风险

10、蓝光发展宁波奉化拿地王 今年三四线高溢价拿地欲何为？

9、中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍

8、德信中国规模渴求：权益比低至5成 拿地太贵盈利难

7、华夏幸福大力度拿地背后：销售连续下滑 负债猛增

6、阳光城逆市拿地：盈利偏弱 土储成本增长售价反降

5、金科股份举债扩张路漫漫：拿地成本上升 多项目盈利堪忧

4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高价拿地”系列报道。

金辉控股2020上半年拿地近10宗，并且大多存在溢价，未来盈利空间不乐观。近几年地价快速抬升的背后公司毛利率较此前大幅降低，盈利能力下滑。而土地储备规模虽然尚可，但账面积攒的三四线土地存在一定的去化和减值风险，2019年公司计提了超6亿资产减值准备，对盈利造成较大拖累。而公司今年开工面积较大的同时，还面临短债集中兑付压力，资金需求较大，但融资成本居高不下，超10%。可以说，今年能否港股IPO成功对金辉控股至关重要。

上半年持续高溢价拿地 未来盈利空间不乐观

易居研究院中国百城居住用地报告相关数据显示，年初以来，金辉控股拿地近10幅，总金额超58亿元，合计建筑面积超80万平方米，平均溢价率达到43.53%，平均楼板价达7212元/平方米。2019年，金辉控股的平均拿地成本由上一年度的2692元/平方米大幅上升至5120元/平方米，今年上半年进一步走高，公司拿地成本上升较快。

目前，金辉控股的拿地仍然主要以招拍挂为主，有少量的收并购项目，拿地方式的相对单一将令公司的拿地成本持续承压。

数据显示，今年上半年金辉控股拿下的大多数土地均伴有较高溢价。今年1月，公司以10.44亿元拿下的绍兴柯岩A-05地块，溢价率高达61.6%，楼面价更是高达13895元/平方米，刷新了柯岩地价最高纪录。网上资料显示，周边距离最近的楼盘为祥生湛景笛旸府，并且也是2020年5月刚刚开盘的新盘，均价为19000元/平方米，其次还有碧桂园荣盛华府，目前均价为17500元/平方米。

而在柯岩A-05地块北边稍远，更靠近市心广场的位置则有多个新盘在售，包括万科芳塔纳丽、恒宇锦园等楼盘在售，房屋类型包含花园洋房、别墅及普通住宅等，相对来说，这几个楼盘位置更好，均价也较高一些，均价在25000元/平方米左右。

金辉柯岩地块周边楼盘不少都是今年5、6月刚入市的新盘，金辉A-05地块项目入市后预计竞争较为激烈，其次，以目前近14000的楼板价来看，若再除去建安、融资、销售及人力等一系列成本，该项目的盈利空间并不大。

值得一提的是，在拍下柯岩A-05地块4个月后，5月28日，金辉又以总价14.67亿元竞得柯桥柯岩A-03地块，楼面价为12523元/平方米，溢价率35.45%。柯岩A-05和A-03地块相邻不远，虽然03地块楼板价较05地块要低一些，但是盈利空间依然不算乐观。

土地成本上升较快 三四线去化存忧

2017年-2019年，金辉控股新增土地投资额分别为213.47亿元、165.55亿元和280.73亿元。2020年上半年较2019年有所放缓，目前58亿元的投资额约占2019年全年280.73亿元投资额的20%。虽上半年拿地金额不算大，但溢价较高，这将导致金辉早已大幅下滑毛利率未来进一步承压。

资料显示，2013年时，金辉控股的毛利率曾高达41%，然而公司的毛利率已经连续多年下滑，2019年降至21.8%。距离曾经的巅峰水平，跌去了近20个百分点，盈利能力大幅下滑。

而这背后的原因主要有两个方面，首先便是拿地成本的走高削减了利润空间，其次公司部分项目所在的上海、南京等城市出台了限价政策，双重夹击下导致盈利能力大不如前。

根据联合评级发布的债券跟踪评级报告，2019年，金辉控股的净利润为20.61 亿元，同比下降 9.22%，主要系结转项目毛利率下降、资产减值损失增加以及公允价值变动收益减少所致。

报告数据显示，2018- 2019 年，金辉控股资产减值损失分别为 0.39 亿元和 6.13 亿元，2019年同比增幅达到14倍，而资产减值损失增加主要系计提存货减值所致。

值得注意的是，金辉控股的布局主要以二线城市及周边三四线城市为主。其中，西南、西北和环渤海地区土储占比较大，分别为28.8%、27.5%和19.3%，陕西单省占比超24%。部分二线城市的限价政策及三四线前景的不明朗，都给金辉控股的账上存货带来了较大的风险。

净负债率依旧高达170% 短期负债占比较大

截止2019年末，公司总土地储备2667.44万平方米，其中账面积累的开发中的土储面积达到1438.74万平方米，占总土地储备的54%，在建面积较大，催生较大的资金需求。筹资规模居高不下，代价较高的信托融资规模也较大，截至2019年末，公司尚未偿还的信托融资规模便高达160.72亿元。

并且2020年高代价的信托融资还在增加，3月，金辉控股与五矿信托订立一份信贷融资协议，金额为3.3亿元，年利率为11%。与中国华融资产管理股份有限公司订立一份信托融资安排，金额1.4亿元，年利率为10.5%。1月，金辉间接全资附属公司金辉资本投资还发行了一笔于2022年到期的3亿美元的优先票据，利率也高达10.5%。值得一提的是，受疫情影响，今年3月以来企业融资利率发生明显下降，公司此时依旧居高不下、大幅超行业同期平均水平的融资成本将对公司造成更严重的拖累。

截至2019年末，金辉控股的净负债率高达170%，在业内处较高水平。而且公司的负债结构不尽合理，除了信托融资占比较大以外，短期负债占比也较高，短期偿债压力较大。

截至2019年末，金辉控股负债合计为1286.48亿元，较年初增长21.97%，其中流动负债占比高达73.04%。

截至2019年末，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为490.71亿元。其中一年内到期的银行及其他借款为180.2亿元，一年期占比高达42.1%，而2018年这一比例则达到59.8%，短债占比明显偏高。而期末公司账面现金及现金等价物仅92.18亿元，偿债压力较大。