环京楼市暗流：限购被"潜规则"撕开了一道口子

环京楼市暗流② | 北三县踩盘手记：“潜规则”撕开了一道口子

每过一段时间，北三县楼市就会传出一些动静，除了自媒体上各种真假难辨的小道消息，无外乎是房价上涨或政策放开。

实际上，自2017年限购以来，北三县楼市每年都会上演一波小规模的热销行情，虽然顶着全国最严限购的帽子，但当地开发商要生存，在操作上就难免撕开一道口子，这似乎渐渐成为一种“潜规则”。

2020年疫情黑天鹅突袭，这道口子再次出现：北京社保能在燕郊买房，购买大厂住宅也可以通过一些渠道解决购房资质。用当地开发商的话来说，市场允许一定程度上的局部放量，但不能整体火爆。

燕郊楼市悄悄升温

“感觉热度还可以，来看房的人络绎不绝。”一位来燕郊看房的购房者感觉市场正在回暖，他表示很多人可能没有别的投资渠道，于是又把目光转移到房产上。

“最近每天基本都在带客户看房，人都是从北京过来的，有的同事本月已经成交4、5套了。”李莉在北三县工作十多年，是一名销售，据她介绍，市场是从4月开始变暖的，因为疫情影响，3月不能到公司上班，那时候客户不多，一般有客户才出来带看，进入4月他们正式上班。

据李莉介绍，现在楼市热度较高的是燕郊，热门楼盘有些已经没有小户型房源，比如天洋城四代，该项目单价2万，是燕郊南部性价比最高的房源，此前25号楼高层开盘售罄，后来又开一栋，也卖完了，现在只剩下160多平米的户型，总价300多万，因为价格比较高所以去化较慢。

北京中原的统计数据显示，2020年一季度，燕郊住宅市场环比量价齐升，成交套数环比上涨了170%，成交均价为2.05万/平米，环比上涨了11%。燕郊住宅的成交金额为9.87亿元，环比上涨了237%。

相对于燕郊楼市的热度，大厂和香河显得有些平静。来自大厂的置业顾问赵龙透露，目前市场还没什么变化，有些不限购商住项目人一直挺多，主要是因为有需求。“疫情期间，很多在北京工作的人不会考虑出城，担心健康码的识别问题。”

至于香河，可以说是北三县里热度最低的区域，楼市并没有明显起伏，比年前略好一点。据当地销售介绍，来看房的人一直稀稀拉拉，成交也断断续续，一个项目年前每周能卖10套的话，现在可以成交13套左右。

北京社保可买燕郊新房？

楼市热度差异背后是政策弹性。

表面上，北三县实行的仍然是2017年的限购政策，即非本地户籍居民家庭需要提供当地3年以上纳税证明或社保证明，补缴的纳税证明或社保不得作为购房有效凭证。但实际上，燕郊、大厂、香河的楼市政策都已经悄悄的出现松动。

对于燕郊楼市升温的原因，李莉直言主要是因为限购暗地里放开了，有北京社保就可以买房，很多之前没有资质的购房者突然符合购房条件。另外，去年底北京地铁22号线重新做了规划，在燕郊设有3站地，距离地铁比较近的项目都会受到关注。

“现在这个机会比较好，有北京社保就可以买房，都睁一只眼闭一只眼。” 至于如何选择，李莉表示有条件肯定都选燕郊，首付够就可以买，燕郊南城发展挺好的，未来发展潜力大，做地铁去北京。

实际上，燕郊的松绑政策并没有确切消息。上述开发商表示，当前针对外地人的政策还不明朗，燕郊新房在实操上是“北京社保可以买房”，但不能宣传，开发商都是“偷偷摸摸”的。

相对于燕郊执行的“楼市政策”，大厂和香河不仅明面上处于限购状态，实际上也需要较复杂的操作才能获得资质。

据赵龙介绍，大厂去年还不能给办购房资质，但今年4月出现松动，现在可以找“渠道”办理资质，不过购房者要自费10万元，多少还是存在一点风险。“我现在还没给客户办过，作为销售要承担责任，很多购房者想等就等一等。”

按照原来的政策，如果没有大厂的购房资质，购房者想买房就必须全款，以大厂潮白河孔雀城为例，单价17800元/平方米，最小户型88平米，总房款约157万，这个价格如果在北京贷款买首套房，差不多可以购买一套500万总价的住宅，可以说，大厂楼市几乎完全受制于限购条件。

一位在北三县有项目的负责人告诉90度地产，北京社保只是一个幌子，甚至没有北京社保也行，也可以通过补缴当地社保的方式来解决资质问题，然后交定金，签合同付首付，最后完成网签。

未来政策会进一步宽松？

2020年已经是北三县楼市限购的第四年，当我们在谈论北三县楼市的时候，除了房价和限购政策，我们更应该关注北三县楼市未来的市场空间如何？

根据燕郊高新区管委会2019的数据显示：燕郊总人口90万，远远超过一个城镇所能承载的人口。中指院数据显示，燕郊2017年和2019年都是零供地，只有2018年出让了11宗地块，建面约97万平，而大厂和香河在过去三年总供应量分别为126.6万平和369万平。

大厂和香河的房地产市场不像燕郊那样过度开发，土地供应空间比较大，而且楼面价有上升趋势。中指院数据显示，2020年至今，香河已经出让5宗地，成交楼面均价2408元/㎡，创下了2017年以来的新高；大厂出让了2宗地，成交楼面价5997元/㎡，比去年高出2378元/㎡。

“从未来的楼市容量来看，北三县的市场空间远远没达到饱和状态，2万左右的价格水平，跟通州5、6万的价格及未来的升值预期相比，还处在价格洼地上，北三县房价相对合理而且值得入手。”

合硕机构首席分析师郭毅认为，多年未供地造成区域内的地缘改善人群没有更好的产品可以选择，再加上北三县执行严格的限购政策，很多地缘人群虽然在本地有房，但未必具备改善升级的资格条件，从这个层面来讲，北三县首先是有需求，而且需求远远没有被满足。

从政策空间看，业内认为，未来环京楼市不可能更严格，反而有趋松的迹象。

“北三县不太可能出跨度很大的宽松政策，可能还是基于产城融合对人才引进方面有相应的放松。”郭毅说，中央获批的放松政策主要聚焦于人口政策，而限购限贷放松政策基本上都是各个地方政府在试探，之后就收回了，北三县处在跟通州一体化发展的状态下，实行统一规划、统一标准、统一政策、统一管控，北三县在楼市调控政策的制定上会更加审慎。

某房企内部人士也透露，河北环京地区出台人才引进的相关政策，预计未来2个月内会推出，这对于环京楼市可能会形成一波助力。

“你应该趁着五一之前来买房，到五一肯定人就多了，人多买房，选房及各方面都没有人少的时候好。”对于打电话咨询的购房者，李莉如是告诉他们，看房的人挺多的，现在正是买房机会。