首创置业底色：千亿规模征途 还有多少斜坡要爬？

钱紧一年

观点地产新媒体

2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

提规模路途上，首创置业尚有不少斜坡需要攀爬。

观点地产网“成熟的公司还是应该按照计划完成半年目标，不应该突然有一个想法就立刻改变，要有相应的研究。”首创置业总裁钟北辰在2019年8月份的中期业绩会上，回应是否会侧重布局粤港澳大湾区时说道。

钟北辰清楚知道首创置业的底色，所以即使前任在交棒前定了2019年千亿销售的目标，也未急于追赶，而是循着原有的节奏在前行。

2018年2月份，首创置业原总裁唐军在2017年度业绩会上提出，未来将坚持快周转，全面推行“369”标准。2018年签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。

同年4月，唐军辞任首创置业总裁一职，彼时年仅45岁的钟北辰接任。上任时，钟北辰也强调：“首创每年都在提规模，这是我们的重要任务”。

提规模是长期任务，但具体情况具体分析，在现有开发安排以及权益占比减少的情况下，首创置业在2019年3月份给出了一个理性的年度销售目标——800亿元。

接近首创置业的人士表示，钟北辰在公司内部被称为多元化转型发展的第一人，其上任后，多元化业务成为公司的必谈话题。

于是，两年间首创置业从“住宅+商业”延伸到地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募基金、长租公寓等多个方面。

2018年，首创置业提出“千亿价值生态圈”，进入长租公寓领域、涉足文创产业地产，新增土储达到近五年高点；2019年，正式发布投资平台首金资本，成立多个旧改及商业投资基金。

多点开花背后，掩盖不住的是首创置业对资金的需求。特别是2019年银根收紧加上国企负债红线下，首创置业在资本市场上的动作更加多样化，包括转让项目股权、项目引资、供股计划等。

提规模路途上，首创置业尚有不少斜坡需要攀爬。

“京津沪”成色

对于此前提出的千亿目标，钟北辰在2019年中期业绩会上说：“今年的目标还是800亿，相对还是比较稳定的，是稳中求进、有质量增长的一个节奏。但随着投资环节增强，包括市场团队操盘能力不停提升，达到千亿这个指标指日可待。但让我预测哪一年，还真的不太清楚。”

“公司有信心完成签约目标。”钟北辰亦表示。

数据显示，2019年全年，首创置业累计实现销售额808.1亿元，同比增长14.4%，完成年度目标101%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从1000亿降到800亿，首创置业调整增速的原因，或许在于逐渐减少的权益占比，以及开发节奏的安排。

2018年之前，北京、天津、上海、成都、重庆等五大核心城市一直是首创置业主要扩储区域和销售区域。2018年，在增加土储面积的基础上，首创置业将扩储策略由五大核心城市转为京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群。

数据显示，2019年中期，首创置业土储面积达到历史最高点，为1308.9万平方米，权益面积为904.4万平方米。其中，2018年度斥资409亿元扩储409.3万平方米，2019年前6个月斥资171.3亿元扩储184.3万平方米，期间首进城市包括广州、佛山、苏州、东莞和厦门等。

到了2019年下半年，首创置业扩储版图重新回归到五大核心城市。据观点地产新媒体不完全统计，2019年下半年，首创置业共斥资43.04亿元在天津、上海、成都扩储34.33万平方米。其中，天津津南地块、成都青羊地块分别以溢价率25.16%、44.03%竞得，总价达30.24亿元。

观点地产新媒体发现，首创置业土储面积迎来历史高点同时，权益面积却逐渐降低，2014年权益占比为82%，2019年中期权益土储占比为69%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

落成面积方面，首创置业前三年均同比收缩，2016年落成面积为340万平方米，2017年、2018年分别同比下降43.82%、4.19%，对应落成面积为191万平方米和183万平方米，2019年中期同比上升72.74%至147万平方米。

同时，首创置业落成项目依然集中在五大核心城市。2019年上半年落成13个项目，其中北京、天津、重庆落成10个项目，合计面积为105.19万平方米，占总落成面积71.55%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

反观销售层面，虽然布局战略上转变为“三大城市群”，但新进入城市销售贡献尚未得到体现，五大核心城市仍然是首创置业业绩主要来源。2017年至2019年，五大核心城市占总销售金额比例分别为76.86%、84.61%、76%，三年均在此区间起伏。

数据来源：企业公告（2019年由月报统计所得）、观点指数整理

进一步对比可以发现，首创置业销售贡献主力继续是京津沪，占比超过七成。2016年至2019年，首创置业京津沪销售额分别为337.9亿元、374.4亿元、484.4亿元、578.5亿元，对应占比为74.25%、67.04%、68.57%、71.59%。

千亿“生态圈”

扩储之外，围绕地产进行多元化延伸是首创置业提规模的另一重要“阵营”。

近两年多时间，首创置业在住宅开发、奥特莱斯、商业综合体及城市更新项目四大核心业务之外，构建了文创产业园区、高科技产业产地运营以及长租公寓三大创新业务，并成立了金融平台首金资本，构建起了“千亿价值生态圈”。

2017年8月，在首创集团确定“第五大产业”的背景下，首创置业正式进场改造北京郎园Vintage项目，开始涉足文创领域。很快，首创置业成立文创与产业发展事业部，并储备了19个项目。

随后不到一年时间，首创置业成功落地了三个项目。继郎园Vintage项目之后，2018年9月，首创置业迅速推出了郎园Park项目和郎园Station项目，两者分别由石景山一家博古院和北京纺织仓库改造而成。

彼时，首创置业曾对外透露文创业务的五年计划：“打造产业地产全国领先、文创园区行业第一、产业投资初具影响力的产业发展平台。目标是到2022年实现文创产业的投资面积为100万平方米，投资额15亿元。”

钟北辰在2018年度业绩会上同样表态：“目前产业项目已经相对成熟，无论是战略伙伴还是投资模型，以及在高科地产方面的运营经验都已经很成熟，高科技产业地产是未来要集中并在全国大规模复制投放的一个产业。”

首创置业同样看好的还有长租公寓业务。

2018年，首创置业开始涉足长租公寓领域，成立长租社区品牌“Hé园”，房源由存量项目改造升级、新获集体用地建设而来，包括北京房山和园项目、北京朝阳十八里店和园项目和天津双港和园项目。

据首创置业2019年中期报表显示，北京房山和园项目成功实现满租，天津双港和园项目出租率达到85%，北京朝阳十八里店项目已于期内正式开工。其中，北京朝阳十八里店项目总建筑面积达到41万平方米。

关于长租公寓业务的未来，钟北辰在2019年中期业绩会上说道：“上海宝山项目也将在明年投入到运行状态。长租公寓项目目前保有量对首创置业来说是不错的，也是稳定的。我们在投资过程中有相应的持有型物业，先把内部的长租公寓项目都先补齐。”

在发展文创业务、长租公寓业务基础上，2019年初，首创置业进一步推出了以投资地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募股权、海外地产等为方向的基金平台——首金资本。

2019年，随着首金资本的推进，企业资金犹如打开了水龙头一般。其中，首创置业前后联合“首创系”成立6家基金公司，投资方向包括改造项目、城市更新、商办物业、长租公寓、文创业务等，合计规模达53.4亿元。

资料来源：公开资料、观点指数整理

正值年关时，首创置业再度带来“重磅”消息，联合融创及首金资本签署战略合作协议，拟重点开展收并购类、产城融合类项目合作，合作项目基金总规模为100亿元。

目前，双方已在杭州、武汉、郑州、上海、昆明等城市的多个项目积极推进，部分项目已实现合作落地。

融资“开源”

事实上，连续两年版图扩张之后，首创置业的资金需求也已“水涨船高”。

2017年至2019年中期，首创置业资产总额由1414.21亿元升至1953.51亿元，总负债由1094.9亿元升至1532.26亿元，资产负债率为78.44%，较2017年上升1.02个百分点。

数据显示，2019年中期，首创置业流动负债和非流动负债达到五年内高点，分别由660.45亿元增至731.96亿元、434.44亿元增至800.41亿元。

贷款及债券总额也先于销售规模跨入千亿门槛，2017年至2019年中期，首创置业贷款及债券总额分别为664.55亿元、885.5亿元、1015.58亿元。

具体来说，三年间长期贷款及债券分别为408.3亿元、651.3亿元、772.9亿元。期内，现金流刚好覆盖短期贷款和债券，分别为210.38亿元、225.27亿元、373.87亿元。

但在近三年多落成面积不增反缩的情况下，经营活动产生的现金流对于补充首创置业扩张资金的贡献变得更加有限。2017年，首创置业经营活动现金净额为44.54亿元，到了2018年则下降为负60.95亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

刚开始投入的文创、长租公寓等业务同样，也难以很快就给首创置业带来可观收益。首创置业执行董事李晓斌曾表示，文创业务刚开始投入，对财务的贡献并不是很大。但带来的品牌和社会影响力，包括为首创集团导入的资源价值是不可忽视的。

实际上，首创置业并没有过多担心扩张资金的问题。李晓斌表示：“发展文创业务在资金上不成问题，除了首创置业、首创集团的资金外，市场化资金及政府基金亦有相应渠道。目前北京不少银行成立了专门对接文化、科技产业的部门进行支持，对贷款期限及利率都会有所优惠。”

据观点地产新媒体不完全统计，2019年全年，首创置业通过发行公司债、可续期票据、银团贷款、专项债券以及项目引资等方式获得425.1亿元融资，以及一笔5亿美元次级有担保永续证券。

2019年上半年财报显示，首创置业有165.72亿元的永续债计入股东权益当中。

资料来源：公开资料、观点指数整理

对比发现，2019年全年，首创置业的融资动作均用于偿还现有债务，以及个别用于项目开发建设，其中不计负债、计权益的永续债是其最为主要的选择。

除此之外，转让项目股权是2019年首创置业另一种“开源”方式。

2019年，首创置业以转让部分股权的方式引入合作伙伴，涉资63.18亿元，其中包括沈阳吉天置业50%股权、北京天城永元置业50%股权、北京阳光苑商业投资35%股权、昆山首创青旅置业51%股权、北京石景山区西黄村改造项目34.12%股权以及江苏苏州青剑湖地块94%股权。

关于转让项目的原因，钟北辰称：“今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已，并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。”

值得一提的是，时隔十三年，首创置业再次申请发布供股计划，经过九个月的等待，该计划最终于2019年12月10日获得证监会批准，首创置业将以“10供5”基准折让29.17%发行15.14亿股供股股份，预计所得款项净额约24.92亿元，并将用于偿还部分计息债务。

对此，钟北辰曾表示，这次供股并不是短期目标，不是说这次要拿到多少钱，核心目的是优化股本结构，能够为后续投资和融资起到杠杆作用，能够把空间释放出来，这个意义更长远一些。