中国买家“转身离去” 墨尔本楼市“黯然神伤”

“与其说跌了，还不如说是回归正常水平。”已入行澳大利亚墨尔本房产中介5年的陈杰(化名)对记者感叹道。

30多度的炎夏，陈杰刚结束与前一位客人的会面，稍后的17点，他还需赶去一场open house(公开看房)，日程安排得满满当当。但是，真正能从看房转化为买房的有效客户并不多。

回想起两年前墨尔本楼市的风光，陈杰记忆犹新，只是现如今犹如黄粱一梦。

1

中国买家减少

“中国买家少了”是陈杰最直观的感受。

据Credit Suisse数据，2017年，海外购房者在澳大利亚新南威尔士州新建住房市场上的份额占到了1/4，其中近90%均来自中国。维多利亚州和昆士兰州房地产市场上的外国买家占比分别为17%和8%，几乎也都是中国人。

事实上，澳大利亚外资审查委员会公布的报告显示，相比2015年-2016年的320亿澳元，2016年-2017年，中国人赴澳买房金额已缩水一半至153亿澳元。

“有意愿在澳买房的中国人并不少，但是受外汇、银行信贷、移民等政策影响，实际成单量相较2016年、2017年顶峰时期肯定有所减少。”陈杰的身后是墨尔本市中心主干道Swanston街，不过，街道两旁店铺的中文招牌和人来人往的亚洲面孔让人一瞬间并未意识到已置身国外。

陈杰所在的中介公司位于墨尔本市区。在澳大利亚，连锁中介公司经营范围按区划分，一般一个中介公司会代理包括其门店所在地在内及周围的2-3个区域房屋。以陈杰的中介门店为例，其也代理靠近市中心的房屋买卖。

谈及客户群体，陈杰表示，他的门店接触的中国客人较多。

“我们中国人喜欢热闹，喜欢一走出家门就车水马龙，买个菜不用开车，所以无论是留在墨尔本学习工作的中国人，还是新移民，很多人都会考虑买市中心的公寓。”陈杰介绍道，为了更好地服务中国客户，在他工作的中介门店，15个中介里就有5个是会说中文的人。

事实上，在过去几年里，澳大利亚各市中心及周边公寓楼曾是备受海外投资客青睐的投资对象。楼花(即期房)，凭借其交付方式和收益，彼时一度成为众多投资客，尤其是中国投资客的首选。墨尔本街头屹立着的大块楼花广告牌上甚至直接打上了中文，中介门店窗户也大多贴着中文宣传语。

更为有趣的是，陈杰表示，市中心楼花的开发商多来自亚洲，比如新加坡、马来西亚、中国等。

然而，就在一座座建筑物在墨尔本市中心拔地而起时，市场的改变让人措手不及。

澳大利亚房地产数据分析公司CoreLogic预测，在截至2019年1月的12个月中，房屋销售同比下降12.3%，交易活动比2015年高峰期减少15.8%。

同时，Corelogic最新报告显示，1月，澳大利亚全国住宅价格环比下跌1%，自2017年10月市场见顶以来，澳大利亚住宅价格累计下跌6.1%；过去15个月里，澳大利亚全国住宅价格指数有13个月下跌，目前已跌回到2016年10月的水平。

在这轮降价中，市中心的公寓未能独善其身，而曾协议以高价购买楼花的海外置业者中更不乏“弃房而去”的身影。

2

曾经的“香饽饽”

楼花，在国内很多城市是一手房市场交易商品的主要形式，但在以二手房交易为主的澳大利亚，却并不是本地人首要考虑的置业产品。

“大部分买楼花的置业者来自海外，比如持有观光签证的游客。”曾卖过两年楼花的陈杰表示。

澳大利亚政策规定，持有有效期不超过12个月的临时签证持有者，不可购买已建成二手房，持有超过12个月有效签证的海外人士在澳可购买一套二手房作为自住房产，不可用作投资，且在该房产停止作为自住房的三个月内，比如签证到期需离境时，必须将其出售。因此，对身份条件及购置用途并未多加限制的楼花成了海外买家的“心头好”。

在陈杰看来，在交付方式上，虽然购买楼花者只需先支付极少定金(一般为合同房价的10%)，即可锁定约定交付期后的房产和价格，且该笔定金存至信托账户，其间产生利息将由买家和开发商分摊，但期房市场风险难以预测，交割后房产的转售价格无法预期。

“很多海外客人以中国的上海、北京、香港房价来对比，觉得便宜，就下单买了，但实际上，楼花定的是未来房价上涨区间的价格，很多并不符合当地楼价走势。”陈杰说。

3

竞争中的公寓

赶一波楼市上涨的风潮，在房屋交割后卖出套现是不少买家的计划，然而，如今降价转售的楼花不在少数。

此前，BIS Oxford Economics报告显示，墨尔本楼花购买者的平均折损率(楼花购买价减去出售价)为2.7%，而购买现房公寓的买家收益增加了7.4%。

“我们买的时候，后面的工地都还没有动工，现在南十字火车站附近都是在建工程。”移民至墨尔本已有9年之久的张路(化名)如此感叹。

市场供大于求是楼花跌价的原因之一。此前，包括澳洲SQM Research在内的不少机构曾指出，悉尼、布里斯班、墨尔本、阿德莱德等部分城区片区，因新近建成公寓数量不断增加，投资者面临的风险也随之加大。

“赚不赚钱也要看房子本身。”在墨尔本唐人街一家华人中介公司工作的沈清(化名)表示，墨尔本市区的很多公寓以一房为主，且卧室多为暗房(即没有窗)，同时两房公寓中的其中一间卧室也多为暗房，而购买自住房的客人多追求舒适，更倾向于购买市区两房均有窗的大户型公寓。

“与两房公寓相比，一房公寓的每周租金或仅低200-300澳元，租金回报率或更高。不过，因为一栋公寓里面一般只有10%-20%是大单位，市场中小单位公寓供应较多，所以在保值方面，这种公寓平进平出就已算理想。”沈清说。

然而，在众多同质品中竞争仅是海外买家面对的难题之一。

“2016年、2017年中期，房地产火的那会儿，很多中介打着首付少，后续款项可依靠银行拿到80%-90%的贷款，再通过租金还贷养房的招牌来招揽买家。”张路说，“原本设想的都不错，但随着澳洲银行房贷政策的收紧，纯海外投资客基本无法申请到本地的银行贷款，现在的问题不仅是此前已购买楼花的买家因无法贷款，出现交割违约，接盘的下家也少了。”

4

政策收紧

在外界看来，信贷收紧是此次澳大利亚房价下跌的主因之一。

自2016年起，受部分海外收入造假等因素影响，澳洲本地银行开始严控贷款，各大银行纷纷下调纯海外最高贷款比例，然而，这只是前奏。

2016年3月起，澳新银行(ANZ)、澳大利亚联邦银行(Commonwealth)、西太平洋银行(Westpac)、澳大利亚国民银行(NAB)相继宣布不再接收海外收入投资澳洲房产的贷款申请。

“没有澳大利亚本地收入，不仅是拿着观光旅游签证的买家无法贷款，就算是持有澳大利亚绿卡的居民，现在也很难申请到贷款。”一位澳大利亚某四大行贷款部人士表示。

信贷收紧仅是一方面，税率新政也让原本热火朝天的楼市降了温。

以维多利亚州为例，2016年7月1日起，购买当地房产的海外投资者需交纳的额外印花税从3%上升到7%。2017年，要求进一步升级，海外买家每年需缴纳的土地附加税从0.5%上升至1.5%。

据悉，类似税率上调政策在新威尔士州、昆士兰州等地区也陆续推行。

不过，为了保障刚需，澳大利亚各州对首次置业者实行不同条件的新房津贴和印花税减免政策。例如，在维多利亚州，购买60万澳元以下的首次置业者将免除印花税，购买60万-75万澳元价格区间的首次置业者将享有印花税折扣。

同时，一般来说，用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税，但只有一个房产可以申请土地税豁免，值得注意的是，如该房产一旦出租，则上述豁免权将被取消。

“投资客，尤其是海外投资客，在墨尔本买房最高或需要交纳5.5%的正常印花税和7%的附加印花税，此后每年还要付土地税，成本很高。”张路说。

“想法不一样。”沈清倚着雅拉河桥栏笑着说，“国内很多人把房子当成投资品，但澳大利亚更多家庭对于房产的理解还是趋于居住属性，可以换，但不会炒。”

雅拉河桥上，人来人往，不远处，传来的是河畔露天酒吧里人们的欢声笑语。谁都不知道此轮澳大利亚房价下跌将会何时落幕，但这似乎并没有影响到习惯周五下班去河边，映着夕阳小酌一杯的墨尔本人。

（文章来源：国际金融报）