重庆龙门阵景区项目甩卖背后：深陷民间借贷纠纷

重庆龙门阵景区项目甩卖背后：深陷民间借贷纠纷

本报记者/庄灵辉/童海华/北京报道

日前，因景区主要投资运营公司重庆龙门阵投资开发有限公司（以下简称“龙门阵投资”）和重庆龙门阵旅游度假有限公司（以下简称“龙门阵旅游”）均因无法重整被宣告破产，重庆龙门阵景区近期多项主要资产被拍卖。

在景区旅游文化中心在建工程项目接近“半价”甩卖后不久，重庆龙门阵景区另一项主要资产拍卖被提上日程。相关拍卖平台信息显示，2021年2月25日至26日，龙门阵投资破产重整管理人将对重庆龙门阵景区相关土地使用权及在建工程公开拍卖。据悉，此次即将拍卖的项目名为龙门阵欢乐大街商业综合体，自2013年开工，2014年底停工至今，目前已完成主体土建部分工程，项目实际可售面积51565.57平方米，起拍价约为3.24亿元。

《中国经营报》记者梳理相关裁判文书发现，此次即将拍卖的项目为龙门阵投资在其《重整计划草案》中提及的主要资产，龙门阵投资在重整计划中设想引进投资人对该项目进行开发，开发完成后以项目房屋销售或处置所得资金偿债。但因相关草案未获债权方通过而告吹，该项目则被提上拍卖日程。而多份裁判文书信息显示，重庆龙门阵景区遭遇破产“滑铁卢”或与相关公司深陷民间借贷纠纷有关。

项目公司均告破产

资料显示，重庆龙门阵景区位于重庆市九龙坡区，曾是国家4A级景区，投资16亿元，于2008年开工建设，在2009年建成并营业“龙门阵·魔幻山”“龙门阵·水魔方”两大主题乐园，是当时重庆投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园，占地面积约800亩，一时风光无两。

但这样的风光并未持续太久。2016年，重庆龙门阵景区即被摘牌“4A级景区”，而在摘牌前，该景区已停业整顿近3年。也是从2016年开始，相关公司即深陷民间借贷纠纷案件。

此后不久，该景区两家投资运营公司即先后进入重整程序并因无法重整而宣告破产。

裁判文书信息显示，龙门阵旅游和龙门阵投资于2018年前后进入破产重整程序。龙门阵旅游及其管理人并未按期提交重整计划草案。

同时，龙门阵旅游主营业务为龙门阵魔幻山游乐园项目，该项目的土地租赁方为重庆渝隆资产经营（集团）有限公司（以下简称“重庆渝隆”），因符合土地取回条件，重整期间，重庆渝隆要求取回土地，致使重庆龙门阵旅游度假有限公司无法开展经营，缺乏挽救的可能性。根据审计报告及评估报告，清算条件下，龙门阵旅游的市场评估值为4649.22万元，负债为13320.36万元，资产负债率为286.5%，已资不抵债，达到宣告破产的条件。据此，相关法院宣告该公司终止重整并破产。

龙门阵投资则因《重整计划草案》未获通过而终止重整程序被宣告破产。

2019年底，龙门阵投资及其管理人向相关法院提交了《重整计划草案》，但因疫情及引进的意向投资人资金问题等因素影响，相关债权人会议及表决一直到2020年5月才进行。

据相关裁判文书披露的《重整计划草案》信息，龙门阵投资主要资产为土地使用权及在建工程项目“龙门阵欢乐大街”商业综合体。通过招募投资人投资6000万元（借款期限1年，按18%的年利率计算利息）对在建工程项目“龙门阵欢乐大街”进行复工修建，由龙门阵投资公司对修建好的房屋自行进行销售，未销售房屋由投资公司进行资产处置，处置期限12个月，所得价款用于清偿所有债权。

该《重整计划草案》还对重整状态下该公司偿债能力作出分析，称重整评估价值为47674万元，在重整状态下财产担保债权、建设工程款优先债权、职工债权、税收债权的清偿率为100%，普通债权清偿率为23.56%；清算条件下的偿债能力分析：清算评估值为32418.32万元，普通债权清偿率为13.21%。

不过龙门阵投资提交的重整计划草案未获通过，2020年7月，相关法院宣判该公司终止重整程序并破产。

项目资产半价甩卖

项目公司宣告破产后，重庆龙门阵景区相关项目资产陆续进入司法拍卖程序。相关拍卖平台信息显示，2019年该景区两批废旧游乐设备和景区内的废旧电梯、在库周转材料及办公设备等资产相继被拍卖，最终成交价格分别为160.2万元、140.4万元、12万元。

而龙门阵投资被宣告破产后，该景区相关项目土地使用权及在建工程也于近期进入司法拍卖程序。

据拍卖公告，上述龙门阵旅游文化中心在建工程位于重庆九龙坡区，拍卖资产包括土地、地上建筑物及区域范围内的机械设施设备。相关项目总体完成进度约80%，在建项目总建筑面积38015.73平方米，其中商业（三层）建筑面积5816.02平方米、酒店建筑面积21099.2平方米、车库建筑面积10902.22平方米等，项目地块为出让商务金融用地。

实际上，该项目资产自2020年10月即开始首次拍卖，当时起拍价约2.2亿元。首次拍卖与后续两次拍卖均因无人缴纳保证金入场而流拍。后经过3次降价，该项目资产才在第四次拍卖中成交，成交价格约1.13亿元，为此次拍卖的起拍价，相较于第一次拍卖的起拍价已近“腰斩”。

相关资产被半价甩卖，原因或与其项目用地长期闲置有关。

资料显示，上述项目用地为重庆市九龙坡区中梁山组团D19-3/02号地块。而根据建设用地规划许可证，该项目用地为上述地块和同组团的D20-2/02号地块，合计用地面积26229平方米，建设规模65573平方米，用地单位为龙门阵投资。

土拍信息显示，上述两宗地块是龙门阵投资于2011年取得，同时取得的还有同组团D21-1号宗地，三宗土地总价约1.09亿元，规划面积8万多平方米，成交楼面地价为1546.85元/平方米。

但据该项目2018年所作评估报告，该项目范围内修建的建筑物未办理产权证、未取得建筑工程施工许可证、建筑物修建验收合格证、消防验收证明、通水通电等合法证照，有可能存在被拆除、不能办产权证等不可预计的因素和将产生的费用。值得注意的是，该评估报告的评估基准日是2017年12月，当时该项目已处于停工状态。

深陷民间借贷纠纷

实际上，重庆龙门阵景区相关投资运营公司均为成都天友旅游集团（以下简称“天友旅游”）关联企业。

天眼查信息显示，龙门阵投资股东为成都天友国际酒店有限公司（以下简称“天友国际”）和自然人杨学东，法定代表人为白燕川，与天友旅游主要负责人为同一人。目前通过工商登记信息已无法查询到天友旅游，但记者梳理多份裁判文书发现，天友旅游注册资本1.201亿元，是核准登记的内资集团，母公司即为天友国际。在多份裁判文书中，天友旅游均试图以其不具备企业法人资格的企业集团身份规避担保等责任。

而将重庆龙门阵景区及相关公司拉入破产境地的，或也是此内资集团为项目扩张进行的盲目借贷。

据媒体报道，2013年9月，重庆水魔方投资中心（合伙）基金成立，主要投资领域为旅游地产，基金管理人为重庆永盟股权投资基金管理有限公司（以下简称“重庆永盟”）。此后重庆永盟还成立两只基金，其中一只基金以股权投资的形式投资四川白马天寨旅游开发项目建设，天友旅游则以股权形式向该基金计划融资4600万元。

资料显示，重庆永盟是重庆亚盟的基金公司，2016年重庆相关部门曾发布公告，称重庆亚盟涉嫌非法吸收公众存款。而2015年末，即有投资者对亚盟大量资金投入四川白马景区却无法产生收益发出质疑。

天眼查信息显示，龙门阵投资及龙门阵旅游均涉及多起民间借贷纠纷诉讼，且多集中于2017年前后。其中龙门阵投资涉及民间借贷纠纷诉讼案例达61起，至2020年5月仍有相关案例诉讼发生。

记者梳理发现，相关诉讼内容均指向相关基金公司涉嫌非法吸收公众存款案。龙门阵投资在多起民间借贷纠纷案中的辩诉内容一致，均表示相关债务是亚盟公司转让所来，债权债务协议书是三方在政府主持下签订的，目前龙门阵投资没有还款能力，且亚盟公司其他债务人的债务也尚未清偿，其承接的债务要参照其他债务人的处理方式处理。