房企融资如何突围？疫情下大咖们这么说

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来源：中指研究院

物业公司如何在疫情之中实现价值提升与发展蜕变？2月7日在线论坛，土地云、3房网、房天下同步直播。

2020年2月5日，中指研究院召开地产金融携手共抗疫情线上交流会。受本次疫情影响，各方对下一步行业走向及融资趋势均表现出极大的关注；中指控股为保证会议质量，此次会议只邀请了部分房企与金融机构参加，但仍有近100家主流房企和150家重点金融机构代表（含银行、信托、资管、保险、证券、基金、海外投行等）参与了线上会议交流；企业参会热情高涨，参会人数一直触达在线会议室系统人数上限。

会上，各方对疫情下市场走势、房企现金流及融资情况、房地产金融政策方向进行了探讨和互动，对下一步地产和金融拓展更好的合作方向形成了共识。

中指观点

（一）对市场的预判

这次疫情对短期市场的冲击是比较明显的。受疫情影响的重点区域及波及到的多数城市，短期因为线下售楼处的关闭以及购房者信心的趋弱，一季度交易量会受到直接影响。从全年来看，中指之前对于整个2020年的交易量的预判是5%到6%的回落，受疫情影响，可能还要严重一些。

中指预判

预期全年整体交易规模还会维持在相对高位，市场的上下半年会有差异。上半年受疫情影响整体压力较大，从二季度开始到下半年，前期受到抑制的一些购房需求会逐渐释放出来，对前期的需求不足进行一些补充。

量的影响会对价格造成直接冲击。疫情过后会有企业准备一些价格策略，包括促销、价格调整等。短期来看，除疫区之外还有一些三四线城市，由于返乡置业受到大的波及，未来价格战会更激烈。

（二）对房企的影响及应对建议

短期市场调整的冲击对于企业接下来的经营策略调整带来较大挑战，部分企业已经在以下三个方面做出积极应对：

1、积极营销

想办法留住客户，同时吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，做好助跑的准备工作，一旦疫情过后，实现抢跑。一季度虽然为销售淡季，但企业已经开始做出部分调整来应对：

抓住时机。

春节过后大部分百强企业已迅速开启线上售楼和口碑营销，抓紧蓄客并希望在疫情过后达成成交；

进行营销模式调整。

除线上交易，有些企业也在通过大宗交易等其他方式提前锁定大批客户，且已经取得一定效果；

针对价格战进行策略调整。

在受疫情影响的部分三四线城市，部分房企已经做好价格调整预案。

2、关于城市投资选择

目前疫情重点区和受辐射区域，无论是招拍挂和收并购，土地及资产均会出现一定变化，在此背景下拿地机会在全年都是存在的。房企可利用这个短暂的休养生息的机会反思和总结，特别是让企业受困的地王要进行一个深度复盘（地王复盘），采取不同的投资行动：

现金流较充裕的房企可以视为一个好的拿地时机

现金流比较紧张的房企，建议上半年较为谨慎，将资金投入到一些能产生快速收益的一二线城市，以达成全年的销售回款目标。

在这方面中指地主产品（试用入口）能够帮助企业在线远程看地，同时还有一些大数据和报告工具，能够帮助企业进行在线投资选择。

3、现金流的问题

部分企业受到疫情冲击在现金流方面已经显现出压力，尤其是一些高周转企业，在运营过程中会面临不小的挑战。（“高周转”房企能否扛过？）

现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，金融机构资金充沛，企业要把握好这一轮融资机会；同时，特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会，以及各地政府在保证金、房企开发进度以及税收等方面会给予的政策支持。在以上几个方面的影响下，金融机构现阶段更关注房企的经营风险。那么房企的风险程度到底会有多大？可以查看中指风险测评（试用入口），对于不同的企业有不同的风险系数。

2020年中国房地产百强企业研究的指标体系针对今年有可能会出现的新变化，已经做出一些调整：

提高了对于企业现金流的关注度，特别加入了长债短债比来衡量企业的现金流情况。

今年的百强企业在抗疫情的慈善公益方面做出了很大贡献，我们在企业社会责任研究方面也加大了力度。

我们希望通过对百强研究体系的不断完善，能够为金融机构、房企及各界提供一个全面的引导。

百强房企观点

（一）对市场的整体预判

首先，对比SARS此次疫情对市场的影响更严重，预判销售受到的波及可能达到10%甚至更大。其中，三四线市场压力较大。对2020年市场的研判，如果没有旧改支撑，三四线城市的市场不容乐观，市场整体处于一个下行压力较大的阶段。同时，房企也相信在国家采取的一系列措施影响下，有信心渡过这一时期。

（二）对房企的影响

对房企的整体影响：首先是项目开复工。目前比较乐观的估计是复工可能会有一个月的推迟，但是在部分城市可能会推迟两到三个月。然后就是销售。从19年下半年来看采取价格策略效果并不明显，之后采取价格策略的方式仍有待观察。最后，此次疫情对房企最主要的影响就是资金，从资金方面来看压力较大。虽然央行进行了逆回购，但是资金怎么从银行间市场到房地产领域也是一个问题，后续融资渠道会不会放松有待观察。

分类来看，三类企业受冲击较大：首先，本来储备了大量货值准备年后释放的，结果受到疫情影响；第二个是三四线为主的房企，目前的疫情对三四线城市的人群回流造成较大影响；第三个是快周转的企业，这类企业资金链压力更大，企业要有一个更好的风险防范意识。

此外，对商业地产及科技园区运营企业冲击更为激烈。疫情会加速这类企业的分化、加速转型。此次疫情，将会让持有物业类型的公司更快的向资产运营管理领域突破，聚焦于核心业务能力的培养。

（三）房企的应对策略

销售方面：推行口碑营销和线上销售，积极蓄客，此次疫情推动传统营销的转型，让营销更加重视线上的引流和线下的转化；抓紧开工复工赶进度，抓住疫情过后需求释放的机遇大力推盘；

现金流方面，做到开源节流：一方面，加大融资力度，如果上半年融资窗口期还在的话，会加大融资力度；另一方面，加大存量应收房款的催收工作，跟银行沟通，争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。

拿地方面：拿地节奏会往后延续，招拍挂主要以一二线为主，同时加大收并购的力度。分类来看，经营现金流比较稳定的企业，现在可以视作一个时机出手拿地；经营现金流比较紧张的企业，还是应量入为出，采取比较谨慎的拿地态度。

（四）房企的融资诉求

此次疫情让所有行业都会受到一定影响，目前多地已经开启了一级响应，房企短期的经营压力在所难免，希望金融机构能够针对目前房企存在的困难进行一些融资政策调整，促进双方携手发展，共同应对疫情。

金融机构观点

对总体形势判断：

从宏观经济层面来看，瑞银中国经济学家预测中国2020年全年GDP增速均有下行压力。根据整体经济发展、就业市场、消费意愿等方面来看，2020年全国房价上和交易量上升的驱动力不强。

从境外发债情况来看，2020年开始，一月份的大中华区境外债券一级市场极为活跃，G3货币债券集总额达到创纪录的293.9亿美元，在最后一周为中国春节假期的情况下仍旧比去年同期增长40%（2019年1月份：209.4亿美元），境外资金对地产类的债券需求还是很强的，预计疫情缓和之后，会迅速出现发行的窗口期。

从中国房地产政策来看，政策主要以稳为主，据中指计算2016-2019年，128个地级市出台了550条缩紧政策，在贸易战争和冠性肺炎的影响下，政府应该会有相对的措施来推动经济。长期来看房地产基本面还是好的，境外投资人还是很有兴趣找好的合作伙伴。

对融资环境的判断：

从市场表现来看，疫情加速流动性宽松趋势，融资环境将逐渐宽松。

首先，市场资金供应充裕。在疫情影响下，证监会借新还旧、发改委美元债延期等政策出台，针对此次疫情央行开展史上最大规模的逆回购，注入1.2万亿的流动性，预计境内银行、信托等前端融资对房地产公司的融资有所松动；另外，在需要对冲疫情对经济下行风险的影响，各地政府会有政策出台，融资环境相对来说较乐观。

其次，金融机构对房地产行业资金配置仍然会保持适度规模。从金融机会角度来看，不管是面临宏观调控，还是曾经历临的金融危机以及当前的疫情，地产行业的配置始终较为重要。最后，房企融资存在窗口期。在利率下降、流动性宽松的背景下，2、3月份是一个融资窗口，对于公司债、美元债有批文的企业应当加紧发债。

金融机构的应对策略：

在疫情的影响下，金融机构将根据市场客观情况改变整体投资策略。

首先，在交易对手选择方面，将重新选择并优化交易对手，一方面回避高杠杆房企，向头部房企发展；另一方面选择财务杠杆低的企业。

其次，在投资区域选择方面，将借助第三方服务机构灵活选择投资区域，一方面会选择销售好、库存紧缺的区域配置资产；另一方面会更加依赖服务机构，特别是中指服务机构，灵活的选择具备吸引力的城市。

提问与解答

（一）地产融资趋势会有哪些新变化？房企如何应对？

嘉宾回答：

降准影响下，开发企业可以利用这个时间段做好融资安排。总的来说，融资成本的下降是必然趋势，市场利率会走低。另外要强调下开发企业通过这次疫情要更加注重一下房子的功能性，包括养老，医疗，社交等某一方面来满足人们需求，通过住宅的功能性来细分客户，细分产品。

（二）本次疫情对金融机构房地产类资产质量的影响？

嘉宾回答：

金融机构的关注点还没有放到资产质量问题上，目前主要集中在对疫情相关领域进行支持。整体来说，疫情冲击还是短期的。

（三）开发商如何看待这次疫情对于市场量价的影响？融资策略会发生哪些变化？

嘉宾回答：

疫情对量的影响肯定是存在的，对近期销售额的冲击是不可避免。而且对于挽回这些冲击，下半年是否还能补上还有待观察。对价格判断这部分持边走边看的态度，短期之内看不到比较激进的价格策略，企业可以据此做出相应应对。面对突发事件对于企业的融资需求肯定是会增加的。