持续跑赢股市大盘的REITs 能否在国内遍地开花?

在美国市场，权益型REITs的回报率多年来持续跑赢大盘，但在国内真正的REITs迟迟没有落地。近期上交所在新年致辞中表示，2019年推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，让市场又多了一些期待。

高分红 收益稳的“第四类资产”

REITs是指房地产信托投资基金，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行写字楼、购物中心、公寓和工业厂房及类似的房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

根据REITs的投资对象不同，REITs可划分为权益型、抵押型和混合型三种，其中权益型REITs占主导地位。

按照规定，REITs必须将不少于90%的应税收入(资本利得除外)作为分红派发给股东。由于REITs产品风险低，分红率高，长期收益稳定，与其他投资品相关性较低，被称为“第四类资产”。

REITs收益由价格变动及分红两部分组成。从历史经验来看，分红收益的稳定性较高，价格变动与房地产相关性强，不过由于租金收入较为稳定，REITs价格波动的幅度要远远小于房地产价格。

投资REITs取得的高收益主要由其持续分红并再投资贡献。REITs能够稳定分红的深层原因，一方面在于分红的税收优惠政策。比如在REITs最为活跃的美国，REITs中的房地产租金收入用于分红的部分可以税前扣除，不缴纳企业所得税，仅对未分配部分征收公司所得税，分配部分向投资者征收个人所得税，避免了双重征税，而且持有5%比例以下的投资者满五年转让REITs的所得免税。当然，前提是大部分收益必须用于分红。

在香港，REITs只能以信托形式成立，且须在港交所上市。REITs的全部资产仅可投资于房地产项目，禁止投资于房地产开发活动；至少90%的净收益须分配给投资者。关于税收，购置和处置物业时对交易价格和出售利得免征企业所得税；也对投资者层面和公司层面免除了对利润、收入和利得的税务。目前港股共有12只上市的房地产信托基金。

分红另一方面源自经营产生稳定的收入。REITs投资的资产都是商业地产，租金稳定，租约长，因此能提供稳定的租金收入。

整体来看，REITs作为一种组合资产，由于具有稳定的分红派息，可在一定程度上对冲权益类、债券类资产风险，更适合那些寻求分红收入和价格温和升值的长期投资者。投资REITs时通常需要关注基金所持有的物业质量，未来可能升值还是贬值。

有耐心长期持有REITs的投资者通常能够获得可观的回报。据北大光华报告，美国权益型REITs的20年年化投资收益率高达11.4%，远高于同期限美国股市、债市的收益率；在全球主要的REITs市场中，除日本之外，欧洲、英国、新加坡、香港、澳大利亚REITs的10年年化收益率均超过本国股市收益率1%~3%。

即使进入多重不确定性笼罩的2019年，摩根大通预计美国REITs仍可以产生10%左右的总回报率，其中4%为分红收益，3%为盈利增长，剩下3%为估值扩张。

从港股上市REITs的历年表现看，在绝大多数年份，REITs年度收益跑赢大盘。比如领展房产基金(00823)2005年11月上市，上市价格为11.8港元，目前前复权价格为80港元，仅仅依靠股价上涨，就能获得超过15%的年化收益率。2018年，恒指下跌13.61%，但领展房产基金上涨13.51%，置富产业信托(00778)仅跌1.68%。

国内REITs还在探索阶段

可惜的是，目前国内还停留在类REITs的探索阶段，较多采用“资产支持专项计划+私募基金”的模式，还没有真正意义的公募REITs。所谓类REITs是指部分符合了国外成熟市场REITs标准的产品。

海通证券研究指出，国内有关REITs的政策法规还没有正式出台，国内出现的类REITs产品多以专项资产管理计划形式存在，存在政策性风险。

除了政策风险之外，业内人士指出，限制国内发展REITs的最大障碍在于税收环节。国内暂无针对REITs的税收优惠，类REITs在设立与处置、运营等阶段存在多重税收的问题，涉及契税、印花税、土地增值税、转让层面原始权益人的所得税、REITs运营层面企业所得税、REITs个人投资者股息红利税等各种税收。

其次，租金回报率过低。根据戴德梁行和北大光华的分别测算，目前中国商业地产的平均租金回报率仅3%，北上深等一线城市甲级写字楼的租金回报率仅6%，而租赁住房中仅公租房和租赁用地住房勉强达到5%，一线城市的普通商品房和公寓租金回报甚至在2%以下，且还没有考虑融资成本，可见远远满足不了投资者6-7%的预期回报。

目前国内类REITs的分配要求与国外也不同，正如上文提到，国外主流REITs必须将至少90%的收益分配给投资者，可长期持有；而国内的要求是分设优先级和B级或次级，优先级享有固定收益，B级或次级可享有物业处置收益，但通常期限较短。

国内物业产权不够明晰完整也是阻碍REITs的一个因素。据了解，海外REITs一般投资于具有稳定收益的物业中，要求物业产权必须完整明晰。而国内很多房地产项目都以出售为目的，产权被分割成许多小产权用以出售，开发者由于不拥有完整的产权而对基础资产的选择造成了一定障碍。

对商业地产开发商而言，融资渠道收紧后，REITs成为一种替代的融资工具，加上政策的推动，自从2017年底开始，房企开发商以及金融机构频频发行类REITs创新产品。

2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟募资2.7亿元，这是中国首单权益性长租公寓资产类REITs，也是中国首单公寓类REITs项目。

随后，保利租赁住房REITs、招商蛇口长租公寓CMBS、旭辉领寓类REITs、碧桂园租赁住房REITs也接连获批，储架总规模分别为50亿元、60亿元、30亿元、100亿元，国内公募REITs又向前迈了一步。

越秀房托行政总裁林德良日前透露，中国证监会正在着手推进国内REITs，国内REITs在不远的未来会出现，但会以不同于美国和香港的REITs形式出现。

中国REITs联盟秘书长王刚接受媒体采访时表示，落实十九大提出的租购并举，住房租赁REITs是个突破口，对于中国房地产行业从住宅开发销售主导的上半场转向持有运营主导的下半场有重要意义。

（文章来源：智通财经网）