格力地产进军免税业务遭暂停 多元化发展下高负债问题待解

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出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

免税品经营资质具有国家特许经营的稀缺性。近年来，多元化发展的格力地产盯上了免税业务，预打造以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大核心业务板块。

然而天有不测风云，2月9日，公司发布公告，根据相关规定暂停于2020年5月23日披露的重大资产重组事项，备受关注的免税业务按下了暂停键。此前，格力地产董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易被证监会立案调查。

加码免税业务增厚利润 因董事长被立案调查暂停

免税资源注入是对上市公司经营动力和发展潜力的双重释放与激励。2020年5月，格力地产宣布，公司拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠免集团100%股权。10月30日晚公布收购珠免并募集配套资金报告书草案，拟以4.3元/股向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100%股权，交易对价约122.15亿元。同时，公司引入通用投资作为战投，拟向其发行不超过1.86亿股配套融资不超过8亿元，用以支付现金对价。

珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务的免税商，也是集商业零售、物业经营、国际贸易、仓储物流、跨境电商及酒店管理为一体的多元化、综合型集团，净资产超过40亿元人民币、拥有16家下属企业。口岸免税业务销售体量也已跃居全国第二位。

目前，免税集团正在运营的免税商店包括拱北关外免税商店、九洲港关外免税商店、港珠澳大桥珠港口岸出境免税商店、横琴关外免税商店、天津滨海国际机场口岸进境免税商店、拱北口岸进境及出境免税商店以及横琴口岸出境免税商店。在售商品涵盖烟类、酒类、香水化妆品等多个品类，2018年、2019年免税集团的免税商品销售收入占营业收入的比例均超过90%。

免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需有关部门的批准，具备一定的行业特殊性。基于对免税业务的预期，公司股价直接迎来了一波涨势，复牌后连续8个涨停，股价一路冲到18.1元/股，涨幅近200%。

然而免税业务在备受期待下，却因董事长被立案调查而暂停。

2020年12月30日，公司董事长鲁君四收到了中国证监会的《调查通知书》，因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，中国证监会决定对其立案调查。在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作，该事项目前不会影响公司日常生产经营活动，公司经营管理、业务及财务状况正常。

2021年2月9日，公司再度发布公告，根据法律法规，公司暂停于2020年5月23日披露的重大资产重组事项。

地产业务遇瓶颈 高负债问题待解

自2009年成功上市以来，格力地产逐步从房地产开发向相关产业经济延伸，目前公司是以房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业，形成四大产业集群发力，实现了从房地产建筑商到城市综合运营商的转型。

虽然公司积极拓展地产以外的业务，但目前公司的营业收入依然依赖房地产。

公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅。近年来，房地产环境将日益复杂和激烈，公司的房地产业务呈下降趋势，公司的房地产收入从2016年的30.19亿元下降到2019年的23.47亿元，同期的营收占比从96.71%下降到55.98%。2020年上半年，房产板块实现营业收入26.55亿元，较上年同期增长111.66%，营收占比89.41%。

从盈利能力来看，2020年上半年，房地产业务的毛利率为36.41%；增长较快的渔获业务的毛利率较低，只有1.6%；受托开发项目的毛利率为45.01%，虽然高于房地产，但营收占比较小；其他业务收入的毛利率为38.7%，略高于房地产。

房地产业务疲软之下，注入免税资源可以帮助公司联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力。

值得一提的是，房地产开发周期长，建设资金需求量大，加上多元化发展，对公司的资金提出了较高要求。但目前公司的杠杆使用率较高，存在财务风险。截至2020年9月30日，公司的扣除预收账款后的资产负债率为75.34%，净资产负债率为197.26%，现金短债比为0.45，连踩“三道红线”限制了有息负债的增长。

面对资金紧张，公司需要一方面加快项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道。